Pourquoi et comment investir dans un fonds Horizon AM ?

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Par Stevan Briand
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L’article « Pourquoi et comment investir dans un fonds Horizon AM ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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En résumé :

Investir dans un fonds HORIZON AM vous ouvre l’accès à un support très rentable et performant investi sur des solutions immobilières tout en profitant de la fiscalité des véhicules financiers.

Vous l’aurez donc compris grâce aux nombreux guides que nous avons réalisé, une bonne stratégie patrimoniale résulte avant tout dans sa diversification. Bon nombre de nos clients nous interrogent sur les possibilités d’investissements au-delà des classiques « assurance vie / immobilier ». Une alternative existe pourtant, il s’agit d’une solution d’investissement de nouvelle génération mêlant immobilier et finance.

C’est dans ce contexte que le comité de sélection netinvestissement la société de gestion HORIZON AM, filiale du groupe HORIZON, qui propose depuis 2010 des solutions d’investissements financiers grâce un sous-jacent tangible comme l’immobilier résidentiel.

J’imagine qu’à ce stade vous vous posez une multitude de questions sur ce véhicule d’investissement. Quel est ce type de placement ? Comment cela fonctionne-t-il et quel impact pour votre fiscalité ? Rassurez-vous, nous allons vous apporter des réponses au travers de ce guide.

Sommaire



1. Focus sur le groupe HORIZON

A savoir :

HORIZON AM est la filiale du groupe HORIZON crée en 2010 et se positionne en tant qu’expert du financement de projets immobiliers résidentiels principalement en Ile-de-France et en Allemagne via la rénovation de bâtiments classés.

Voici les chiffres clefs en date du 1er Janvier 2019 pour illustrer les performances du groupe :

  • 1259 lots
  • 103 millions d’euros encours sous gestion
  • 100 585 m² habitables
  • un total de 67 opérations
  • 433 millions d’euros de chiffre d’affaires global
  • 433 millions d’euros de chiffre d’affaires global

2. Pourquoi choisir l'immobilier ?

Ce n’est plus un secret, l’activité immobilière en France redécolle et le secteur résidentiel reste toujours aussi incontestable. Ces trois dernières années, nous avons enregistré un nombre de transactions immobilières records grâce notamment à des taux d’emprunts historiquement faibles. Les différents dispositifs mis en place ont particulièrement aidé les ménages français : les primo-accédants ont bénéficié du fameux PTZ et les investisseurs du nouveau dispositif PINEL. La hausse des volumes de ventes a impacté le prix de la pierre en particulier dans les zones tendues.

L’exemple aujourd’hui le plus significatif est la région parisienne avec le projet du Grand Paris qui a fait augmenter les prix de façon considérables dans certaines communes. Il s’agit d’ailleurs du projet d’urbanisme le plus important d’Europe avec notamment 35 milliards d’investissements, plus de 800 000 emplois créés, 68 nouvelles gares et 4 nouvelles lignes de métros. Les professionnels du secteur immobilier estiment un besoin de 70 000 logements à construire par an d’ici 2030.

D’ailleurs, HORIZON AM comptabilise à ce jour 37 opérations en Île-de-France. Le véhicule financier TRESORIE PIERRE se focalise justement sur la région parisienne et permet aux personnes morales via un prêt participatif d’optimiser leurs trésoreries d’entreprises.

Le marché immobilier allemand

HORIZON AM se positionne également sur le marché immobilier allemand, d’ailleurs jugé atypique par bon nombre d’investisseurs. En effet, contrairement à la France ou le Royaume-Uni, le prix de l’immobilier Allemand est resté faible pendant des années à cause d’une politique d’urbanisme sévère et des banques allemandes contraignantes sur l’octroi de prêt immobilier. Depuis 2008, l’Allemagne est le nouvel eldorado des investisseurs grâce à ses prix attractifs et son économie robuste.

Les prix ont donc mécaniquement augmenté notamment à Berlin avec son bassin d’activité dynamique. Pour autant, il reste très intéressant avec des fonciers encore très abordables autour des 4 000€ en moyenne. Nous évoquions précédemment les chiffres du marché immobilier francilien, ceux de l’Allemagne sont également très important avec un besoin de plus de 400 000 logements par an et 300 000 logements sociaux.

Sous la forme d’un Fond Professionnel Spécialisé, HORIZON AM propose OPPORTUNITE PIERRE 2. Ce fond cible uniquement le marché immobilier allemand avec une forte concentration à Berlin (55% de son chiffre d’affaire)

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3. Comment fonctionne le financement de ces opérations immobilières ?

La problématique principale des promoteurs immobiliers, marchands de biens et bailleurs sociaux se situe au niveau de leurs fonds propres. Pour répondre à « l’assèchement » de leurs ressources, ils recherchent de nouvelles alternatives. L’outil le plus utilisé par ces professionnels est le levier bancaire mais il se limite uniquement lorsque la commercialisation est déjà bien avancée (généralement entre 30 à 50%).

Les capitaux externes sont aujourd’hui une alternative concrète et ils interviennent tout au long du processus d’investissement. HORIZON AM a fait le choix de se positionner uniquement sur la phase de développement, c’est-à-dire lors de l’acquisition du foncier et/ou du bâti et donc par la suite du début de commercialisation.

Voici donc le processus d’investissement d’HORIZON AM :

  • La prise de participation : sélection des projets selon une politique rigoureuse
  • Acquisition immobilière : obtention des sécurités juridiques et financières intrinsèques aux projets
  • Développement des projets :contrôle du déroulement des opérations au niveau financier et commerciale
  • Réalisation des plus- : gestion des flux de trésorerie en vue des réinvestissements

4. La stratégie du fond

HORIZON AM recherche une plus-value sur le court terme grâce à la gestion de ses actifs. Elle mutualise ses investissements dans des opérations de promotion, réhabilitation et transformation immobilières.

La promotion Immobilière

La société de gestion cible notamment des programmes commercialisés en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement avec un cahier des charges assez important. Seuls les programmes inférieurs à 40 logements sont ciblés et systématiquement situé en centre-ville proche des transports et commodités. En sélectionnant principalement des programmes en région parisienne et dans les grandes métropoles, HORZION AM s’assure de se positionner sur un marché tendu à forte demande locative.
Le fond PERFORMANCE 4 concerne justement cette activité de promotion immobilière. Il s’agit d’un véhicule financier orienté sur l’immobilier francilien éligible au PEA – PME avec un couloir de performance recherché annuelle autour des 6%.

La réhabilitation immobilière

Grâce à son équipe de prospection foncière, la société de gestion parvient à dénicher des biens obsolètes à fort potentiel dans le but d’optimiser leur usage et ainsi créer une véritable valeur ajoutée. La remise en état de ces bâtiments passe bien évidemment par le caractère architectural des travaux mais aussi par l’aspect éco-responsable afin que ce dernier respecte les normes en matière de consommations d’énergies.

La transformation immobilière

Cette activité a pour but de modifier la destination des actifs commerciaux et industriels ou immeubles de bureaux en véritables logements. Cela permet en plus de réduire les coûts car ces fonciers sont souvent sous-estimés. Cette pratique permet de conserver parfois l’activité commerciale des bâtiments tout en créant des logements. C’est notamment le cas du centre de tri de La Poste de Saint-Quentin-en-Yvelines qui a permis de créer un ensemble de logement tout en conservant son activité principale.

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5. La fiscalité

Nous avons commencé à vous citer de manière non exhaustive certains fonds de la société HORIZON AM en fonction notamment de leur zone géographique ou bien des activités immobilières spécifiques associés. Hormis TRESORERE PIERRE qui concerne uniquement les personnes morales, les autres fonds d’HORIZON AM sont tous assujettis à Flat Tax.

