Comparatif SCPI VS FPS : quel est le meilleur placement ?

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Pierre Sartres
Par Pierre-Laurent Sartres
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L’article « Comparatif SCPI VS FPS : quel est le meilleur placement ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

En résumé :

Une SCPI capitalise et cherche un projet immobilier par la suite. A contrario, un FPS a un projet identifié et recherche les fonds pour le mener à bien. Cette chronologie stratégique les oppose par nature. Elle sera la base de leurs différences et donc de leur complémentarité.

Connaissez-vous les FIA ? Ce sont les Fonds d’Investissement Alternatifs. Leur rôle selon l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) est de « lever des capitaux auprès d’un certain nombre de clients en vue de les investir, dans l’intérêt de ces investisseurs, conformément à une politique d’investissement que ces FIA ou leur société de gestion définissent ; et ne sont pas des OPCVM ».

Dans un contexte volatile sur les marchés, l’optimisation du couple rendement / sécurité passe nécessairement par la diversité de vos avoirs. Que ce soit en immobilier ou dans vos placements financiers, il est judicieux d’anticiper les cycles dans chaque secteur. Et quoi de mieux que de mixer ces deux piliers au sein du même véhicule !

Dans ce guide, nous opposons comme dans un match de tennis deux catégories d’investissement alternatif. D’un côté de la chaise d’arbitre, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont une alternative de plus en plus connue et utilisée. De l’autre côté, les FPS (Fonds Professionnels Spécialisés) font partie de ces véhicules qui méritent d’être mis en avant.

Nous définirons les contours de chaque solution et leur cadre légal pour préciser l’analyse. Ensuite, nous opposerons factuellement ces deux placements en trois sets : le risque inhérent à leur identité, la performance escomptée et la disponibilité du capital en fonction de l’horizon de placement. « Silence, les joueurs sont prêts ! ».

Sommaire



1. Avant match : précisions du cadre d’analyse

Les SCPI

Une société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Détenir des parts de SCPI permet d’investir indirectement dans l’immobilier via des parts de société.

Il existe 175 SCPI en France, et 31 sociétés de gestion. Chacune d’entre elle possède une identité propre. La variété permet de répondre à de nombreux objectifs : succession, retraite, revenus complémentaires, fiscalité etc.

S’il en existe autant, c’est aussi dû à leur histoire : la première fut créée en 1964 ! De l’immobilier professionnel (bureau, commerce, entrepôt) au résidentiel, de Paris aux régions voire l’Europe ou encore la santé et les crèches, la « pierre papier » a su occuper une place importante dans l’économie française et européenne !

De plus, ces dernières années, ce placement a connu un réel engouement. En 2018, la collecte toutes SCPI confondues fut de 5 milliards d’euros pour atteindre une capitalisation totale de 55 milliards d’euros.

En zoomant, nous pouvons nous rendre compte du poids des SCPI d’entreprises qui représentent 90% de la capitalisation face au résidentiel et 97% de la collecte ! Notre analyse est forcément orientée par cette donnée. Les SCPI à capital fixe visant du résidentiel, par exemple, sont relativisées du fait de leur poids marginal.

Les FPS

La définition légale des FPS est : « Organismes de Placement Collectif déclarés à l’AMF et dont l’objet principal est d’investir dans différentes typologies d'actifs, dont des sociétés non cotées ou des actifs immobiliers. Ils peuvent donc adopter des règles d’investissement dérogatoires par rapport aux fonds agréées. ».

Nous les intégrons dans ce que l’on appelle le « private equity » ou capital investissement. Il s’agit de participer au capital des entreprises non cotées sur le marché boursier. En général, l’achat est financé par la dette. Ces fonds ont un rôle majeur et grandissant pour le maintien de l’activité de notre tissu économique au vu du désengagement des banques traditionnelles sur certains secteurs.

C’est cette liberté d’agir qui permet une diversité de stratégies d’investissement : co investissement, opération de marchands de biens, etc.

Dans notre objectif de comparaison avec les SCPI, cette amplitude large nous impose de cadrer notre étude. C’est pour cela que nous nous appuyons sur trois fonds représentatifs :

  • UNIPHARMA d’123 IM : portefeuille d'une dizaine de financements obligataires d'officines de pharmacies en France ;
  • FINAPROM d’123 IM : opérations de promotion immobilière et de marchands de biens résidentiels ;
  • KEYS SELECTION de Keys REIM : actifs immobiliers neufs ou entièrement restructurés, conformes aux dernières normes environnementales afin de répondre à la demande croissante des entreprises locataires.


