Les 5 astuces à connaître pour réussir votre investissement en Crowdfunding immobilier

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Franck Fargerelle
Par Franck Fargerelle
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L’article « Les 5 astuces à connaître pour réussir votre investissement en Crowdfunding immobilier » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Revenons tout d’abord sur une différence fondamentale concernant le Crowdfunding. Dans un précédent guide, nous avons souhaité vous sensibiliser sur cette "nouvelle" manière d’investir grâce au financement participatif. Cependant, et je me rends compte au gré des nombreux échanges que je peux avoir sur le sujet, qu’un amalgame voire une confusion sont faits sur les deux différents types de Crowdfunding.

En effet, le plus connu ou du moins le plus répandu est le financement participatif en projet de sociétés appelé aussi "Private Equity" qui consiste à investir dans des sociétés. Que ce soit dans l’environnement, dans la santé, dans le numérique ou tout autre secteur, vous participez à un projet qui repose sur la capacité d’une entreprise à croitre et donc à vous rembourser avec un intérêt (souvent très intéressant d’ailleurs). Cependant, la vie d’une entreprise est soumise à de nombreux aléas et dépend d’énormément de facteurs de risque, parfois maitrisés ou pas.

Tout d’abord, une plateforme qui vous propose une offre exhaustive de projets sur des secteurs différents s’expose en premier lieu à une limite logique : sa capacité à avoir dans ces équipes des experts capables d’analyser toutes sortes de projets. Je ne remets pas en cause le professionnalisme de ces plateformes ni de leurs ressources et je suis sûr que vous avez pu réaliser ou que vous allez réaliser des investissements de grande qualité avec celles-ci.

Chez Netinvestissement, nous avons fait le choix de vous proposer des projets de Crowdfunding sur un seul secteur, l’immobilier. D’abord parce que cela fait partie de l’ADN de Netinvestissement et que nous pratiquons cette activité depuis plus de 20 ans pour la plupart, mais surtout parce que le partenaire que nous avons choisi pour sélectionner, analyser et monitorer ces offres est un expert du secteur et ne se concentre que sur ce secteur d’activité.

Sommaire

1. Assurez-vous que votre plateforme intermédiaire soit de qualité

Analysez en premier lieu la structure de votre plateforme de Crowdfunding ; depuis combien de temps est-elle créée ? Qui sont les actionnaires ? Quelle expérience possède l’équipe dirigeante ? Quelles ressources possède-t’elle en interne pour analyser les projets ?

Après avoir rencontré les dirigeants, analysé la société à travers notre comité de sélection en interne (composé des 4 membres du Comex), nous avons fait le choix chez Netinvestissement de sélectionner Fundimmo, une plateforme de financement participatif dédiée exclusivement au financement de l’immobilier en France. Il s’agit de la première plateforme de ce type enregistrée en tant que Conseiller en Investissements Participatifs auprès de l’Autorité des Marchés Financiers. Son équipe est structurée autour de professionnels de l’immobilier et du financement.

Fundimmo est accompagné d'un comité indépendant composé de promoteurs, investisseurs et banquiers de l'immobilier partageant leur expérience dans l'analyse et la validation des dossiers de financement. Fundimmo offre aux promoteurs et développeurs une solution de financement innovante et rapide à travers la levée de fonds auprès d’investisseurs sur sa plateforme. Grâce à son ingénierie financière et son équipe de professionnels de l’immobilier, Fundimmo garantit une totale sécurité tout en restant l’unique interlocuteur.

2. Comprenez le processus de sélection des projets

Un opérateur de Crowdfunding de qualité doit respecter des étapes de sélection nécessaires pour faire le bon choix de projet, à savoir la réception des projets de promoteurs immobiliers, l’analyse complète et rigoureuse du dossier par son comité de sélection (interne), la proposition et l’accès à ces distributeurs (Netinvestissement) des projets retenus, la collecte des fonds, la mise à disposition des fonds au promoteur et le remboursement des fonds et des intérêts aux investisseurs.

Le comité consultatif de Fundimmo se réunit mensuellement afin d’étudier les dossiers de demande de financement soumis par les opérateurs immobiliers partenaires ; il analyse chaque projet selon des critères objectifs, stricts, liés à la viabilité de l’opération elle-même et à la situation de l’opérateur immobilier. D’ailleurs, regardons ensemble en détail toutes les étapes de sélection et de validation d’un projet :

Sur le plan administratif, les opérations référencées bénéficient toutes des autorisations administratives type permis de construire, permis d’aménager, permis modificatif, etc. obtenues et purgées de tout recours. Toutes les autorisations administratives doivent être obtenues en fonction des projets : l’autorisation d’exploitation commerciale (CDAC) doit être obtenue auprès de la préfecture du département pour un projet d’immobilier commercial, les fouilles archéologiques de la DRAC doivent avaliser le lancement du chantier du projet avant son démarrage et pour les projets en démarrage ou en cours de chantier, la déclaration d’ouverture de chantier (DROC) déposée en mairie doit être fournie. Enfin, l’agrément de la Métropole est requis lors d’une vente auprès d’un bailleur social.

