Comment réussir son investissement en loi Duflot ?

1. La loi Duflot

Ce dispositif, qui tient son nom de la ministre du logement Cécile Duflot, est une loi de réduction d'impôts qui permet aux personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu de réduire le montant de ce dernier en investissant dans l’immobilier neuf, et ce, entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

► Premier avantage : la réduction d'impôts

Sous réserve du respect de certaines conditions d'application, qui vont être définies au cours de ce guide, vous pourrez bénéficier d'une réduction d’impôts de 18% du montant de votre investissement, qui sera étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale.

Cette réduction d'impôts se calcule sur le prix de revient de l’appartement, qui est limité à 300 000 € par année, et peut s’appliquer jusqu’à deux logements par an. De plus, elle est répartie sur neuf ans à raison d’un neuvième par an, et est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure.

Bon à savoir : le prix de revient est composé du prix d’acquisition du logement majoré des honoraires de notaire, des commissions versées aux intermédiaires, des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Les frais de garantie bancaire, comme les frais d’hypothèque ou de cautionnement et les frais de dossier bancaire, sont donc exclus de la base de calcul.

► Second avantage : l'imputation des déficits fonciers

Sous le régime « Duflot » les revenus fonciers sont imposables selon les règles de droit commun, ce qui fait que les déficits fonciers qui vont découler des dépenses autres que les intérêts d'emprunt sont imputables sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.

Attention, si vous souhaitez bénéficier de cet avantage fiscal sans aucune limite de temps, il vous faudra maintenir votre logement en location et ce, jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation du déficit sur le revenu. En effet, si vous ne respectez pas cette condition, l'administration est en droit de récupérer les sommes que vous n'auriez pas dû imputer sur vos revenus des 3 années précédentes.

► Les conditions d'application relatives au logement

• Le logement doit être neuf ou en l’état futur d’achèvement
• L'immeuble doit être achevé dans les 30 mois qui suivent la déclaration d'ouverture de chantier
• Le logement doit respecter la réglementation thermique en vigueur, c'est-à-dire le label BBC
• Le logement ne doit pas avoir fait l'objet d'un démembrement de propriété
• Le logement doit respecter le recentrage géographique

A noter : le dispositif Duflot est essentiellement applicable aux logements situés dans les zones A, A Bis, B1 et B2. Ces zones ont été définies par les arrêtés du 29 avril 2009 et du 22 décembre 2010 qui sont relatifs au classement des communes.

► Les conditions relatives à la location

• Le bien doit être loué nu et à titre de résidence principale pour une durée minimum de 9 ans,
• L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble ou la date d’acquisition si elle est postérieure
• Le propriétaire doit respecter un plafonnement du loyer, qui est établi en fonction de la zone du logement
• Le propriétaire doit respecter un plafonnement des ressources du locataire, qui est établi en fonction de la zone du logement
• La location ne doit pas être conclue avec un membre du même foyer fiscal

2. Comment réussir son investissement en loi Duflot ?

► Investir dans des petites surfaces

Derrière l'atout phare de la loi Duflot, qui est représenté par la réduction d'impôts de 18% du prix d'achat, se cache pourtant des détails qu'il est nécessaire de prendre en compte afin d'optimiser durablement votre investissement locatif.

En effet, en contrepartie d'une réduction d'impôts alléchante, vous devrez louer votre bien immobilier durant 9 ans au minimum et ce, en respectant des plafonds de revenus des locataires mais surtout des plafonds de loyers (détaillés ci-dessous)...

Comme vous pouvez le constater, ces plafonds dépendent de la situation géographique du bien et de la taille du logement.

Ainsi, il est de 16,52 €/mois le m² à Paris contre 8,59 €/mois le m² dans des agglomérations dont le nombre d'habitants est inférieur à 250 000.

Autant dire que selon les cas, il est parfois compliqué d'excéder ou même d'atteindre les 3% de rendement... Heureusement pour vous (et pour nous), la loi a finalement décidé d'apporter une solution à ce problème : un coefficient multiplicateur.

Ce coefficient multiplicateur, qui va de 0.7 à 1.2 selon la taille du bien en question, va être appliqué sur les plafonds de loyers. De fait, plus le logement est petit, plus le coefficient multiplicateur est élevé et, en privilégiant une petite surface vous pourrez doper votre rendement de presque 1 à 2 points ! Plutôt malin.

Ainsi, préférez les petites surfaces ou les petits programmes dits à « taille humaine ».

► Se concentrer sur des communes et des quartiers aux loyers abordables

En effet lorsque les loyers appliqués sont en adéquation avec la moyenne du marché, la rentabilité du Duflot n'en est que plus attrayante avec un rendement parfois supérieur à 5.5%. Soyez donc particulièrement vigilant sur l'emplacement de votre bien, nous vous proposons par exemple :

• Bordeaux, qui est classée en 2012 comme la 1ère ville de France où investir,et également comme la 5ème ville étudiante. Cette ville dynamique attire chaque année de nombreux étudiants et de fait, les biens vacants sont souvent rares. Elle est idéale pour privilégier un studio de petite surface.
• Nantes, qui propose un cadre de vie agréable non loin de la capitale ainsi qu'une croissance démographique et économique attrayante.
• Marseille, tous comme les autres grandes villes du Sud, c'est une zone géographique porteuse avec une croissance et un flux migratoire dynamique.

Vous pouvez également vous diriger vers d'autres villes telles que Toulouse, Brest, Lille ou encore la région parisienne Seulement, en ce qui concerne cette dernière, attention aux disparités importantes de prix. En effet une banlieue populaire telle que Montreuil pourra vous apporter de belles perspectives de rendement, de l'ordre de 7% au minimum, alors que le rendement d'une commune limitrophe comme Issy-les-Moulineaux n'excédera pas 2.6% en raison des loyers bien trop élevés pour le plafond Duflot.

Ainsi, choisir l'emplacement de son bien reste primordial, et il ne s'agit pas de se concentrer sur son quartier ou de ne retenir que des localisations connues.

Conclusion

Vous êtes désormais prêt à aborder sereinement ce nouveau dispositif car, que cela soit au niveau de ses caractéristiques ou de ses « atouts cachés », l'investissement locatif en Duflot n'a désormais plus aucun secret pour vous. Dorénavant, grâce aux nouveaux décrets applicables, le successeur du régime Scellier s'avère être plus que jamais attractif, à condition toutefois de savoir optimiser votre investissement grâce à quelques petites astuces !