Investissement en LMNP : les 5 choses à savoir pour 2022

Pour finir le constat, la location meublée saisonnière a été mise à mal. Beaucoup de propriétaire ont fait le choix de passer à la location annuelle voire de vendre leur bien. Nous n’arrêterons pas de vous le dire : sous couvert d’un rendement supérieur, vous vous exposez à des surprises qui sont le plus souvent désagréables !

Alors en 2022, quels sont les indicateurs forts de ce marché pour l’année à venir ? quelles sont les actualités ?

Allons-y, partageons ensemble les tendances et informations fraiches concernant l’investissement en LMNP en 2022 !

1. Le dispositif Censi Bouvard

C’est l’actualité brulante de ces derniers jours. Le projet de loi de finance 2022 contient un amendement relatif à ce mécanisme. Les députés ont voté pour sa prolongation jusqu’au 31/12/2022. C’est une très bonne nouvelle car il devait s’éteindre fin 2021 et les acteurs immobiliers étaient dans l’attente de cette décision.

Attention, même si c’est en bonne voie, il faut tout de même attendre le passage du texte en séance publique puis l’approbation du Sénat. Malgré tout, cela serait surprenant que cet amendement ne passe pas.

Car si cette réduction d’impôt existe, il faut savoir pourquoi. En l’occurrence, elle permet de soutenir la construction de logements pour nos étudiants et nos personnes âgées. Nous le verrons par la suite, c’est un véritable enjeu sociétal face auquel nous sommes confrontés pour loger ces catégories de personnes.

En quoi consiste cette réduction ?

Dans le cadre d’un achat en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement) dans une résidence étudiante ou EPHAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), vous aurez un coup de pouce fiscal non négligeable. Il s’agit de profiter de 11% du prix d’achat hors taxe du bien en réduction d’impôt. Ce pourcentage est étalé sur 9 ans ce qui revient à un gain fiscal de 1.22% par an. En contrepartie de cet avantage, vous devrez conserver le bien pendant 9 ans.

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2. Les conditions de financement

Au risque de se répéter : l’argent n’a jamais été aussi peu cher !

Cela fait déjà quelques années que nous le constatons, et je suis sûr que vous également ! La surprise se situe plutôt sur la durée de cette période.

Mais pourquoi les banques prêtent elles à des taux aussi bas ?

Tout simplement car c’est bon pour elles ! Désolé de vous décevoir, ce n’est pas pour nos beaux yeux…

Il faut tout d’abord considérer le rôle de la BCE (Banque Centrale Européenne). C’est elle qui dicte les taux directeurs. Et en ce moment, ils sont négatifs. Ceci dans le but de relancer la consommation. Cela sous-entend qu’une banque a de la marge au niveau du seuil.

D’autre part, le taux de dépôt de la BCE est négatif également pour les banques. Elles préfèrent donc prêter aux particuliers à 1 ou 1.5% plutôt que de placer à un rendement inférieur.

Enfin, c’est un formidable produit d’appel pour les établissements. Le crédit immobilier est une base de négociation pour domicilier les salaires des emprunteurs, assurer leur bien financé, les voitures, le foncier, etc… En bref, faire souscrire un maximum de produits maison.

Bien évidemment, vous auriez tort de vous en priver. Cependant, financer un bien locatif n’est pas la même chose que la résidence principale. Tout d’abord, le taux n’est pas primordial. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus déclarés (Bénéfices Industriels et Commerciaux) tout comme l’assurance décès invalidité (ADI) d’ailleurs. Cela veut dire que vous récupérez une partie des frais du crédit en économie d’impôt.

Ensuite, veillez à bien établir votre stratégie de durée de financement. Très simplement : plus la durée est longue, moins les mensualités sont importantes. Ceci est amplifié par le phénomène de pincement de taux. Nous l’avons vu, les taux sont bas. Mais essentiellement les taux de plus de vingt ans par rapport à ceux pratiqués sur la même durée il y a dix ans.

