Guide spécial PLF 2014 : Patrimoine immobilier

Visa expert

L’article « Guide spécial PLF 2014 : Patrimoine immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Karl Toussaint du Wast - Vu 1592 fois

Le futur projet de loi de finances pour 2014 a été déposé le 25 septembre 2013, et celui du financement de la sécurité sociale le 26 septembre 2014.

Il ne s’agit à ce stade que de projets de loi susceptibles de faire l’objet d’amendements dans le cadre de leur examen par le parlement.

Il est par ailleurs possible que différents recours devant le Conseil Constitutionnel soient déposés. La censure par les sages de certains aspects des dispositions votées pourrait modifier les textes à entrer en vigueur.

demembrement-de-propriete

1 - Réforme du régime d’imposition des plus values immobilières

Rappel : LF pour 2013 : mesures censurées par le conseil constitutionnel

Annulation de l’ensemble de l’article 15 du projet de loi de finances pour 2013 :

  • Abattement de 20% à l’impôt sur le revenu qui avait vocation à s’appliquer aux plus values immobilières, hors celles de cession de terrain à bâtir, réalisées en 2013
  • Régime d’imposition spécifique pour les cessions de terrain à bâtir :pas d’abattement pour une durée de détention et imposition au barème de l’IRPP

Bercy a publié le 2 août un BOFiP (rectifié le 8 aout) indiquant comment seront imposées prochainement les plus-values immobilières (autres que sur les terrains à bâtir) alors que le PLF pour 2014 n’était pas déposé. Cette mesure est applicable depuis le 1er septembre 2013. Bercy a donc publié des commentaires administratifs sur une loi qui n’existe pas : cherchez l’erreur ! Le PLF 2014 formalise ces mesures.

Plus-values réalisées sur les terrains à bâtir :

  • Suppression de l’abattement pour une durée de détention à compter du 1er janvier 2014 = il n’y a plus d’incitation fiscale à leur rétention
  • Suppression de l’abattement pour une durée de détention à compter du 1er janvier 2014 = il n’y a plus d’incitation fiscale à leur rétention

Terrain à bâtir (article 257, I-2-1° du CGI): terrains pour lesquels des constructions peuvent être autorisées en application d’un PLU, d’un autre document administratif en tenant lieu ou de l’article L. 111-1-2 du code de l’urbanisme.

Exemple : Cession de terrain à bâtir en 2014

  • Prix d’acquisition: 100.000 €
  • Prix de cession: 210.000 €
  • Délai de détention: 10 ans
  • Plus value imposable: 110.000 €
  • Imposition totale: 37.950 € (20.900 € au titre de l’imposition proportionnelle à l’impôt sur le revenu de 19%, 17.050 € au titre des prélèvements sociaux au taux de 15,50%)

Décorrélation des abattements applicables à l’assiette de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux :

  • Impôt sur le revenu : exonération après 22 ans de détention et maintien d’un abattement progressif
Impôt sur le revenu
Durée de détentionAbattement
de 0 à 5 ans 0%
de 6 à 21 ans 6% par an
la 22ème année 4%

  • Prélèvements sociaux : exonération après 30 ans de détention et maintien d’un abattement progressif
Prélèvements sociaux
Durée de détentionAbattement
de 0 à 5 ans 0%
de 6 à 21 ans 1,65% par an
la 22ème année 1,60% par an
de 23 à 30 ans 9% par an


Abattement exceptionnel de 25% pour la détermination du montant imposable à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux pour les cessions autres que les terrains à bâtir réalisées entre le 1er septembre 2013 et le 31 aout 2014.

  • L’abattement exceptionnel de 25 % s’applique sur les plus-values nettes imposables après prise en compte des abattements pour une durée de détention calculé dans les nouvelles conditions
  • L’abattement exceptionnel s’applique sur la taxe additionnelle sur les plus values immobilières
  • L’abattement de 25% ne s’applique pas aux cessions réalisées au profit de son conjoint, son partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ou au profit de personnes morales dont l’une des personnes ci-dessus désignées est associée ou le devient à l’occasion de la cession

L’abattement de 25% ne s’applique pas :

  • Aux cessions réalisées au profit de son conjoint, son partenaire de PACS, concubin notoire, ascendant ou descendant du cédant ou de l’une de ces personnes ou au profit de personnes morales dont l’une des personnes ci-dessus désignées est associée ou le devient à l’occasion de la cession
  • Aux cessions de TAB
  • Aux cessions de parts de SCI
  • Aux cessions des fonds de placement immobilier (FPI)
  • Aux cessions de droits représentatifs d’un patrimoine fiduciaire

Rappel de la taxe additionnelle applicable lorsque la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu est supérieure à 50.000 €.

Montant de la plus value imposableModalités de calcul de la taxe additionnelle
de 50 001 à 60 000 € 2% PV - (60 000 - PV) x 1/20
de 60 001 à 100 000€ 2% PV
de 100 001 à 110 000 € 3% PV - (110 000 - PV) x 1/10
de 110 001 à 150 000€ 3% PV
de 150 001 à 160 000 € 4% PV - (160 000 - PV) x 15/100
de 160 001 à 200 000€ 4% PV
de 200 001 à 210 000 € 5% PV - (210 000 - PV) x 20/100
de 210 001 à 250 000€ 5% PV
de 250 001 à 260 000 € 5% PV - (260 000 - PV) x 25/100
A partir de 260 001€ 6% PV


Modalités d’application de la taxe sur les plus values supérieures à 50.000 €

  • Exclusion des TAB
  • Pour les cessions de biens de communauté par un couple marié : les époux considérés comme co-cédants pour la surtaxe
  • Cession de bien indivis : on prend en compte la PV respective de chaque cédant co-indivisaire pour calculer la taxe
  • Personne morale à l’IR : la plus value est appréciée au niveau de la personne morale (à l’exception de la quote part revenant à des associés soumis à l’IS ou à des personnes physiques bénéficiant d’une exonération)

