Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2021

1. Un marché porteur

Pour étalonner le statut en LMNP, il faut le recentrer dans son contexte.

Et celui-ci est particulièrement agité en 2020 et 2021. La crise sanitaire a eu un impact marqué et remarqué sur les marchés financiers avec des indices qui ont subi environ -30% en quelques jours. Les placements investis en bourse ont connu donc des remous. Et c’est en temps de crise que l’on reconnait les bons gestionnaires : encore faut-il en avoir un !

Sur un plan immobilier, la « pause » forcée des transactions n’a pas eu au moment où j’écris ce guide de conséquences majeures sur les transactions. Cela a simplement décalé les signatures et eu un effet d’engorgement chez les notaires.

Sur un plan locatif, certains bailleurs immobiliers ont dû décaler la perception de leurs loyers afin de soutenir la santé de leurs locataires. Nous l’avons rencontré dans l’immobilier de bureau notamment. Il faut toutefois pondérer cela car la négociation entre bailleurs et locataires doit être profitable aux deux parties. En effet, le décalage de loyer (voire la suspension d’un trimestre) est compensé par la prolongation du bail par période triennale : ici, en tant qu’investisseur, vous pérenniser votre investissement ! Et n’oublions pas que l’immobilier s’entend sur le long terme.

En l’occurrence, le choix des résidences services est plus « sûre » surtout dans le cadre des EPHAD et des étudiants. Je développe ce point dans le paragraphe ci-dessous concernant le rendement.

Mais le LMNP dans les résidences services offre avant tout un cadre d’investissement et un statut dont la première variable qui permet une projection est la démographie et c’est ce qui lui confère une valeur ajoutée en termes de stabilité dans le temps.

Sur ce thème, la croissance la plus importante de la demande par rapport à l’offre (augmentation du nombre de chambres) reste l’EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), car la question sociétale de la fin de vie, l’accroissement des inactifs par rapport aux actifs et les soins à apporter aux personnes âgées sont des interrogations essentielles actuellement.

Les résidences « seniors » sont aussi une possibilité. Apparues dans les années 80, les résidences de services « seniors » se présentent comme une alternative au logement traditionnel pour des personnes valides et autonomes mais fragilisées par l'isolement.

Le marché étudiant dispose également de garanties intéressantes. En 2019, la croissance du nombre d’étudiants en France s’élève à 1,9 % dans l’ensemble de l’enseignement supérieur.

Ceci correspond respectivement à environ 58 000 inscriptions d’étudiants supplémentaires en un an.

A l’horizon 2025, le nombre de bacheliers augmentera significativement par rapport à 2015, principalement sous l’effet du dynamisme démographique.

Si les tendances se poursuivent, l’enseignement supérieur pourrait rassembler 2,9 millions d’étudiants en 2025, soit environ 350000 étudiants de plus qu’en 2015.

Ceci représente donc une sécurité supplémentaire sur le long terme en considérant que les universités sont situées dans des endroits à forte densité où parfois les résidences n’ont qu’une capacité faible d’extension (manque d’offre).

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2. Des changements sociétaux

Bien évidemment, les changements structurels et sociétaux sont à prendre en considération pour votre investissement.

Nous parlons beaucoup actuellement d’EHPAD ; la profondeur du marché et les questions relatives aux éléments évoqués au paragraphe précédent traduisent un changement. Il est évident que les pouvoirs publics vont plus lentement que les faits et les décisions tardent parfois à être prises.

Les projections et objectifs d’investissement doivent être visualisés selon les changements conjoncturels. Dans un monde globalisé et de plus en plus normé, il faut être en capacité d’absorber le changement et dans un secteur tel que les EHPAD, l’actualité est assez concentrée sur ces changements. Principalement, il faut avoir à l’esprit la démographie précitée et savoir comment la gérer. Derrière les chiffres, il y a évidemment des personnes qui ont des besoins réels et définis.

En tant qu’investisseur, il faut savoir déceler la capacité d’adaptation d’une société, visualiser la gestion antérieure et la politique d’application de ces évolutions.

Les capacités d’accueil des établissements privés ont d’ailleurs augmenté plus rapidement que l’ensemble du secteur mais il y a encore des difficultés à créer de nouvelles résidences en France et de plus en plus d’acteurs du secteur connaissent actuellement une expansion plus importante à l’étranger plutôt que dans notre pays.

