Comparatif SCPI / OPCI : quel placement choisir ?

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Par Karl Toussaint du Wast
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L’article « Comparatif SCPI / OPCI : quel placement choisir ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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La SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et l’OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) sont deux solutions vous permettant d’investir dans l’immobilier de façon indirecte et sur du long-terme. Le principe est simple : plutôt que d’acheter directement un immeuble, vous pouvez acquérir des parts de sociétés de placement immobilier. Ces sociétés achètent elles-mêmes les biens immobiliers et les louent. Les produits issus des locations sont ensuite transférés aux détenteurs de parts afin de leur assurer un revenu complémentaire et régulier. En tant qu’investisseur, vous ne vous occupez de rien : c’est la société de gestion qui gère l’immeuble, qui le loue et qui s’occupe de l’assurer. Vous percevez donc des revenus nets de l’ensemble de ces frais.

La question est de savoir quel est l’investissement à privilégier : la SCPI ou l’OPCI ? En réalité, ces produits sont assez semblables. Mais ils présentent tout de même quelques différences à bien prendre en compte au moment de choisir l’investissement que vous souhaitez réaliser. Voyons tout ceci en détails.

Sommaire

1) Investir dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

La SCPI n’investit que dans des biens immobiliers qu’elle loue pour dégager des revenus. Il existe différents types de SCPI :

  • La SCPI classique qui investit essentiellement dans le secteur tertiaire, en achetant majoritairement des bureaux et des commerces. Cette SCPI mise sur la diversification pour compenser les risques.

  • La SCPI fiscale qui investit principalement dans des logements pour bénéficier d’avantages fiscaux grâce au dispositif PINEL (pour les logements neufs) et au dispositif MALRAUX (pour les monuments historiques).

Pour acheter des parts d’une SCPI, vous devez investir au minimum 1 000€ et la durée moyenne de placement conseillée est de 8 ans. Pendant cette durée de placement, vous percevrez des revenus réguliers tirés des locations d’immeubles gérées par la SCPI.

Notre conseil : pour vous aider dans le choix des SCPI qui correspondent le mieux à vos attentes et besoins, contactez nos experts immobilier pour des conseils personnalisés.

► Quel est le régime fiscal applicable ?

Les revenus tirés de votre investissement en SCPI rentrent dans la catégorie des revenus fonciers, vous les réintégrez donc dans votre déclaration de revenus et êtes imposés en fonction de votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux bien sur.
Dans le cadre d’un emprunt, ceci peut-être fiscalement intéressant car il est possible de déduire des revenus perçus les intérêts de cet emprunt. Par conséquent, il peut être attractif d’utiliser la dette pour acheter des parts de SCPI.

► Quelle est la liquidité ?

Les biens immeubles détenus par la SCPI sont par définition peu liquides et les SCPI ne détiennent pas forcément la trésorerie courante leur permettant de racheter leurs titres. Les parts de SCPI ne peuvent donc pas être achetées et vendues de façon immédiate sur un marché, comme c’est le cas sur le marché boursier. Cette question de la liquidité peut être, par conséquent, un inconvénient de la SCPI. Cependant, pour les SCPI à capital variable, tant que l’offre et la demande sont dynamiques, des parts se créent et se détruisent chaque jour, ce qui assure une forme de liquidité à votre investissement. Attention, les frais de souscriptions seront dus au moment de la vente des parts donc choisissez le bon timing.

► Pour quel rendement ?

Les rendements offerts par la SCPI sont réguliers et attractifs. Vous pouvez espérer gagner dans les alentours de 4,8% et comme la SCPI réalise 100% de ses investissements dans l’immobilier, vous n’êtes pas exposé à un trop grand risque de volatilité.

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2) Investir dans un Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

Contrairement aux SCPI, les OPCI n’investissent pas que dans l’immobilier. Les actifs de l’OPCI sont investis de trois manières :

  • L’immobilier : qui représente au minimum 60% des actifs de la SCPI et au maximum 90%. Donc les sommes récoltées par l’OPCI sont majoritairement utilisées pour acheter des biens immobiliers destinés à la location.

  • Les liquidités : qui représentent au minimum 10% des actifs de la SCPI. Ces liquidités doivent permettre à l’OPCI de racheter vos parts rapidement quand vous souhaitez les céder.

  • Les autres placements : le reste des actifs non-investis en immobilier ni conservés en liquidités peuvent être placés sur des instruments financiers, sur des produits monétaires, sur des obligations ou actions. L’ensemble de ces placements ne peuvent pas dépasser 30% des actifs de l’OPCI.

Pour acheter des parts d’OPCI, vous devez investir entre 100€ et 1 000€ au minimum au moment de la souscription. Il s’agit d’un placement à long-terme, dont la durée moyenne est comprise entre 8 ans et 10 ans. Sur cette durée de placement, vous pourrez bénéficier de revenus réguliers tirés des locations d’immeubles et des placements non-immobiliers gérés par l’OPCI.