Exemple : comparatif entre les dates de cession

  • Prix d’acquisition 300.000 €
  • Prix de cession 500.000 €
  • Délai de détention : 10 ans

Date de cession du bienAout 2013Octobre 2013Septembre 2014
IRPSIRPSIRPS
PV BRUTE 200 000€ 200 000€ 200 000€
abat. durée de détention 10% 10% 30% 8,25% 30% 8,25%
PV nette 180 000€ 180 000€ 140 000€ 183 500€ 140 000€ 183 500€
abat. spécial 25% 25% 25%
PV nette imposable 180 000€ 180 000€ 105 000€ 137 625€ 140 000€ 183 500€
Taux d'imposition 19% 15,50% 19% 15,50% 19% 15,50
Imposition 34 200€ 27 900€ 19 950€ 21 332€ 26 600€ 28 442€
Taxe additionnelle 7 200€ 2 650€ 4 200€
Fiscalité totale 69 300€ 43 932€ 59 242€
Prix de cession nette 430 700€ 456 068€ 440 758€
Fiscalité/prix de cession 13,86% 8,78% 11,84%


Durée de détentionTaux d'abattement
IR
Taux d'abattement
PS
Taux d'impôt IR+PS
% de la PV avant abatt
1 an révolu 0% 0% 34,50%
2 ans révolus 0% 0% 34,50%
3 ans révolus 0% 0% 34,50%
4 ans révolus 0% 0% 34,50%
5 ans révolus 0% 0% 34,50%
6 ans révolus 6% 1,65% 33,10%
7 ans révolus 12% 3,30% 31,71%
8 ans révolus 18% 4,95% 30,31%
9 ans révolus 24% 6,60% 28,92%
10 ans révolus 30% 0% 27,52%
11 ans révolus 36% 9,90% 26,13%
12 ans révolus 42% 11,55% 24,73%
13 ans révolus 48% 13,20% 23,33%
14 ans révolus 54% 14,85% 21,94%
15 ans révolus 60% 16,50% 20,54%
16 ans révolus 66% 18,15% 19,15%
17 ans révolus 72% 19,80% 17,75%
18 ans révolus 78% 21,45% 16,36%
19 ans révolus 84% 23,10% 14,96%
20 ans révolus 90% 24,75% 13,56%
21 ans révolus 96% 26,40% 12,17%
22 ans révolus 100% 28% 11,16%
23 ans révolus 100% 37% 9,77%
24 ans révolus 100% 46% 8,37
25 ans révolus 100% 55% 6,98/td>
26 ans révolus 100% 64% 5,58%
27 ans révolus 100% 73% 4,19%
28 ans révolus 100% 82% 2,79%
29 ans révolus 100% 91% 1,40%
30 ans révolus 100% 100% 0%

2 - Monuments historiques

Pour rappel, les propriétaires d'un monument historique ou assimilé peuvent imputer sur leur revenu global les charges liées à ce bien sous conditions (travaux de restauration de l’immeuble etc…). Cette défiscalisation n’est pas soumise au plafonnement global des niches fiscales Le bénéfice de la défiscalisation serait réservé aux seuls immeubles classés ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques et à ceux labellisés « Fondation du patrimoine ». Un agrément ministériel ne permettra plus d’accéder à ce régime.

immeuble

3 – Aménagement des droits de mutation à titre gratuit (DMTG) par décès en cas de défaut de titre de propriété immobilière

Lors du règlement d’une succession il est parfois difficile de parvenir à la dévolution des biens immobiliers en raison de titres de propriété incertains dus à des limites cadastrales inexistantes ou imparfaites (notamment en zone de montagne et zones insulaires)

Pour aider les héritiers redevables des DMTG à recouvrer l’usage plein et entier de leurs droits et de mener les démarches de reconstitution de leurs titres de propriété (notamment dans l’hypothèse d’indivision), il est prévu :

  • Un délai de 24 mois pour déposer la déclaration de succession (permettant d’effectuer l’ensemble des démarches)
  • Une inscription en passif de succession des frais engendrés pour reconstituer les titres de propriété
  • Une exonération de DMTG pour les héritiers d’un immeuble non bâti indivis lorsque la parcelle a une valeur inférieure à 5.000 €

4 – Faculté temporaire pour les département de relever les droits de mutation à titre onéreux (DMTO)

Aujourd'hui, les droits de mutation à titre onéreux (droits perçus lors de toute mutation de propriété ou d’usufruit de biens ou droits immobiliers) appelés classiquement droits d’enregistrement ou à tort « frais de notaire » s’élèvent à 5,09% qui se décomposent comme suit:

  • d’un droit départemental de 3,80%
  • d’une taxe additionnelle perçue en faveur de la commune de 1,20%
  • d’un prélèvement pour frais d’assiette ou de recouvrement du droit départemental s’élevant à 0,09 (2,37% x 3,80%)
  • Pour 2014 et 2015 le taux de 3,80% pourra être porté à 4,50% (décision des conseils généraux)
  • En 2016 le taux sera de nouveau à 3,80%

Conclusion

Nous continuons de suivre les aménagements apportés par la Commission des finances. A noter que ces amendements devront encore être débattus devant les Parlementaires. Nous publierons les évolutions et changements prévus en fonction des informations.

<< Guide spécial PLF 2014 : l’impôt sur le revenu Guide spécial PLF 2014 : Valeurs mobilières >>

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

Découvrir son profil

Sur le même sujet

Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides