Le match PERP/LMNP

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L’article « Le match PERP/LMNP » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Guilhem Garcia - Vu 1018 fois

Ce n’est un secret pour personne, l’ensemble des caisses de retraites complémentaires sont dans le « rouge » et se retrouvent dans une situation critique. Aujourd’hui, la question que se pose les futurs retraités n’est plus, à quel âge dois-je commencer à préparer ma retraite mais plutôt quelles solutions dois-je mettre en place pour pouvoir bénéficier d’un complément de revenus à ma retraite.

Il existe un large choix de solutions qui peuvent s’adapter aux projets et aux ambitions de chacun. En fonction de votre âge, de votre budget et de l’architecture de votre patrimoine, votre conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à mettre en place la solution la plus adaptée. Au travers de ce comparatif, nous allons étudier deux solutions parmi les plus utilisés que sont le PERP (Plan Epargne Retraite Populaire) et l’investissement dans le cadre du LMNP avec amortissement comptable (Location Meublée Non Professionnelle). Pour cela, nous allons étudier ces dispositifs en comparant les deux phases qu’ils traversent : la phase de constitution et la phase de liquidation.

Mise en place

► Le PERP

La mise en place de ces deux solutions est bien différente. En effet, le PERP est plutôt simple à mettre en place. Il s’agit en effet d’un contrat d’épargne, bénéficiant d’avantages fiscaux particuliers. Une fois le choix du Perp effectué selon votre situation, il vous suffira d’ouvrir votre contrat avec le versement de la cotisation minimum ( à partir de 50€) pour pouvoir bénéficier de votre PERP. Mais le choix de votre contrat ne doit pas se faire au hasard. En effet, si tous les PERP bénéficient des mêmes avantages fiscaux, ils diffèrent sur de nombreux points : les frais, la rentabilité, les supports qu’ils proposent, les modes de sorties. Votre conseiller en gestion de patrimoine pourra vous aider à faire votre choix dans une offre de marché très large.

► Le LMNP

La mise en place d’un investissement en LMNP est plus lourde administrativement que celle du PERP. En effet, la première étape consiste à décider du mode de financement pour lequel vous allez opter. Si vous avez les liquidités et que vous avez un besoin de revenus immédiats, vous opterez pour le paiement comptant. Vous pouvez en effet investir sans crédit. En revanche, si vous ne disposez pas de liquidités suffisante ou que votre besoin de revenus n’est pas immédiat, vous financerez votre investissement à l’aide d’un prêt total ou partiel. Ainsi, votre conseiller en gestion de patrimoine déterminera avec vous votre capacité d’endettement et l’effort d’épargne que vous souhaitez réaliser afin de déterminer un montant d’investissement et d’emprunt en cohérence avec votre situation.

Une fois votre capacité d’endettement connue, votre CGP vous aidera et vous accompagnera dans le choix même du bien. Son expérience et sa connaissance des différents exploitants (gestionnaires) présents dans la location meublée non professionnelle, vous permettra de choisir un gestionnaire expérimenté et de qualité. De cette manière, vous pourrez bénéficier d’un bail solide, vous apportant les garanties nécessaires à une bonne exploitation.

Une fois l’ensemble de ces étapes passées vous pourrez devenir propriétaire de votre bien immédiatement après la signature de votre acte chez le notaire ou à la fin des travaux de construction.

AVANTAGE PERP

La phase de constitution

► Le PERP

Une fois votre contrat ouvert, vous pourrez commencer à verser vos cotisations et bénéficier des avantages fiscaux qu’il offre. Le PERP étant un produit très flexible, vous pouvez stopper et reprendre vos versements quand vous le souhaitez. Il n’y a pas de plafond aux versements sur un contrat PERP mais si vous dépassez votre disponible fiscal, le versement ne sera pas optimisé fiscalement.

En effet, les services fiscaux vous permettent de déduire de votre revenu imposable 10% de votre revenu dans la limite de 30038€. Vous pouvez également disposer du disponible fiscal de votre conjoint s’il ne l’a pas utilisé.

Par exemple :

Une personne seule qui a un revenu imposable de 40000€ et qui a une tranche marginale d’imposition de 30%

Elle pourra déduire jusqu’à 4000€ de ses revenus

Elle réalisera un gain de 4000*30%=1200€ sur ses impôts.