En effet, il est très compliqué d’obtenir un agrément pour l’ouverture d’un nouvel EHPAD en France par exemple, tant la procédure d’appel à projet est lourde.

Concernant le secteur des résidences de tourisme, là encore, il existe un changement de mentalités de consommation dû à la libéralisation des services et de l’économie participative. Il faut donc, en plus du risque important lié aux éléments politiques ou naturels, prendre en compte une inégalité entre offre et demande. Les rentabilités sont parfois très bonnes mais il faut avoir à l’esprit l’accroissement du risque de l’opération en question.

3. Les prix

Bien évidemment, l’investissement dans les résidences de service doit être regardé suivant le bail locatif adjacent et plus globalement selon le type de résidences de services.

L’avantage global de ce type de placement en matière de prix est de contenir la revalorisation et les bulles car ces actifs sont décorrélés de la notion de coups de coeur.

Il y a une maitrise des prix qui peut être intéressante en période de hausse sur un point haut, la valorisation de l’actif étant défini par « l’activité économique » de l’investissement.

Dans un premier temps, lorsque vous réalisez un investissement dans une résidence gérée par un exploitant, la qualité du gestionnaire est fondamentale et primordiale. La qualité du gestionnaire, ses moyens financiers pour entretenir votre patrimoine, sa solidité financière face aux évolutions de conjoncture, la qualité des services apportés à ces clients sont autant d’éléments qu’il faut analyser.

De la qualité du gestionnaire dépend la pérennité de vos revenus et donc de la valeur du bien immobilier.

4. La rentabilité

En 2021, comme pour tout investissement d’ailleurs, la première chose que vous devez regarder est le rendement proposé par un éventuel projet qui attirerait votre attention.

Là encore, au risque d’être redondant, il faut avoir une vue d’ensemble de l’investissement en question car ce marché des résidences de services doit appliquer une politique locative raisonnée.

Nos partenaires font preuve de sérieux dans l’administration de leurs unités d’exploitation, ce qui a permis jusqu’à aujourd’hui d’obtenir en moyenne des rendements annuels constants tout en évitant les mauvaises surprises.

Contrairement à la location à la nuitée ! En l’occurrence, la crise sanitaire a fortement impacté le taux de remplissage dans les métropoles françaises. Cela est principalement dû au manque de touristes étrangers. La conséquence est une offre de location « classique » (à l’année) qui a explosé car les propriétaires se sont rabattus sur celle-ci. Ce n’est pas moins de 39% d’augmentation durant les mois estivaux sur le site PAP (Particuliers à Particuliers).

La tendance n’est pas anodine car les difficultés de gestion sanitaire d’un locataire à l’autre sont couteuses et particulièrement contraignantes.

Pour en revenir au marché des résidences services, les rendements sont intéressants actuellement, il faut tout de même se méfier des propositions trop impressionnantes, en particulier pour des établissements neufs ou réhabilités dont vous n’avez aucun moyen de vérifier la gestion passée.

Et dans l’ancien, il faut avoir également la visibilité nécessaire pour comprendre pourquoi, par exemple, un rendement a diminué ou augmenté, et quelles en sont les raisons ?

Cela étant dit, dans les EHPAD, dans les résidences seniors ou étudiantes, il n’y a pas eu de véritables variations quant au prix sur une période très longue.

Dans le marché des résidences services, toutes n’ont pas forcément aussi bien résisté. Chez les étudiants, le deuxième trimestre a été difficile et certains gestionnaires ont décalé leurs loyers sur la fin d’année.

Les marchés qui subissent de plein fouet la crise sont ceux du tourisme et du business. Dans ces résidences, le rendement affiché à l’achat est supérieur à celui de l’étudiant ou des EHPAD. Cependant, l’adage restera souvent le même : un meilleur rendement implique un risque plus important.

Lorsque l’on parle de profitabilité, ce sera la rentabilité brute qui viendra à l’esprit du particulier en premier lieu. En l’occurrence, c’est un premier indicateur. Cependant, il mérite d’être affiné. Car dans l’immobilier en LMNP, vous profitez d’une non-imposition de vos revenus sur un temps long. Pour un investisseur assujetti à un Taux Marginal d’Imposition (TMI) de 30%, cela représente une économie de 47.2% avec les prélèvements sociaux !