Certaines conditions doivent être étudiées plus précisément notamment les Indemnités de Remboursement Anticipé (IRA). Potentiellement, vous conserverez votre bien moins longtemps que votre résidence principale. Le plus souvent, la revente se fait avant la fin du crédit : d’où le conseil de négocier cet item. Cela représente tout de même 6 mois d’intérêt.

3. La fiscalité

Grand artisan du succès de ce statut, l’amortissement réputé différé (ARD) qui vous permet d’éviter l’impôt sur le revenu… et les prélèvements sociaux ! Il s’applique sur l’immobilier mais également sur le mobilier qui équipe votre investissement.

En quoi cela consiste ? Il s’agit d’une écriture comptable. C’est une pratique très répandue pour les entreprises. Votre statut de LMNP vous procure des revenus au régime BIC et sont donc considérés comme une activité professionnelle. En ce sens, le bien que vous achetez est une dépense comptable. Du coup, vous pouvez l’amortir pendant 30 ans en piochant de sa valeur pour annihiler toute fiscalité. Attention : en aucun cas, votre bien perd de sa valeur ! Il existe toujours, n’a pas changer d’endroit et se revendra au prix du marché sans prise en compte de l’amortissement réalisé.

Un exemple pour vous aider à matérialiser le fonctionnement.

Prenons monsieur et madame Flutte qui investissent dans un appartement en résidence étudiante pour 100 000€. Sur 30 ans (durée maximum de l’amortissement immobilier), cela représente un amortissement annuel de 3333€. Ils font un crédit pour investir et lors de la première année, les intérêts et l’assurance représentent 1000€. Les loyers annuels sont de 4 000€ (4% de rendement).

Que se passe t’il la première année ?

Le couple déclare 4 000€ de loyer. Ils enlèvent en premier lieu les frais d’emprunt de 1000€. Il reste donc 3000€ de loyer imposable. Ensuite, on applique les 3 333€ d’ARD.

Il en résulte une opération négative de 333€. Tout d’abord, il n’y aura pas de fiscalité sur les loyers car ils sont réduits à 0. Ensuite, votre reliquat de 333e peut être utilisé durant les dix prochaines années au titre de la reportabilité de ce déficit.

Finalement, c’est surtout le caractère perein qui doit vous faire réfléchir au statut LMNP (à ne pas confondre avec le statut LMP). Vous pouvez bénéficier de loyers non fiscalisés jusqu’à 30 ans (entre 15 et 20 ans à minima). Le statut LMNP renforce cette sérénité car il existe depuis 1949. Et la règle comptable de l’ARD peut extrêmement difficilement être remise en cause. Cela modifierait tout le fonctionnement comptable des entreprises… difficile à imaginer vous en conviendrez !

4. La loi de l’offre et de la demande

C’est le nerf de la guerre, et pas que dans l’immobilier locatif !

Lorsque vous voulez vous assurer du bien fondé de votre location, il vous faut réunir les indicateurs attestant de la tension locative du marché.

La location saisonnière ou à la nuitée

Très secouée pendant les différents confinements, cette solution reste soumise à des aléas qu’il vous faut appréhender avant de vous lancer pour être sûr de pouvoir les gérer :

• Vacance locative : accentuée par le manque de touristes internationaux et francophones, il est difficile d’avoir une vision à long terme voire moyen terme. La pandémie est mondiale. Dès lors qu’un continent est touché, l’ensemble de la population concernée peut être interdite de séjour sur notre sol. Et malheureusement, comment peut-on savoir comment tout cela évoluera dans les mois ou années ?
• Gestion locative : c’est un travail à plein temps : arrivées, sorties, entretien, etc… à ceci se rajoute la contrainte d’hygiène relative au COVID.

Dès lors, énormément de propriétaires ont vendu ou vendent leurs biens dans les grandes agglomérations françaises. Ils ne souhaitent plus être pris au dépourvu et soumis à des changements de réglementation rapides et fréquents.

Les résidences services

Sur un plan général, nous retenons chez Netinvestissement plus particulièrement les résidences étudiantes et personnes âgées dépendantes. Dans ces deux cas, le crash test de 2021 a été bien digéré.