2. Premier set : le volet sécuritaire : quel profil pour investir ?

Leurs points communs :

Ces deux classes d’actifs dits alternatifs ne garantissent pas le capital comme les livrets ou le fonds euro en assurance vie.

Les SCPI

Sur une échelle de risque comprise entre un et sept, les SCPI de rendement sont souvent classifiée trois ou quatre. Qu’est-ce que cela veut dire ?

Votre capital n’est pas garanti, soit. Tout comme la valeur de votre résidence principale, secondaire ou locative d’ailleurs. Toutefois, la valeur des parts est fonction de l’estimation du patrimoine immobilier détenu par la SCPI. Cet audit est fait tous les ans par un expert immobilier indépendant. Peu d’entre nous en font autant pour leur patrimoine immobilier n’est-ce pas ?

D’autre part, les loyers sont-ils garantis ? Non plus. Là encore, il serait fort étonnant de se retrouver avec des loyers à 0 au vu du nombre de locataires. En investissement, cela s’appelle la mutualisation des risques. Toujours en comparaison de l’immobilier en direct, ne vaut-il pas mieux avoir 300 locataires plutôt qu’un seul ?

Les FPS

Sur cette même échelle de risque, les FPS sont plus assujettis au risque selon le « gendarme » de tutelle. Cela ne veut pas dire pour autant que les sociétés font ce qu’elles veulent, comme elles le veulent ! Pour vous assurer un partenaire digne de confiance, l’AMF demande à chaque fonds d’être déclaré auprès d’elle.

Toujours selon l’AMF, « La souscription ou l’acquisition, la cession ou le transfert des parts d'un FPS, directement ou par personne interposée, est réservée à une catégorie d’investisseurs possédant l’expérience, les connaissances et les compétences nécessaires pour prendre leurs propres décisions d’investissement et évaluer correctement les risques encourus ».

Ces fonds sont accessibles aux investisseurs répondant à l’article 423-27 du Règlement Général de l’AMF, et plus précisément à :

  • Des investisseurs professionnels mentionnés à l’article L. 533-16 du Code monétaire et financier ;
  • Tout investisseur susceptible d’investir au moins 100 000 € ;
  • Tous les autres investisseurs dès lors que la souscription ou l’acquisition est réalisée en leur nom et pour leur compte par un prestataire de services d’investissement agissant dans le cadre d’un service d’investissement de gestion de portefeuille.

D’un point de vue purement « risque », les FPS ne sont pas clairement destinés à tous les portefeuilles. Que ce soit par le montant d’investissement important pour certains ou l’expérience concrète acquise au gré de vos investissements, ce placement est dirigé vers des profils plutôt spécifiques.

La balle de set (bilan) :

Les SCPI et FPS ne sont pas des placements garantis. L’appétence au risque est personnelle : vos expériences, vos connaissances et vos croyances minorent ou non le risque objectif.

Pour les SCPI, leur choix se fait en profitant de leur nombre et leur complémentarité pour appuyer la mutualisation des loyers. Mais pas que ! Le risque que vous prenez avec une SCPI est lié en majeure partie au choix de la société de gestion. A ce titre, l’accès à tous les acteurs de la place est un plus non négligeable dans votre choix d’interlocuteur.

Les FPS présentent des risques de perte en capital, de liquidité (cf troisième set). Et c’est pour cela que le profil de l’investisseur est défini de façon drastique par les autorités. D’autres risques peuvent exister selon leur secteur d’investissement du fonds : immobilier pour KEYS SELECTION et FINAPROM, choix d’officines pour UNIPHARMA. Là encore, pouvoir choisir la bonne société implique un choix large et réfléchi.

Premier set emporté par les SCPI au tie break !


3. Deuxième set : leurs performances au banc d’essai !

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) et les FPS (Fonds Professionnels Spécialisés) font partie de ces véhicules qui, moyennant une prise de risque adaptée, permettent d’espérer un rendement nettement supérieur à l’inflation.

Ainsi, du point de vue objectif nous devons intégrer la fiscalité et les frais inhérents aux produits visés ; c’est donc ce que nous faisons.

Les SCPI

La performance moyenne des SCPI en 2018 : 4,4%.

Cette moyenne ne peut suffire car il faut comprendre ce chiffre net de frais et de charges ! En soit, c’est de la tranquillité de gestion. C’est aussi une simplicité comptable appréciable. Enfin c’est surtout pertinent de percevoir des revenus par distribution (régulièrement) avec cette rentabilité !