Notre conseil : il existe 12 OPCI différents pouvant être souscrits par les particuliers. Pour connaître le meilleur placement correspondant à vos besoins et vos espérances, contactez nos conseillers Netinvestissement qui vous feront part de leur expertise.

► Quel est le régime fiscal applicable ?

Les revenus tirés de votre investissement en OPCI peuvent, à votre choix, appartenir soit à la catégorie des revenus mobiliers et plus-values de valeurs mobilières, soit à la catégorie des revenus fonciers et plus-values immobilières. Ce choix dépendra de votre situation personnelle.

Notre conseil : si vous décidez d’appartenir à la catégorie des revenus mobiliers, vous n’avez aucun intérêt à utiliser la dette pour acheter des parts d’un OPCI. En effet, avec ce régime, les intérêts d’emprunts ne permettent pas d’économies d’impôts car celles-ci ne peuvent pas être déduites des revenus perçus. Donc si vous comptez vous endetter pour investir dans des parts d’OPCI, optez pour la catégorie des revenus fonciers car vous pourrez déduire vos charges d’intérêt.

► Quelle est la liquidité ?

Le maintien d’une liquidité supérieure à 10% des actifs dans l’OPCI permet de résoudre le problème de la liquidité qui avait été soulevé précédemment dans la SCPI. En effet, grâce à cette liquidité, vous pourrez vendre vos parts très rapidement à la société, qui les rachètera grâce aux réserves dont elle dispose. De plus, une part des actifs de l’OPCI sont liquides : il s’agit des placements réalisés dans les produits financiers et monétaires, les actions et obligations, etc. L’OPCI présente donc l’avantage d’apporter de la liquidité aux parts détenues dans la société, contrairement à la SCPI. Par ailleurs, quand vous céderez vos titres, il n’y aura pas de droits d’enregistrement qui seront dus.

► Pour quel rendement ?

Les rendements offerts par l’OPCI jusqu’à présent sont moins attractifs que ceux offerts par la SCPI. Vous pouvez espérer une rentabilité de 3% avec votre investissement en OPCI, un peu plus si les valeurs mobilières se portent bien. Cette rentabilité plus faible de l’OPCI s’explique comme la contrepartie de la liquidité offerte.
Par ailleurs, en investissant dans un OPCI, vous investissez de manière indirecte dans des placements mobiliers et vous pouvez donc être confronté à un risque de volatilité.

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3) Comment choisir entre les deux ?

Le choix d’investir dans une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ou dans un OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) doit être réalisé en confrontant un certain nombre de critères. Cette décision va dépendre de votre profil d’investisseur, de votre aversion au risque, du rendement souhaité et de vos objectifs.

Notre conseil : d’une manière générale, si vous souhaitez réaliser un placement à la fois sûr et rentable, privilégiez la SCPI car l’OPCI, du fait de ses investissements non-immobiliers, apparaît comme un placement moins certain. De plus, en investissant dans la SCPI, vous n’êtes pas soumis aux fluctuations des marchés boursiers, ni aux autres aléas sur les placements financiers car la SCPI n’investit que dans l’immobilier. Vous pouvez donc espérer plus de régularité du rendement que vous allez percevoir.
Inversement, si vous êtes prêt à prendre un peu plus de risque pour espérer obtenir un rendement plus élevé, vous pouvez investir dans un OPCI car en fonction de la variation des valeurs mobilières, vous pouvez obtenir une surperformance par rapport au rendement issu des immeubles donnés en location par l’organisme.

Conclusion

Nous venons de voir que la SCPI et l’OPCI sont deux solutions de placement à long-terme vous permettant de percevoir des revenus stables sur les immeubles donnés en location par la SCPI ou l’OPCI. Dans le cadre de l’OPCI, vous pouvez également percevoir des revenus tirés des placements non-immobiliers réalisés par la société.
Un ticket d’entrée est exigé au moment de la souscription mais celui-ci est relativement faible. Si vous souhaitez financer votre investissement par emprunt, il est préférable de choisir la SCPI ou l’OPCI sous le régime des revenus fonciers car les intérêts d’emprunts constituent une charge fiscalement déductible de vos revenus.

L’OPCI présente l’avantage de donner de la liquidité aux parts que vous détenez. Donc si vous souhaitez être rassuré de pouvoir vendre vos parts et récupérer votre capital à tout moment, privilégiez l’OPCI car la vente se fera plus facilement et plus rapidement. Mais en contrepartie de cette liquidité, le rendement offert par l’OPCI est inférieur à celui offert par la SCPI et il est également plus incertain, du fait de la part des actifs investis dans des produits non-immobiliers.

Avant de faire votre choix, rapprochez-vous de nos experts qui vous guideront et vous conseilleront l’investissement le plus adapté à votre profil d’investisseur et à vos besoins.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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