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Qu'est-ce que le statut de loueur en meublé non professionnel ?

Immobilier FAQ Location meublée

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Ecrit par : Karl Toussaint du Wast

Conseiller en gestion de patrimoine

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Le statut de loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal qui s’applique à un propriétaire bailleur d’un bien immobilier qui loue son ou ses logements en location meublée. On dénombre deux cas de location meublée : 1. La mise en location d’un bien immobilier classique meublé. 2. La location en meublé d’un bien immobilier au sein d’une résidence de service.

Ce bien peut être dans une résidence sénior, un EHPAD, une résidence de tourisme, une résidence d’affaires ou encore une résidence étudiante. Dans ce cas précis, le propriétaire délègue la gestion locative à un gestionnaire à travers un bail commercial (c’est le gestionnaire qui verse donc les loyers au propriétaire).

1. Le régime fiscal du LMNP

Avec le statut LMNP (statut de loueur en meublé non professionnel), il est possible de choisir entre deux régimes fiscaux : le Micro-Bic et le régime Réel. Il convient de choisir le plus avantageux.

Voici les différences notables :

Location Meublée (non professionnelle)

Régime

Micro-BIC

 

Conditions

Au choix si revenus BIC < 72 600 €

(ou 176 200 € pour des revenus de tourisme classés ou chambres d’hôtes)

Revenus imposables

50% des revenus BIC (ou 29% pour des revenus de tourisme classés ou chambres d’hôtes)

Charges déductibles

Néant

Déficit

Néant

Location Meublée (non professionnelle)

Régime

Réel

 

Conditions

Au choix si revenus BIC < 72 600 € (ou 176 200 €)

Automatique si revenus BIC > 72 600 € (ou 176 200 €)

 

Revenus imposables

100% des revenus BIC

 

Charges déductibles

Idem charges à déduire des revenus fonciers en régime réel location vide

+ Amortissement de la valeur du logement (2% du prix du logement par an environ)

+ Amortissement du mobilier (10% à 20% par an environ)

 

Déficit

Les déficits sont imputables sur les revenus BIC réalisés la même année ou au cours des 10 années suivantes

Aucune imputation n’est possible sur le revenu global

Par ailleurs, le régime Censi-Bouvard concerne les investisseurs LMNP qui investissent dans des résidences de services neuves et permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% hors taxes du montant d’acquisition du bien et cela dans la limite du prix de revient des logements de 300.000 € hors taxes.

La réduction d’impôt est de 11% du prix HT pour les logements et s'établit sur 9 ans (la durée minimum d’engagement de location). À savoir que ce dispositif permet aussi de récupérer la TVA sur le prix d’acquisition du bien.

Attention, il n’est pas possible de combiner les avantages fiscaux du régime Censi-Bouvard ainsi que l’amortissement comptable du bien.

A noter qu’avec le statut LMNP vous êtes soumis à l'impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre bien.

2. Les conditions du LMNP

Pour obtenir le statut LMNP, il est nécessaire que le propriétaire respecte certaines conditions :

La condition liée au logement : celui-ci doit être loué meublé et exclusivement pour un usage d’habitation.

Les conditions liées aux revenus : les recettes annuelles obtenues de l’activité de loueur meublé non professionnel ne doivent pas être supérieures à 23.000 € ou ne doivent pas représenter plus de 50% des autres revenus que déclare le foyer fiscal soumis à l’impôt. Dans le cas contraire, l’activité sera considérée comme exercée à titre professionnel, et donc soumis au régime du loueur en meublé professionnel (statut LMP) Ce statut nécessitait autrefois une inscription au registre de commerce, cette contrainte fut abrogée. Les lois LMNP et LMP n’offrent par ailleurs pas les mêmes avantages.

Les conditions liées à l’activité : une déclaration doit être transmise au greffe du tribunal de commerce de la ville dans laquelle se situe le bien et les revenus générés doivent être imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

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A propos de l'auteur Karl Toussaint du Wast, Conseiller en gestion de patrimoine | 1048 articles en ligne

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Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien.

Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion et de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé le cabinet Wast & Van puis netinvestissement. Il est également le co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Il intervient régulièrement en tant expert immobilier auprès des média français. Karl Toussaint du Wast est notamment l’auteur des livres : "le Guide du CGP moderne" et "E-CGP, comment réussir sa transformation digitale".

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Le 2020-10-27 10:58:29 par Eric F.

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