Quel est l'intérêt fiscal du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

1. Le choix du régime fiscal

L’avantage le plus important de l’activité de location en LMNP repose dans la fiscalité des revenus perçus. En effet, lorsque vous louez un bien en immobilier nu, celui-ci sera obligatoirement classifié sur votre fiche d’imposition dans la catégorie de revenus fonciers.

Dans la location en dispositif Loueur meublé non professionnel, vos revenus rentrent dans la catégorie de Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), vous bénéficiez donc d’un régime différenciant et très avantageux puisque la majorité des charges est déductible de vos d’impôts.

Dans cette catégorie de revenus, deux options de calcul se présentent à vous :

Le choix du régime d’imposition classique, le régime forfaitaire aussi appelé micro-BIC ou encore le régime réel. Chacun disposant de ses propres caractéristiques.

2. Le régime forfaitaire

Régime forfaitaire ou micro-BIC sont le plus simples dans sa déclaration puisqu’il ne prend pas en compte vos frais réels liés à cette location, mais est simplement un quota mis en place pour tout le monde par l’administration fiscale de manière universelle. Celui-ci vous permet de bénéficier d’une réduction de 50% du montant total de vos loyers perçus, vous ne serez imposé que sur les 50% restants de vos recettes locatives.

Attention: ce régime forfaitaire n’est possible uniquement que lorsque vos recettes annuelles n’excèdent pas 32 100€

3. Le régime réel 

Le régime réel, à l’inverse, vous autorise à déclarer l’ensemble de vos charges liées à la location.

C’est-à-dire :

• Les charges de copropriété
• Les intérêts d’emprunt
• La taxe foncière
• L’acquisition du mobilier de l’appartement
• Frais comptable
• Assurance loyers impayés

En plus de ces charges locatives, le statut de LMNP permet de déduire de ses recettes locatives l’amortissement fiscal de votre bien immobilier qu’il fasse parti du parc immobilier classique ou qu’il soit en copropriété au sein d’une résidence. Celui-ci équivaut à une estimation de la perte de valeur comptable d’un bien, c’est le même principe que l’amortissement comptable d’un véhicule dans le bilan d’une entreprise. Cet amortissement va vous permettre de réduire vos recettes locatives imposables pour arriver à un résultat quasiment nul.

Attention : il est tout à fait envisageable de réduire vos revenus locataires à zéro grâce à l’amortissement, cependant, il vous est impossible de créer un déficit avec ce statut.

Si votre patrimoine immobilier a atteint une taille importante, il serait également intéressant de vous renseigner sur les sociétés civiles immobilières (SCI). C’est un bon moyen pour un groupe de particuliers, généralement une famille, de réduire leur impôt foncier.

4. Passage par un comptable

Pour bénéficier de ces avantages, une déclaration précise de l’amortissement de votre bien ainsi que l’ensemble de ces composants doit être réalisée. Pour effectuer ce travail, nous vous conseillons fortement de confier cette tâche à un cabinet comptable qui va vous faire gagner un temps précieux. Ce coût est intéressant à considérer dès le départ dans votre investissement, mais la déclaration de votre fiscalité est un point important à ne pas négliger.

Pour conclure, le statut LMNP vous permet d’optimiser grandement la fiscalité de votre investissement locatif sans contrainte au niveau de vos locataires. Ce dispositif ne vous engage en rien au niveau de la durée de détention de votre logement à louer, mais les quelques spécificités qui s’appliquent, notamment au niveau de la déclaration fiscale nécessitent de bien penser votre projet en amont !