1. Le régime fiscal du LMNP
Avec le statut LMNP (statut de loueur en meublé non professionnel), il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le Micro-Bic et le régime Réel. Il convient de choisir le plus avantageux.
Voici les différences notables :
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Location Meublée (non professionnelle) |
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Régime |
Micro-BIC |
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Conditions |
Au choix si revenus BIC < 72 600 € (ou 176 200 € pour des revenus de tourisme classés ou chambres d’hôtes) |
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Revenus imposables |
50% des revenus BIC (ou 29% pour des revenus de tourisme classés ou chambres d’hôtes) |
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Charges déductibles |
Néant |
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Déficit |
Néant |
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Location Meublée (non professionnelle) |
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Régime |
Réel |
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Conditions |
Au choix si revenus BIC < 72 600 € (ou 176 200 €) Automatique si revenus BIC > 72 600 € (ou 176 200 €)
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Revenus imposables |
100% des revenus BIC |
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Charges déductibles |
Idem charges à déduire des revenus fonciers en régime réel location vide + Amortissement de la valeur du logement (2% du prix du logement par an environ) + Amortissement du mobilier (10% à 20% par an environ) |
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Déficit |
Les déficits sont imputables sur les revenus BIC réalisés la même année ou au cours des 10 années suivantes Aucune imputation n’est possible sur le revenu global |
Par ailleurs, le régime Censi-Bouvard concerne les investisseurs LMNP qui investissent dans des résidences de services neuves et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% hors taxes du montant d’acquisition du bien et cela dans la limite du prix de revient des logements de 300.000 € hors taxes.
La réduction d’impôt est de 11% du prix HT pour les logements et s'établit sur 9 ans (la durée minimum d’engagement de location). À savoir que ce dispositif permet aussi de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien.
Attention, il n’est pas possible de combiner les avantages fiscaux du régime Censi-Bouvard ainsi que l’amortissement comptable du bien.
A noter qu’avec le statut LMNP vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre bien.
2. Les conditions du LMNP
Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire que le propriétaire respecte certaines conditions :
La condition liée au logement : celui-ci doit être loué meublé et exclusivement pour un usage d’habitation.
Les conditions liées aux revenus : les recettes annuelles obtenues de l’activité de loueur meublé non professionnel ne doivent pas être supérieures à 23.000 € ou ne doivent pas représenter plus de 50% des autres revenus que déclare le foyer fiscal soumis à l’impôt. Dans le cas contraire, l’activité sera considérée comme exercée à titre professionnel, et donc soumis au régime du loueur en meublé professionnel (statut LMP) Ce statut nécessitait autrefois une inscription au registre de commerce, cette contrainte fut abrogée. Les lois LMNP et LMP n’offrent par ailleurs pas les mêmes avantages.
Les conditions liées à l’activité : une déclaration doit être transmise au greffe du tribunal de commerce de la ville dans laquelle se situe le bien et les revenus générés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Pour plus d'informations sur le LMNP, retrouvez notre guide des choses à savoir pour investir en LMNP
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