Un point trop souvent négliger dans les contrats PERP est la convention de gestion qui va permettre de mettre en place une stratégie d’investissement. Pour ce type de placement, se réalisant souvent sur du long terme, le conseiller en gestion de patrimoine que vous aurez choisi adaptera vos supports d’investissement à vos objectifs et à votre profil investisseurs. Les rendements atteints peuvent être compris entre 2% et 12% nets de frais selon la convention proposée.

► Le LMNP

A partir du moment où votre bien est livré, il est mis en exploitation. Vous bénéficierez ainsi des loyers versés de manière mensuelle ou trimestrielle. Vous n’aurez plus qu’à compléter avec votre effort d’épargne pour que l’ensemble de vos dépenses (mensualités de prêt, assurances…) soit compensé par les recettes (loyers et effort d’épargne).

C’est à ce moment-là que l’investissement en LMNP prend tout son sens. En effet, grâce au principe de l’amortissement comptable, vous allez pouvoir créer des revenus complémentaires non imposables. En effet, une fois les intérêts d’emprunt et les différents frais déduits, vous avez la possibilité d’amortir comptablement la valeur de votre bien immobilier. Ainsi, grâce à cet amortissement, vous pourrez bénéficier de revenu non fiscalisé durant des périodes allant de 20 à 30 ans.

Pour ce qui est des charges, selon la bail que vous aurez signé, le gestionnaire pourra prendre en charge les grosses réparations ( art 606) et les petites réparations( art 605).

Les rendements actuels des baux en LMNP sont compris entre 4 et 5%.

AVANTAGE PERP

La phase de liquidation

► Le PERP

Votre PERP ne sera disponible que lorsque vous serez effectivement en retraite. Et même si vous avez la possibilité débloquer jusqu’à 20% de votre placement en capital pour l’achat d’une résidence principale, la sortie se fera dans le cadre d’une rente. Plusieurs types de rentes existent : vous pourrez bénéficier d’une rente sans réversion, avec réversion, avec des annuités garanties. Selon votre situation familiale, votre conseiller vous aidera à choisir le meilleur choix de rente.

Fiscalement, la rente que vous allez toucher de manière trimestrielle, sera considérée comme une pension retraite. Elle intégrera votre avis d’imposition comme un revenu et sera imposée en tant que tel.

► Le LMNP

Comme je l’ai précisé ci-dessus, vous commencez à toucher des revenus dès la mise en exploitation du bien. Ils seront par contre revalorisés au fil du temps. Ces revenus sont imposables au régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) mais grâce à l’amortissement, vous bénéficierez d’une imposition nulle pendant des périodes de 20 à 30 ans. Votre loyer étant contractuel, vous savez à l’avance qu’elle est le montant de votre complément de revenus. Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, il faut choisir un gestionnaire de qualité qui aura de l’expérience dans ce domaine d’exploitation. Votre conseiller pourra vérifier pour vous ce paramètre. Aujourd’hui, il existe même des opérateurs qui proposent une assurance spécifique qui vous protège en cas de défaillance du promoteur.

AVANTAGE LMPN

Conclusion

Nous avons pu voir au travers de ce guide que ses deux solutions pour préparer votre retraite ont toutes deux des avantages et des inconvénients. Le PERP par sa simplicité et sa liberté de fonctionnement sera plus adapté aux investisseurs recherchant une grande flexibilité et ayant un budget limité à consacrer à la préparation de leur retraite. Pour la LMNP, l’investisseur devra disposer de liquidités ou avoir une capacité d’endettement pour investir sur ce type de support. Il permettra ainsi de créer un revenu complémentaire non soumis à la fiscalité. Ces deux solutions peuvent d’ailleurs se compléter et non s’opposer si votre budget le permet.

Vous trouverez dans ce tableau un résumé des différentes qualités de chacun des investissements.

Avantages Inconvénients
PERP
  • Budget maîtrisé à l’ouverture
  • Flexibilité pendant la phase de constitution
  • Diversité des supports d’investissements
  • Différents choix de rentes
  • Avantage fiscal sur les versements
  • Fiscalité des revenus
  • Blocage du capital jusqu’à la retraite
  • Avantages fiscaux sur les versements plafonnés
LMNP
  • Possibilité d’obtenir des revenus immédiats
  • Possibilité de profiter du levier du crédit
  • Revenu non fiscalisé.
  • Transmission intégrale en cas de décès
  • Montant des revenus obtenus plus important
  • Possibilité de revente
  • Possibilité de revente
  • Budget plus important que sur un PERP

À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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