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Les dispositifs de défiscalisation immobilière

L’article « Les dispositifs de défiscalisation immobilière » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Ecrit par : Stéphane van Huffel

Conseiller en gestion de patrimoine

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Introduction

Loi Duflot, Loi Censi-bouvard, Loi Malraux… : il existe aujourd’hui un véritable arsenal d’avantages fiscaux destinés à ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier.

Parfois difficile de compréhension ou sujet à de multiples modifications de régime, il peut s’avérer compliquer de choisir un dispositif de défiscalisation immobilière qui soit au plus proche de ses intérêts.

Ce guide vous propose d’opérer un décryptage des différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur en 2014.

Rappelons que la défiscalisation va permettre aux investisseurs de réduire leurs impôts tout en devenant propriétaire d’un bien immobilier destiné par la suite à la location.

A NOTER : Outre le bénéfice d’une réduction d’impôts, les différents dispositifs qui vont être exposés par la suite ont également pour objectif la constitution d’un patrimoine ou encore de bénéficier d’un complément de revenu ou de retraite.

1. Vous souhaitez investir dans le neuf ?

Entré en vigueur en 2013, le dispositif Duflot est venu remplacer le dispositif Scellier. Ayant pour objectif de lutter contre la pénurie de logement, ce dispositif va permettre aux contribuables soumis à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de cet impôt en investissant dans l’immobilier neuf.

La réduction d’impôts est de 18% du prix de revient répartie de manière égale et linéaire sur 9 ans.

Cependant, pour bénéficier de cette réduction d’impôts certaines conditions sont à respecter :

  • Prix de revient plafonné à 300 000 euros par an
  • Location du logement nu durant une période minimum de 9 ans
  • Acquisition limitée à deux biens par an
  • Ne sont concernés que les logements BBC

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2. Qu’est ce que le BBC ?

Signifiant Bâtiment Basse Consommation, ce label est délivré aux bâtiments répondant aux exigences de la règlementation thermique et énergétique en vigueur.

les locataires ne peuvent être des ascendants ou descendants les locataires doivent respecter un plafond de ressources

Prolongé jusqu’au 31 décembre 2016, le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôts sur le prix de revient de votre investissement immobilier. La réduction d’impôts sera égale à 11% du prix de revient étalée sur 9 ans.

Comme pour le dispositif Duflot, un certain nombre de critères sont à remplir :

  • location du logement sur une période de 9 ans minimum
  • la période de location doit débuter le mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du logement
  • le logement doit être loué meublé
  • les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 euros par an

A NOTER : Le dispositif ne peut être accordé que dans le cadre d’un investissement dans de l’immobilier neuf et plus particulièrement dans une résidence avec services ( EHPAD, résidence étudiante, résidence de tourisme ou résidence d’affaires).

Ce mécanisme permet de bénéficier d’autres avantages, comme :

  • une récupération de la TVA
  • une déduction des frais réels

3. Qu’est ce que les frais réels ?

Cela correspond à l’ensemble des frais et charges engagés par le propriétaire du bien immobilier.

Une déduction de 100% des intérêts d’emprunt dans la limite des revenus de même nature (BIC)

Le statut de loueur meublé va permettre l’acquisition d’un bien locatif meublé, plus particulièrement d’une résidence hôtelière ou d’une résidence de services. Ils existent deux types de statuts : le statut LMNP et le statut LMP.

Ces statuts connaissent des conditions et des avantages différents.

S’agissant du loueur en meublé professionnel, ce statut est accordé aux particuliers qui tirent d’importants revenus de la location de biens meublés.

Pour y avoir droit, différentes conditions doivent être remplies :

  • l’investissement doit porter sur un logement meublé (résidence de services ou hôtelière)
  • l’investisseur doit être inscrit au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés)
  • l’activité doit générer au moins 23 000 euros de revenus annuels et représenter plus de 50% des revenus globaux de l’investisseur

Les avantages d’un tel statut sont :

  • la déduction totale sur les revenus des charges et intérêts d’emprunt notamment
  • l’imputation du déficit d’exploitation sur le revenu global
  • la récupération de la TVA lors de l’investissement
  • les investissements réalisés sont exclus de la fourchette de calcul de l’ISF
  • création de revenus complémentaire défiscalisé (Dispositif de l’ARD)

A NOTER : En cas de cession, si l’activité a été exercée au minimum pendant 5 ans et que les recettes réalisées à N-1 sont inférieures à 250 000 euros, les plus values sont exonérées

S’agissant du loueur en meublé non professionnel, ce statut est accordé aux particuliers qui tirent de la location meublée des revenus complémentaires limités.

Les conditions à remplir sont :

  • l’investissement doit porter sur un logement meublé (résidence de services ou hôtelière)
  • l’activité doit générer moins de 23 000 euros de recettes annuelles au titre de l’activité et représenter moins de 50% des revenus globaux de l’investisseur

Les avantages d’un tel statut sont :

  • récupération de la TVA
  • création de revenus complémentaires défiscalisés (Dispositif de l’ARD)

A NOTER : Le statut de LMNP s’adresse aux personnes souhaitant se constituer un patrimoine immobilier et ainsi se générer des revenus complémentaires peu ou pas fiscalisé.

4. Vous souhaitez investir dans l’ancien ?

Instaurée afin d’aider la rénovation de parcs immobiliers locatifs vétustes, la loi Malraux permet de déduire de votre revenu global les dépenses liées à la restauration de votre immeuble ancien dans la limite de 100 000 euros par an.

Cette réduction est calculée sur une enveloppe de travaux à réaliser.

Dans le secteur sauvegardé, cette dernière sera de 30% du montant des travaux. Dans les Zones de Protection de Patrimoine Architectural Urbain Paysager, elle sera de 22% du montant des travaux.

Certaines conditions doivent également être respectées :

  • les travaux de rénovation doivent faire l’objet d’une autorisation délivrée par le Préfet
  • les logements doivent être loués pendant une période de 6 ans

Entrée en vigueur en 1913, la loi Monuments historiques a été créée pour favoriser la restauration des biens de grande valeur architecturale, historique ou artistique. Si vous êtes propriétaire d’un tel bien vous pourrez alors déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu global et imposable, en l’étalant sur 3 ans.

Certaines conditions sont à respecter :

  • les travaux doivent faire l’objet d’une autorisation spéciale de travaux ou d’une déclaration d’utilité publique
  • la qualité du bâti doit être suivie et validée par un architecte ABF (Architecte des Bâtiments de France)
  • le bien immobilier doit être conservé pendant 15 ans

A NOTER : Ce dispositif permet également de déduire votre déficit foncier de votre revenu global et de bénéficier d’une exonération des frais de succession (en cas de convention signée avec le Ministère de la Culture et de la Communication).

Conclusion

En matière d’investissements immobiliers, une multitude de mécanismes existent, il ne vous reste plus qu’à choisir celui qui est le plus en concordance avec vos objectifs. Cependant, chaque cas étant unique, il est prudent de demander conseil à un professionnel, seul lui saura vous orienter en fonction du projet que vous souhaitez réaliser et de vos possibilités.

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A propos de l'auteur

Stéphane van Huffel, Conseiller en gestion de patrimoine

Avis des clients de Stéphane :

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France.

Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast & Van en 2005 puis fonde netinvestissement avec son associé Karl Toussaint du Wast. Il est également co-fondateur du tour de France de l’immobilier et du baromètre des placements. Stéphane intervient régulièrement en tant qu’expert auprès de nombreux média français.

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