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Comment revendre un meublé en LMNP ?

Immobilier FAQ Location meublée

L’article « Comment revendre un meublé en LMNP ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des informations communiquées.

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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1. Les caractéristiques propres au bien meublé LMNP

La bonne revente de votre bien meublé en location meublée non professionnelle commence par le bon achat de celui-ci.

En effet, la revente de votre bien en résidence gérée dépendra majoritairement de 3 points clefs : l’exploitant, le bail commercial ainsi que le marché.

Lors de l’achat de votre logement meublé, il convient de choisir un gestionnaire de qualité. Pour cela, il faut analyser l’assise financière de l’exploitant, son historique, sa position dans son secteur et sa politique future.

Ensuite, la qualité du bail commercial est de rigueur. Celui-ci s’articule autour de plusieurs éléments :

  • La durée du bail : une durée de bail longue sur un logement est un gage de sécurité. La durée la plus courte doit être d’au moins 9 ans, celle-ci peut dans certains cas monter jusqu’à 18 ans !
  • Le montant du loyer : il faut également porter attention au pourcentage de revalorisation et à la périodicité de ré-indexation de celui-ci.
  • Le marché : en termes d’investissement en LMNP, il est important de s’orienter vers un marché porteur : les marchés des logements meublés en EHPAD et en résidence étudiante sont en croissances et sont donc à privilégier comparé à l’investissement dans des logements en résidence d’affaires ou de tourisme.

Pour rappel, quand vous investissez dans une résidence de services gérée dans le neuf, vous pouvez sous conditions soit profiter de l’avantage fiscal de la loi Censi-Bouvard. Ce dispositif permet une réduction d’impôt sur le revenu de 11% HT du prix du bien sûr une durée de détention de 9 ans (qui s’apparente à l’avantage fiscal de la loi Pinel), ou alors vous pouvez profiter du statut LMNP et pratiquer l’amortissement du bien. C’est deux régimes étant différents, il n’est pas possible de combiner les avantages de la loi Censi-bouvard ainsi que de l’amortissement.

Le statut LMNP vous permet de déduire de vos revenus notamment les charges, l’amortissement du bien ainsi que du mobilier, sur toute la durée de la location. Ainsi, vous gommez artificiellement vos revenus tirés de la location, et ne payez donc pas d’impôts ni de prélèvements sociaux.

2. La fixation du prix

Le marché des locations meublées non professionnelles étant composé exclusivement d’investisseurs, ce sont sur les critères vu précédemment que votre bien pourra se vendre sur le marché secondaire à un prix plus ou moins élevé. Généralement,

Le futur acheteur de votre bien se focalisera principalement sur la rentabilité espérée de l’investissement pour réaliser son acquisition. Or, pour un même loyer, plus l’argent investi dans le prix d’achat est faible, plus la rentabilité est élevée. C’est pourquoi la revalorisation du loyer est un critère primordial et qui doit être un cœur d’un projet d’investissement LMNP.

Vous pouvez également recourir à une étude des biens similaires en vente d’autres propriétaires afin de vous donner une idée du prix de vente potentiel de votre bien.

À noter qu’il n’y a pas de TVA à régler lors de la vente d’un bien LMNP à un autre investisseur LMNP. La TVA n’est remboursable par vingtième seulement si le bail commercial est rompu, et cela lors des 20 premières années.

Concernant les plus-values réalisées, avec le statut de loueur en meublé non professionnel, celles-ci sont calculées selon le barème des plus-values immobilières des particuliers, ce qui diverge du statut des loueurs en meublés professionnels.

3. Un accompagnement recommandé

Afin de faciliter la revente de votre bien en résidence de services, vous pouvez vous tourner vers un expert spécialisé dans le domaine.

C’est par exemple le cas d’Immobilier Executive, composé d’une équipe de 30 personnes spécialisées dans le secteur des biens immobiliers gérés avec un bail commercial.

Ces interlocuteurs peuvent vous venir en aide notamment en déterminant une valorisation juste de votre bien et en vous proposant un accompagnement dans la vente de celui-ci, en s’appuyant sur le réseau de professionnels certifiés. Faire appel à un professionnel pour la vente de votre bien LMNP permet, entre autres, de revendre plus rapidement celui-ci.

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1048 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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Le 2020-10-27 10:58:29 par Eric F.

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