Et vous savez quoi, vous pouvez l’améliorer en utilisant l’effet de levier crédit ! En une phrase, il s’agit de financer ses parts pour déduire les intérêts d’emprunts. En préambule, il faudra respecter votre taux d’endettement bien sûr !


Les frais inhérents à cette classe d’actifs sont comparables à ceux pratiqués dans l’immobilier traditionnel. Ils sont compris autour de 10% selon la SCPI comme les frais dans l’immobilier en direct (frais de notaire, d’agence, de garantie, de dossier).

La différence notable est d’ordre chronologique. Alors que pour l’immobilier classique vous payez les frais à l’achat, vous ne les paierez qu’à la sortie pour les SCPI. La conséquence est la perception de loyers sur 100% du montant investi !

Enfin, en tant que « pierre papier », votre fiscalité sur la Distribution sur Valeur du Marché (DVM), soit les loyers, est celle des revenus fonciers.

En somme, votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) et les prélèvements sociaux sont appliqués. Le premier est propre à chacun (0, 14%, 30% etc.) alors que le second est fixe à 17,2%. Cela peut parfois entamer la rentabilité de façon significative ! Comme nous le disions, le prêt immobilier peut permettre de limiter cette contrainte dans un premier temps.

J'en profite


Les FPS

Nous l’avons dit, la flexibilité est la caractéristique principale de cette classe d’actifs. Cet atout atteint son paroxysme à travers les modalités de retour sur investissement. Les deux grands modes sont présents dans ces actifs : capitalisation et distribution. En fonction de vos objectifs, vous préférerez faire grossir votre capital dans un premier cas ou « toucher » directement le fruit de votre placement dans le second : à vous de choisir !

Voici quelques exemples en fonction des FPS pris en compte.

  • UNIPHARMA : objectif de rendement recherché de 4%/an de distribution semestrielle et 2,5%/an de capitalisation ciblée ;
  • FINAPROM : objectif de rendement recherché de 8% basé sur des performances constatées des fonds précédents ;
  • KEYS SELECTION : objectif de rendement recherché de 7%, basée sur la performance constatée depuis 2017.

Ces chiffres s’entendent nets des frais de gestion. Cela veut dire qu’ils ont été déduits en amont pour plus de transparence. Ils sont compris entre 1,5% et 3%.

Les frais d’entrée sont variables selon les fonds : entre 0 et 5%.

En termes de fiscalité, il n’y a pas de règle inhérente au statut de FPS, il faut donc se renseigner sur chaque fonds. En ce qui concerne la capitalisation, les intérêts sont soumis à la « flat tax ».

Ces fonds ne sont généralement pas pris en compte dans le cadre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pour des raisons de levier bancaires et d’investissement en VEFA. Lorsque le ticket d’entrée est de 100 000€, ce n’est pas négligeable pour des patrimoines déjà fortement taxés.

La balle de set :

En termes de rendement, la comparaison est plus facile car les chiffres parlent d’eux même !

Avec une moyenne de 4,4% en 2018, les SCPI n’ont pas à rougir de leur efficacité. Notamment que cette performance est nette de frais et de charges : argument non négligeable en termes de performance mais aussi de sérénité !

Les FPS ont clairement un atout de poids dans ce set ! Les secteurs non cotés offrent des perspectives alléchantes. Les frais assez faible et la fiscalité globale ne peuvent être des freins tant le ratio rentabilité/temps de détention est efficace.

Les FPS remportent ce deuxième set en finissant très fort !


4. Troisième set décisif : leur disponibilité en fonction de votre horizon de placement

Votre choix de produit doit se faire après la définition de votre profil de risque bien entendu mais aussi après la définition d’un horizon de placement. En quelques mots, il s’agit de savoir si votre investissement s’inscrit à court, moyen ou long terme.

Les SCPI

En premier lieu, il est important de revenir sur la capitalisation de ces sociétés. En tant qu’investissement immobilier, vous devez considérer un délai pour la revente des parts.

Aujourd’hui, ce délai est d’un mois maximum pour des sociétés à capital variable. Toujours en rapport avec un investissement immobilier classique, nous conseillons chez Netinvestissement de conserver les parts de SCPI entre huit et dix ans minimums. Cette durée est à mettre en relation avec la réévaluation du prix de la part qui doit compenser les frais d’entrée (payés à la sortie).

