Qu’est-ce qu’une Société de Libre Partenariat ?

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L’article « Qu’est-ce qu’une Société de Libre Partenariat ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Franck Fargerelle - Vu 104 fois

Il n’est pas aisé de comprendre ce qu’est une Société dite de Libre Partenariat, du moins, quels sont les avantages dont vous pouvez bénéficier à travers ce Fonds d’Investissement Alternatif (FIA).
Remise au goût du jour par Emmanuel Macron (loi n°2015-990 du 6 aout 2015), la Société de Libre Partenariat (SLP) a pour but de favoriser la France comme place financière dans l’investissement privé dans les entreprises, autrement appelé le Private Equity.

Sommaire

La réglementation

Le premier filtre de sélection chez Netinvestissement, avant de proposer de nouvelles offres à nos clients, est le filtre réglementaire. Nous répondons ainsi aux obligations des différentes autorités de tutelle afin de protéger au maximum les investissements de nos clients.

En l’occurrence, la Société de Libre Partenariat désigne une société de gestion de portefeuille française qui doit aussi être agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) compte tenu de sa nature de Fonds d’Investissement Alternatif.

De plus, la Société de Libre Partenariat entre dans la catégorie des FPS (Fonds Professionnels Spécialisés), et nous vous conseillons de lire notre guide sur les FPS afin de vous sensibiliser à cette catégorie de produits différenciants.

La gouvernance de la SLP

Tout d’abord, il est nécessaire de noter que la SLP permet de réunir au sein du fonds :

  • Les investisseurs en tant qu’associés commanditaires mais limitant leur responsabilité au montant de leurs apports.

  • Les associés commandités dont la responsabilité est solidaire et indéfinie avec celle de la Société de Libre Partenariat.

Nous pourrions rentrer dans les détails juridiques de la SLP et nous perdre dans un langage uniquement compréhensible par des experts en la matière, cependant et comme nous le faisons depuis de nombreuses années chez Netinvestissement, nous allons tenter de traduire tout ceci en cas simples et concrets afin de faire ressortir les avantages pour vous.

La SLP n’est soumise à aucune règle particulière en matière d’investissement et c’est ce qui la rend attrayante comme solution nouvelle. Ainsi, la composition de votre portefeuille n’obéit à aucune règle de diversification ou d’allocation. La SLP peut dès lors ne détenir qu’un seul type d’actifs (nous allons prendre l’exemple de l’immobilier pour définir un cas concret).

Sous réserve des contraintes fiscales, la SLP, doit respecter l’ensemble des conditions d’investissement des Fonds Professionnels de Capital Investissement (FPCI) si elle souhaite bénéficier de leur régime incitatif.

En effet, la SLP constitue un instrument de plus dans la boîte à outils utilisée pour structurer les acquisitions avec effet de levier, et recèle un certain nombre d’avantages fiscaux. Si la SLP n’a pas été créée par le législateur pour apporter une réponse à des problèmes fiscaux, elle peut cependant constituer un véhicule fiscalement efficace pour lever des fonds et structurer des acquisitions de sociétés avec recours à l’endettement et ainsi augmenter les marges et donc la rentabilité pour vous investisseurs.

Les Sociétés en Libre Partenariat sont imposées selon les mêmes règles que celles applicables aux FPCI constitués sous la forme de Fonds Communs de Placement. Elles ne sont donc ni soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), ni à la contribution de 3% additionnelle à l’impôt sur les sociétés sur les revenus distribués.

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Le cas concret : FPCI Immobilier dit de Valeur Ajoutée (Value Added)

L’objet social du fonds :

Le Fonds est constitué en France sous la forme d’une Société en Commandite Simple (SCS) régie par les lois et règlements en vigueur, notamment le Code de Commerce, le Code Monétaire et Financier (CMF) et le Règlement général de l’AMF, ainsi que par ses statuts.

Le Fonds est un Fonds d’Investissement Alternatif au sens de l’article L. 214-24 du CMF, dont l’objet est de lever des capitaux auprès d’un certain nombre d’investisseurs en vue de les investir conformément aux statuts et dans l’intérêt de ces mêmes investisseurs, et plus généralement, sous réserve des dispositions des statuts, d’effectuer des transactions liées directement ou indirectement.

Stratégies et règle d’investissement :

Le Fonds a pour objet la constitution d’un portefeuille d’une ou plusieurs participations essentiellement majoritaires dans toutes sociétés non cotées ayant pour objet principal l’acquisition de biens immobiliers en vue de créer de la valeur puis de les revendre (ci-après dénommées les Sociétés). Le Fonds a pour objectif d’offrir aux Investisseurs Avertis la possibilité d’obtenir des rendements optimisés sur le marché des bureaux, commerces, logements, hôtels, autres typologies immobilières de quelque nature que ce soit et biens immobiliers en France et en Europe, en investissant dans des opérations créatrices de valeur ajoutée.

Les actifs en portefeuille seront principalement localisés en Île-de-France et dans les grandes métropoles régionales : Lyon, Lille, Toulouse… Le Fonds vise indirectement la mise en marché d’actifs immobiliers bénéficiant de bons fondamentaux et de prix décotés par des vendeurs qui sont contraints de céder leurs actifs ou qui privilégient l’investissement sur d’autres marchés ou qui souhaitent opérer un arbitrage. Le Fonds cherche donc indirectement à capter cette prime de risque et à créer de la valeur ajoutée à court/moyen termes en repositionnant les biens immobiliers concernés sur leur marché cible. Ce repositionnement repose sur les axes suivants : rénovation, optimisation du taux d’occupation et des conditions de location, mise en conformité et changement d’affectation.

