Investissez dans les SCPI en démembrement

Par Karl Toussaint du Wast - Vu 1004 fois

L'environnement législatif changeant et la situation économique anxiogène semblent perturber les épargnants qui ne savent plus vraiment ou trouver encore des opportunités d'investissement à la fois sécurisées, rentables et aisément compréhensibles. Beaucoup d'entre vous ne savent plus vraiment vers quel type de support se tourner et surtout sous quelle forme organiser votre patrimoine en particulier pour projeter une épargne retraite complémentaire.

moment d'investir

Pourquoi est-ce le moment d’investir ?

Investir en parts de SCPI de rendement peut s'avérer actuellement un excellent moyen de répondre à toutes vos interrogations à la fois en sécurisant vos avoirs, en obtenant un rendement attractif, le tout avec un support d'investissement concret sur lequel nous avons le recul nécessaire.


Une SCPI de rendement est une société dont l'objet est l'acquisition, la gestion et l'exploitation d'un parc immobilier professionnel, composé de bureaux, de fonds de commerce, d'entrepôts ou de centres commerciaux. La SCPI de rendement offre la possibilité de prendre une participation dans un ensemble foncier d'envergure (certaines ont plusieurs centaines de millions d'euros d'actifs), de mutualiser ainsi le risque sur de nombreux secteurs géographiques ou secteurs d'activités et de ne pas dépendre d'un seul locataire. De plus, elle offre la possibilité de ne pas avoir à gérer son actif foncier et de déléguer cette gestion à des professionnels adaptés à ce type de marché.

La rentabilité moyenne des SCPI de rendement que nous sélectionnons est de 5% net de frais. Cette option est donc très attractive.


Mais au-delà de la rentabilité compétitive actuellement, il faut savoir prendre en compte la globalité de cette option et en particulier la fiscalité des revenus obtenus. Ceux-ci en effet entrent dans la catégorie des revenus fonciers pour leur plus grande proportion et peuvent donc devenir un "poids" pour votre situation fiscale globale.


C'est le moment pour vous de découvrir le démembrement de parts de SCPI de rendement et en particulier l'investissement en nue-propriété de parts.

Pourquoi suivre ce conseil ?

Le principe de démembrer une part de SCPI consiste simplement à séparer la nue-propriété de l’usufruit (la part de la jouissance de celle-ci), en l'occurrence le revenu qu'elle procure. Ce démembrement se fait selon une table de calcul précise qui fixe le prix de la nue-propriété (autour de 80% sur 5ans et 60% sur 10 ans) et celui de l'usufruit (autour de 20% sur 5 ans et 40% sur 10 ans).


Exemple : une part à 100€ en pleine propriété se vendra en nue-propriété 80€ et en usufruit 20€ sur 5 ans.


Premier avantage d'investir en nue-propriété : cela vous permet d'acquérir une part à un prix minoré donc d'acquérir pour un montant de départ plus de parts qu'en pleine propriété.


Exemple : si la part en pleine-propriété est de 100€ et que vous souhaitez investir 10000€ sur 10 ans, vous aurez en nue-propriété 167 parts (10000/60) contre 100 en pleine propriété (10000/100).


Second avantage : ne percevant pas de revenus, vous n'aurez donc pas à supporter la fiscalité supplémentaire qui en découlerait. Ainsi, vous pourrez vous constituer un capital sécurisé pour la retraite, en différant la perception des revenus et donc en évitant d'être plus lourdement imposé pendant vos années d'activité. C'est au terme du démembrement que vous "récupèrerez" la pleine propriété et que vous pourrez alors jouir de revenus complémentaires. Cela ne rend pas pour autant l'investissement moins rentable pendant la durée du démembrement, bien au contraire.

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En savoir +

Exemple :

  • vous investissez 10000€ en parts de SCPI (prix de la part de 100€) en pleine propriété sur 10 ans, vous avez une TMI (tranche marginale d'imposition) de 14% et vous supportez les prélèvements sociaux de 15,5%. Vous aurez donc 100 parts qui vous rapporteront (base rendement de 5%) 500€/an avant impôt. Après fiscalité, vous toucherez un revenu annuel de 352€/an soit sur 10 ans un gain net de 3520€.
  • vous investissez 10000€ en parts de SCPI (prix de la part de 100€) en nue-propriété sur 10 ans (TMI toujours de 14%). Vous aurez donc 166 parts qui ne vous rapporteront rien pendant 10 ans mais seront valorisées en pleine propriété à terme à 16600€ (166x100) soit un gain de 6600€. De plus, une fois la pleine propriété reconstituée, vous percevrez alors pour les années suivantes un rendement non pas sur 100 parts mais sur 166 donc une rente plus élevée.


Troisième avantage : la loi précise que dans le cadre d'un démembrement, l'usufruitier supporte à lui seul l'imposition à l'ISF. Le nu-propriétaire qui paiera ses parts comptant verra donc son assiette d'imposition ISF réduite du montant "immobilisé" sur la durée (5 ou 10 ans).


Exemple: vous déclarez 1,4 millions d'euros de patrimoine et investissez 150000€ en nue-propriété de parts de SCPI. Vous ne déclarerez donc l'année suivante que 1,25 millions d'euros de patrimoine et échapperez ainsi à l'impôt.

Comment mettre ce conseil en application ?

Investir en parts de SCPI de rendement démembrée est donc une opportunité à saisir dans le cadre de la préparation à la retraite ou dans le but de placer son argent si vous n'avez pas besoin de revenus immédiats mais au contraire de vous constituer des rentes différées. Il faut cependant bien entendu choisir avec pertinence le support, étudier ses perspectives de rendement et sa valorisation à long terme. Faites-vous accompagner par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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