Pour rappel :

Pour rappel, le Prélèvement Forfaitaire Unique est entré en vigueur le 1er Janvier 2018 et s’applique sur la majorité des produits financiers. Il s’agit d’un taux unique de 30% qui comprend l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8% et les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%. Pour certains de ses fonds, HORIZON AM vous laisse le choix d’investir via votre PEA-PME. La fiscalité est alors propre à votre Plan d’Epargne en Action.

A contrario, la fiscalité immobilière est très lourde en France et elle se concentre principalement sur deux aspects, les revenus puis les plus-values. Pour faire simple et sans rentrer dans le détail, les revenus immobiliers sont soumis directement à l’impôt sur le revenu et donc votre tranche marginale auquel il faut ensuite rajouter les prélèvements sociaux. Soit une imposition pouvant aller jusqu’à 62,2% pour les TMI les plus élevées.

En cas de revente en plus-value, vous serez alors imposé au taux unique de 19% auquel vous rajoutez également les prélèvements sociaux soit un total de 36,2%. Enfin et oui, ce n’est pas fini, vous pouvez être soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 million d’euros.

Il est donc particulièrement intéressant d’investir dans un fond HORIZON AM puisque vous bénéficiez d’un sous-jacent tangible comme l’immobilier sans sa fiscalité qui est jugée confiscatoire en France.


6. Comment souscrire

Il vous suffira de vous faire accompagner par l’un de nos chefs de projets patrimoniaux afin mettre en place votre investissement. HORIZON AM propose aujourd’hui plusieurs fonds et notre équipe sera vous accompagner dans la sélection du meilleur véhicule qui correspondra le mieux à vos attentes et objectifs. Nous vous avons listé ci-dessous la liste des fonds proposés par la société de gestion HORIZON AM :

  • DEVELOPPEMENT PIERRE : ce fond a pour activité la promotion immobilière à vocation solidaire et sociale sur l’ensemble du territoire national, avec une attention particulière pour le marché de l’Île-de-France.
    Exonération d’IFI et réduction d’IR
  • PERFORMANCE PIERRE 4 : investissement dans l’immobilier résidentiel francilien dès 5 000€ éligible PEA et PEA-PME ainsi que le réemploi (150-0 B ter). Ce fond a pour objectif la capitalisation avec une performance annuelle visée de 6%.
  • OPPORTUNITE PIERRE 2 : ce fond a pour objet d’acquérir et de détenir indirectement des immeubles construits, en construction ou ayant vocation à être réhabilités, principalement à usage résidentiel, situé en Allemagne, avec une attention particulière sur le marché des bâtiments classés. La performance visée est autour des 8% sur un horizon de placement de 6 à 9 ans sous forme de capitalisation.
  • TRESORERIE PIERRE : il s’agit d’un prêt participatif à la société PERFORMANCE PIERRE qui a pour activité le financement de promotions, de marchands de biens et de réhabilitations immobilières tant en France qu’en Allemagne. La durée conseillée de ce placement est comprise entre 18 à 36 mois avec des intérêts contractuels de 4,5% à 6%.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.

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Conclusion

Les solutions proposées par la société de gestion HORIZON AM sont novatrices et en adéquation avec les nouveaux besoins des investisseurs financiers et immobiliers. Nous vous avons expliqué tout au long de ce guide l’intérêt de ce produit « nouvelle génération » alliant la rentabilité de l’immobilier et la fiscalité des produits financiers.

En effet, les rendements visés se révèlent particulièrement attractifs en comparaison d’autres produits classiques et la fiscalité relativement douce au regard de la taxation sur les produits immobiliers. Votre chef de projet patrimonial Netinvestissement se tient à votre entière disposition pour répondre à l’ensemble de vos questions et vous accompagner dans la mise en place de ces solutions.

À propos de l'auteur

Stevan Briand , Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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