La durée planifiée des opérations immobilières des Sociétés sera, dans la plupart des cas, comprise entre un et trois ans, et ne dépassera pas six ans. L’objectif est de céder les actifs et de clôturer les opérations de liquidation du Fonds.

Dans les portefeuilles des Sociétés, les acquisitions immobilières seront généralement financées pour partie par les capitaux collectés par le Fonds (incluant l’avance en compte courant), à hauteur d’un tiers (1/3) au minimum et, au maximum, à hauteur de deux tiers (2/3) à l’aide de financements bancaires, comptes courants, obligations ou crédits-bails, et ce dans des proportions qui seront fixées au cas par cas. Si l'opportunité se présente, le Fonds pourra investir dans des Sociétés situées hors de France et/ou dans d’autres typologies d’actifs immobiliers dans la limite de 25 % du montant total des souscriptions et de l’avance en compte courant.

Responsabilité personnelle des Associés :

Conformément à l’article L. 222-1 du Code de Commerce (sur renvoi de l’article L. 214-162-1 du CMF), les investisseurs ne sont pas personnellement tenus responsables des dettes sociales du Fonds. Dans le cas où le Fonds serait incapable de payer ses dettes, obligations et/ou engagements, la responsabilité des investisseurs sera limitée au montant de leur engagement respectif.

Les avantages pour l’investisseur :

  • 5,5% de rémunération nette annuelle sans aucune fiscalité (distribuée trimestriellement et sous forme de remboursement de compte courant d’associé)

  • 3,5 % net d’objectif minimum de performance de valorisation annuelle (capitalisée et soumise à fiscalité à l’échéance des 6 ans)

  • Soit un objectif minimum de TRI consolidé de 9%/an pendant 6 ans

  • Une enveloppe de souscription limitée (à 25 Millions d’euros par exemple afin de protéger la stratégie du placement et donc l’intérêt des investisseurs)

  • Une réelle profondeur de marché : + de 70% du parc immobilier professionnel français sera obsolète dans les 10 prochaines années tant par les contraintes énergétiques liées à la révolution écologique (normes, labels, certifications, green buildings etc..) que par l’évolution du consumérisme de la part des sociétés locataires (flex office, co-working, well being etc..)

  • Une stratégie différenciante : permettre à des acteurs de l’immobilier (SCPI / OPCI) de se séparer d’actifs non rentables en rachetant leurs immeubles à des prix décotés et leur permettre d’acquérir de nouveaux actifs réhabilités et donc rentables en leur vendant des immeubles avec une plus-value substantielle.

Les contraintes pour l’investisseur :

  • Un Fonds bloqué pendant 6 ans

  • Un investissement minimum de 150 000 euros (toujours 2/3 en FPCI et 1/3 en compte courant)

  • Des frais d’entrées de 5% (liés aux investissements dans l’immobilier, pour rappel les frais sont d’environ 10% pour un SCPI)

  • Une prime de souscription (2,5% à partir du 6ème mois de commercialisation et 5% à partir du 12ème mois afin de privilégier les premiers investisseurs)

  • Aucune garantie contractuelle de capital ou de rendement (comme tous les placements existant en dehors des Livrets Bancaires, Plan d’Epargne Logement et fonds euros)

  • Une enveloppe de souscription limitée

L’avis de Netinvestissement

Netinvestissement a été le premier site vous permettant d’accéder à ces nouvelles solutions d’investissement.
Bien entendu, et comme vous le savez déjà, notre comité de sélection d’offres composé des membres du Comex et accompagné de nos experts dans chaque secteur d’investissement, est votre premier filtre tant au niveau réglementaire que sur l’intérêt que peut représenter ce type de solutions patrimoniales pour vous. Nous avons à cœur d’identifier des partenaires et des solutions présentant le meilleur ratio : Risques / Performances du marché.

C’est pourquoi nous pensons que les Fonds Professionnels Spécialisés (SLP) correspondent à des investisseurs avertis qui possèdent une surface financière leur permettant de diversifier leur patrimoine avec ce type de solutions.

Cependant, nous estimons également que ces nouveaux véhicules sont les plus à même de proposer de nouvelles stratégies en ligne avec l’évolution des marchés et donc de vous offrir des performances à la mesure de vos objectifs.

Conclusion

Le contexte de marché actuel et les évolutions règlementaires en matière de conseil patrimonial poussent les acteurs du secteur à structurer une nouvelle offre de solutions d’investissement, basée sur les mécanismes jusqu’alors uniquement réservés aux institutionnels ou à l’entreprise.

Et malgré la contrainte des tickets d’entrée qui restent, dans la majorité des cas, encore plutôt élevés, un courant de démocratisation en matière de montage juridiques et fiscaux est en marche.

Pour autant, ces constructions patrimoniales restent souvent complexes ou mal expliquées donc restez prudent et n’hésitez pas à faire appel à nos équipes dédiées pour accompagner dans l’étude ou la mise en place de telles options.

À propos de l'auteur

Franck Fargerelle , Conseiller en gestion de patrimoine

Franck Fargerelle débute sa carrière dans le secteur immobilier à la fin des années 90. En 2000, il intègre la Banque Cortal Consors en tant que conseiller financier avant d’occuper le poste de Directeur Commercial. En 2006, il intègre Fidelity AM, la plus importante société de gestion de fonds indépendante au monde où il y entre en tant que Directeur Associé sur le marché Français spécialisé dans la distribution de fonds d’investissements. En parallèle, Franck est également chargé d’enseignement à Science-politique. Après 10 ans passés chez Fidelity il décide de rejoindre Netinvestissement en s’y associant afin d’y créer l’entité Corporate par le biais de Netinvestissement Entreprise.

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