Nous abordons souvent la question de la conservation a minima, mais qu’en est-il de la durée maximum ?

Il est important de signaler que les parts de SCPI sont transmissibles selon les mêmes règles que l’immobilier classique. Ici, cela place cette classe d’actif sur une durée viagère. Le fait de détenir des parts de sociétés permet d’améliorer la transmission via le démembrement des parts.

Il s’agit (comme en immobilier classique) de séparer l’usufruit et la nue-propriété. Libre aux héritiers par la suite de garder les dites parts pour conserver les revenus, ou de les vendre pour récupérer le capital.


Les FPS

Pour ces véhicules, il est opportun de les considérer au cas par cas.

En effet, en fonction de leur stratégie d’investissement, les sociétés définissent une fourchette temporelle de sortie. C’est pour cela qu’elles annoncent dès le départ une possible période de prorogation pour se donner les moyens de liquider au mieux vos avoirs.

  • UNIPHARMA : 3 ans minimum (indisponible) jusqu’à 5 ans ;
  • FINAPROM : 4 ans minimum (indisponible) jusqu’à 6 ans ;
  • KEYS SELECTION : 8 ans recommandés avec une indisponibilité sur la première année.

La balle de set :

Trop souvent la dimension temporelle est mise au second plan. C’est une erreur fréquente de stratégie d’investissement.

Les SCPI s’inscrivent sur le long terme par similitude avec l’immobilier en direct : minimum 8 à 10 ans. Cela permet la rentabilité par la perception des loyers et la réévaluation des parts. Le fait de penser en durée viagère permet également d’envisager la stratégie du démembrement temporaire et/ou viager : exemple fort de l’intérêt de penser son projet en fonction d’une durée pour faire évoluer son placement et ne pas être menotté !

Les FPS ont une durée clairement identifiée et souvent inférieure à 10 ans. Nous nous plaçons donc sur le moyen terme voir même le court terme lorsque le FPS « déboucle » au mieux (UNIPHARMA, FINAPROM). C’est une rareté en placement de s’inscrire sur des durées aussi courtes.

Naturellement, il n’y a donc pas match car trop complémentaires dans le temps et fonction de votre projet et vos objectifs.


Conclusion

Comme en tennis, quand deux joueurs ou joueuses de qualité se rencontrent, cela se joue sur des détails !

Les SCPI tirent leur épingle du jeu dans leur modularité. Elles peuvent répondre à de nombreux objectifs et de nombreux profils d’investisseurs. Côté « pierre », elles permettent d’acquérir un patrimoine immobilier diversifié. Ceci peut se faire au comptant ou à crédit voire même en démembrement. Toutefois, leur fiscalité foncière doit être appréhendée en fonction de votre TMI (Taux Marginal d’Imposition). Votre objectif s’inscrit sur du long terme soit supérieur à 10 ans.Coté « Papier », c’est un placement distributif sécurisant par la mutualisation des loyers.

Les FPS sont moins répandus et pourtant : rendements hyper attractifs sur du court ou moyen terme, participation à l’économie réelle et société de gestion avec une expérience conséquente sont les points forts.

Si l’on se projette, il est fort probable que cette typologie d’actifs se développe du fait du besoin constant de liquidités de la part de sociétés en mouvement pour innover, se développer ou transmettre. Notre conviction chez Netinvestissement est claire : les FPS et le private equity plus globalement ont de beaux jours devant eux.

En somme, que ce soit sur le volet sécurité, performance ou disponibilité, ces solutions sont complémentaires. Nous vous conseillons donc avant tout de vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial pour analyser votre situation et votre profil, afin de choisir quel véhicule est fait pour vous. « Jeu, set et match ! »

À propos de l'auteur

Pierre-Laurent Sartres , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’une Licence et d’un diplôme d’Etat, Pierre-Laurent a obtenu l’ensemble des accréditations pour exercer le métier de conseiller en gestion de patrimoine en 2015 : MIOBSP, MIA et CIF. Il intègre alors un réseau national indépendant de conseil en investissement la même année.

D’origine aveyronnaise, Pierre-Laurent a vu dans ce métier une formidable opportunité professionnelle aux vues des enjeux de demain.

Pendant 4 ans, il a fait de la culture financière son cheval de bataille en proposant des conférences, des réunions ou animer des débats à travers son activité de conseil. Souhaitant évoluer dans une structure plus importante il décide de rejoindre netinvestissement mi-2019 fort de sa volonté farouche de proposer une offre produit globale, qualitative et disruptive.

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