Investissement locatif : la loi Censi-Bouvard

Qu'est-ce que la loi Censi-Bouvard ?

La loi Censi-BOUVARD est aussi, depuis le 1er janvier 2011 appelée la LMNP Scellier. Comme la loi Scellier, cette loi est une indication fiscale, mise en place par l’Etat visant à répondre à une carence locative sur le territoire national.

L'objectif est de favoriser l’achat d’un logement neuf pour le louer, au titre de résidence principale. La LMNP Scellier permet aussi de répondre à la demande des contribuables de pouvoir se constituer un patrimoine.

A qui s'adresse cette loi ?

Cette loi s’adresse avant tout aux contribuables français. Ces personnes physiques, résidantes en France doivent être imposables et désireuses de revenus sécurisés.

Quels sont les avantages de la loi Censi-Bouvard ?

Le principal avantage est bien entendu le fait de devenir propriétaire d’un bien immobilier neuf soit dans une résidence de tourisme classée, une résidence étudiante avec services ou encore une résidence pour personnes âgées ou handicapées. De plus, cette loi permet au contribuable de réduire ses impôts de 11% du prix de revient du logement étalé sur 9 ans (dans la limite de 3000 000 euros) et de récupérer la TVA immobilière (c’est à dire ce qui équivaut à 20% du prix de revient hors taxes du logement).

Ce dispositif permet la constitution d'un patrimoine mais aussi d'un complément de retraite, revenu supplémentaire défiscalisé car les loyers sont garantis par un bail commercial (pendant 9 ans au moins). Au total, c’est jusqu'à 30,6% d’économie d’impôts qui peut être réalisée pour le contribuable (du montant HT des biens immobiliers) et cette économie associée aux loyers peuvent financer plus des ¾ de l’investissement.

Celui-ci conforte le rendement de l’épargne du contribuable.

Un autre avantage est la possibilité d’avoir une défiscalisation possible dès 60 000 euros HT ce qui représente un studio meublé dans une résidence pour étudiant, par exemple. L'inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) n'est pas obligatoire cependant le statut peut être déposé par les investisseurs qui le souhaiteraient. Dans la loi Censi BOUVARD, seule la date de signature chez le notaire compte pour déterminer l’avantage fiscal et non la date de livraison du programme immobilier neuf.

Quel est son fonctionnement ?

La loi permet de cumuler des investissements Censi BOUVARD la même année car la base de défiscalisation est plafonnée à 300 000 euros et ce, indépendamment du nombre d’investissements réalisés (correspond au montant HT et hors mobilier de l’opération).

De plus, si un excédent de réduction d’impôts est constaté une année, il peut être reporté sur 6 ans. Le principal avantage est que l’amortissement disparaît au profit de la réduction d’impôts (sauf pour la fraction du prix de revient du bien excédant les 300 000 euros).

Y a-t-il des points négatifs ?

Le dispositif Censi-BOUVARD présente quelques inconvénients :

► l'interdiction de louer le bien, impérativement meublé, au conjoint ou à un membre, ascendant ou descendant de la famille et ce, durant 9 ans.

► le bien doit se situer dans une résidence de tourisme classée, une résidence universitaire ou encore une résidence pour personnes âgées ou handicapées.

► il doit être loué pendant 9 ans au titre de résidence principale du locataire et le dispositif ne peut être utilisé qu’avec un plafond d’investissement de 300 000 €.

► l’activité de loueur meublé est une activité commerciale qui relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux et non de celles des revenus fonciers.

Conclusion

Cette loi a pour principal objectif d’inciter le contribuable à investir dans des logements neufs tout en lui garantissant la perception d’un loyer net garanti, pendant toute la durée du bail (au minimum égale à 9 ans). Parce qu'ils font partie des contribuables les plus imposés en Europe et dans le monde, les français n'ont jamais manqué de plébisciter massivement ce type de mesures de défiscalisation.