Ensuite, lorsque vous réalisez un investissement dans une résidence de services, une partie des charges d’entretien peut incomber au gestionnaire. Ce n’est pas anodin puisque c’est un poste de dépense de plus en plus important selon l’ancienneté du bien. C’est aussi un gain de temps qui vous permet d’être serein sur les petits tracas de tous les jours de votre locataire (robinet qui fuit, peinture, etc…). Le gestionnaire étant sur place, il est le mieux placé pour s’en occuper !

Enfin, les résidences services vous permettent de ne pas payer la TVA sur l’acquisition et sur l’achat des meubles grâce aux services qu’elles proposent (minimum trois comme l’accueil, le nettoyage des locaux et une lingerie par exemple). Pour être précis, vous payez la TVA mais vous la récupérez ensuite.

5. Le second marché

Le dispositif LMNP ancien gagne de plus en plus en attractivité. Le marché se structure et s’organise, l’information autour des offres est de plus en plus accessible. Il est important de savoir que les biens de type LMNP sont considérés comme des biens immobiliers dits « de garde », destinés à produire des revenus complémentaires à une activité ou pour préparer une retraite.

Le marché du LMNP occasion ou LMNP ancien peut être qualifié de marché de niche. Prisé des investisseurs grâce à ses nombreux atouts, les opportunités sur ce marché demeurent toutefois en nombre limité. C'est la raison pour laquelle ce déséquilibre offre/demande rend le LMNP occasion particulièrement attractif.

J’ai évoqué durant ces quelques lignes le marché de l’ancien. De plus en plus de personnes investissent dans le marché de l’ancien (en résidences de services).

Plusieurs avantages résident dans le marché secondaire : des informations effectives sur la résidence de service et sur sa gestion, des loyers perçus dès le premier mois de l’acquisition ou un historique de la valorisation de l’actif immobilier.

Si l’on considère que les résidences de services peuvent se résumer à un bail commercial et à un gestionnaire, le marché de gré à gré permet donc de sécuriser votre investissement en ayant un historique de gestion de la résidence, des choix antérieurs de son exploitant ou des coûts d’exploitation.

Des sociétés spécialisées dans la location meublée gérée sous bail commercial telles que Immobilier Executive ou Le Revenu Pierre nous permettent, grâce à leur expertise, de sélectionner pour vous des biens de qualité dans le but de les exploiter à long terme pour vous assurer une rente complémentaire.

Acquérir un bien en LMNP en vue de se constituer un complément de revenu ou encore un complément de retraite est très souvent la première motivation des investisseurs. Une revente n'est donc que très rarement envisagée dès l'origine. Le LMNP est d'ailleurs souvent considéré par les investisseurs comme un placement immobilier dit "de garde". C'est ici la raison principale de sa rareté sur le marché de la revente. Le peu d'offres sur le marché de la revente est aussi le signe fort que cette formule du LMNP répond aux objectifs attendus par les investisseurs.

Conclusion

Le secteur de la location meublée a résisté à la crise sanitaire de manière assez disparate. Les secteurs de la location à la nuitée ou de tourisme citadin ont été les plus impactés. Celui des étudiants est plutôt préservé avec des conséquences contenues relatives à la durée de conservation immobilière.

En définitive, c’est le secteur des EHPAD qui s’en sort le mieux. Et pourtant, ce sont nos aïeux qui sont en première ligne et que l’on doit protéger. Cependant, le secteur de la dépendance est un sujet de société préoccupant. Même s’il peut y avoir un taux de mortalité plus important sur quelques mois voire quelques années, le remplissage et la gestion de ces structures sont pérennes. En résumé, le secteur montre sa profondeur de marché pour vous investisseurs.

La maitrise des aléas sur ce marché est démontrée dans le cadre des résidences de service. Ceci est dû à des charges contenues, une fiscalité nulle et un marché de la revente soutenu. Dans ce dernier cas, la rareté des biens sur le second marché est un indicateur de la conservation longue de ce type e bien ainsi que la vitesse des transactions.

Bien évidemment, il ne faut pas se tromper sur le type de services, sur l’emplacement et évidemment sur l’exploitant. Ici, c’est bien la clé de voute de votre investissement. Dans cette année si particulière, vous devez sélectionner drastiquement votre locataire car c’est bien lui qui vous paiera les loyers.

Pour cela, nos spécialistes en immobilier meublé sont à votre disposition pour vous accompagner dans votre réflexion puis dans la sélection d’un projet répondant au mieux à vos objectifs.