C’est normal, chiffres à l’appui pour les étudiants :

• 2.7 millions d’étudiants en France
• 375 000 logements dédiés (CROUS, résidences services), soit 12% du besoin
• 250 000 logements manquants

Ce n‘est pas la peine d’en rajouter…

Pour les personnes âgées dépendantes, l’enjeu sociétal est tout aussi fort voire plus. Notamment car la construction d’un nouvel établissement nécessite un agrément de l’Autorité Régionale de la Santé (ARS). Ensuite, la demande de logements est toujours plus forte due à des critères démographiques issus de notre fameux babyboom ainsi que de l’allongement de la durée de vie.

Selon l’INSEE, 5 000 lits sont construits chaque année en France… alors que les besoins sont de l’ordre de 10 000 ! La DREES (service des statistiques du ministère des Solidarités et de la Santé) estime que ce retard ne pourra jamais être comblé…

A bon entendeur…

5. Le second marché

Nous constatons un engouement au sujet de ce statut et de ses opportunités. Il en résulte une forte tension sur le marché dit de « l’occasion ». Il s’agit de biens à la revente et non de biens neufs. Comme ces produits sont souvent des actifs de « garde », les lots à la vente sont peu nombreux et constituent un véritable marché de niche.

De l’autre côté, les acheteurs sont intéressés par des résidences avec un track record effectif. Cela veut dire que nous connaissons le taux de remplissage, le montant des loyers perçus et leur revalorisation, la gestion de l’exploitant (bailleur), etc…

Pour vous, c’est plus de sécurité dans votre choix. C’est aussi une mise en place de votre complément de revenus non fiscalisé rapide. En effet, une fois l’acte authentique signé chez le notaire, vous percevrez les loyers.

Pour être complet, le dispositif Censi Bouvard n’est pas éligible pour l’ancien. Cela tombe sous le sens mais comme il est à soutenir la construction de logements neufs, il ne concerne que le neuf.

Et c’est un bon indicateur puissant de la sortie de votre investissement. Investir, c’est anticiper ! Donc il est intéressant de savoir quel est le potentiel de revente de votre investissement LMNP, même si c’est dans plus de dix ans.

Car les délais sont particulièrement courts. Il faut moins d’un mois pour trouver un acquéreur (délais entre la mise en vente et la signature du compromis). Dans quelques années, il serait étonnant que cela change. Je vous rappelle la stabilité du statut LMNP, la profondeur de marché chez nos « petits jeunes » et « petits vieux », ainsi que des prix accessibles sur des localisations recherchées car ce sont des petites surfaces.

Conclusion

Encore une fois, les indicateurs sont au vert sur l’investissement en LMNP. La location à la nuitée a pris du plomb dans l’aile dû à la crise sanitaire. Et quand bien même, les perspectives sont et seront contraignantes : gestion de l’hygiène renforcée et couteuse, règles des agglomérations de plus en plus restrictives pour notamment relancer l’industrie hôtelière.

La location en résidence service, elle, résiste excessivement bien pour les étudiants et les personnes âgées. Ce n’est pas une surprise puisque cela fait de nombreuses années que nous vous indiquons la résilience de cette typologie d’actifs. La profondeur de marché liée aux enjeux sociétaux sous-jacent fait la réussite de votre placement immobilier.

En cette année 2022, il y a deux bonnes nouvelles : le contexte de taux bas en prêt immobilier et la reconduction (probable) du dispositif Censi Bouvard. Pour la première, nous ne pouvons pas savoir jusqu’à quand cela va durer. La question qui se pose réside surtout dans le comment les taux remonteront : de façon progressive ou brutale ?

Pour la deuxième, c’est quasiment fait et cela permettra pour chaque investisseur d’opter pour cette réduction d’impôt plutôt que l’ARD : et le choix c’est le confort.

Si vous avez d’autres questions, je vous propose de continuer à lire nos guides ou bien contactez-nous afin d’obtenir des conseils d’expert pour votre investissement immobilier.