Sur le plan financier, l’analyse des postes du bilan opérationnel à savoir analyser le prix de vente des lots, faire des comparaisons avec les prix concurrents, avec le prix du marché historique, effectuer des simulations de baisse des prix sur la marge opérationnelle. Procéder à l’analyse des coûts de construction avec fourniture des marchés de travaux signés. Mais également les coûts des études techniques, d’architecture, honoraires, assurances et autres. Monitorer le niveau de marge de l’opération ainsi que les différents ratios financiers de l’opération.

Concernant le bilan de trésorerie : analyse des entrées et sorties de trésorerie sur tout le cours de l’opération, obtenir les justificatifs par le promoteur immobilier des fonds propres déjà investis dans l’opération, l’analyse de l’adéquation entre les besoins de l’opérateur immobilier et ses capacités de remboursement sur le temps de l’opération.

Pour l’accompagnement bancaire : l’obtention d’un crédit bancaire "terrain" et/ou crédit d’accompagnement "travaux", l’analyse des conditions et termes du crédit, de la banque finançant l’opération. Egalement, obtention de la Garantie Financière d’Achèvement (GFA) pour garantir la finalisation du chantier.

Sur l’activité commerciale : proposer un taux de pré-commercialisation avancée des projets mis en ligne avec au minimum 40% (en moyenne 60%) sur l’ensemble des projets financés voir même jusque 100% (bailleur social). Analyse de la grille des lots et état actualisé des réservations et ventes, obtention des visuels des lots du programme, analyse des conditions suspensives inscrites dans les contrats de réservation et distinction contrats de réservation et d'actes authentiques de vente.

Sur le volet juridique : l’acquisition foncière : acte authentique de vente si acquis, compromis de vente si financement de la partie acquisition du projet. Vérification des documents juridiques de la société de projet : statuts, Kbis, bilans financiers, rapports du CAC, le pacte d’associés en cas de programme en co-promotion.

Sur le plan technique : analyse des études de pollution, géotechniques, archéologiques, etc, avec respect de la Réglementation Technique en vigueur. Valider les plans des lots, plan de masse, la situation géographique du programme, ville, département, services, transports, commerces, autres programmes en cours à proximité, plans.

Pour les assurances : obtention des assurances chantier (Dommages Ouvrages, Tous Risques Chantier, Constructeur non Réalisateur) et obtention de l’assurance Responsabilité Civile.


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3. Renseignez-vous sur le promoteur du projet

Essayer d’accéder à son historique d’opérations et compétences ; Internet est un outil formidable à cet effet. Tapez sur les moteurs de recherche tout ce qui concerne la société de promotion mais pas seulement, intéressez-vous également au promoteur en nom propre (au cas où il aurait créé plusieurs sociétés). L’année de création vous renseignera sur son expérience et ne vous y limitez pas non plus, il se peut que le promoteur ait eu une expérience significative dans une autre entité avant, d’ailleurs beaucoup de promoteurs de qualité se sont fait "les dents" en tant qu’employé à responsabilités dans des sociétés au préalable.

Le nombre de lots annuels est aussi une information importante, elle vous renseignera sur sa capacité à délivrer des lots, ceci étant, quelques "petits" promoteurs ne sont pas dans la course à la quantité mais plutôt à la qualité en fonction du type de construction qu’ils souhaitent délivrer. Néanmoins, un nombre de lots conséquents sera toujours un gage de "moyens" à disposition par le promoteur.

Renseignez-vous sur son implantation géographique ; connaît il le foncier sur lequel il construit ? C’est une donnée stratégique car les régions de France sont très différentes et possèdent des spécificités qui demandent une réelle expertise dans l’étude du promoteur. D’un projet le long d’un littoral ou dans une région propice à tomber sur des vestiges Romains, il est peu probable qu’un promoteur s’invente une expertise dans une région où il n’a aucune expérience.

Bien entendu, analysez son savoir-faire et surtout les types de lots construits. A t’il déjà fait des locaux commerciaux, de l’habitation ou des logements sociaux ? Chaque type de construction demande elle aussi une expertise et des compétences en la matière. Vous pouvez même relever les partenariats ou les opérations de co-promotion déjà effectuées, un promoteur de qualité n’aura aucun mal à être nommé ou apparaître dans ce genre d’opérations.

4. Renseignez-vous sur le promoteur du projet

Vous l’avez compris, tout ceci doit logiquement être déjà analysé par la plateforme à qui vous ferez confiance pour investir. Nous avons sélectionné Fundimmo en ce sens et nous nous en remettons à ces professionnels pour valider l’ensemble de ces étapes. Mais si vous avez le temps et la curiosité de le faire, réaliser une rapide étude de marché est dans la capacité de chacun grâce à Internet.

Dans le cas d’un projet de Crowdfunding résidentiel par exemple, des sites spécialisés vous permettront de passer quelques annonces factices et de mesurer vous-même le degré d’engouement pour le type de bien, et si vous n’avez aucun contact c’est qu’il n’y a peu ou pas de demandes ou alors que le prix affiché est hors marché.

Il existe aussi des logiciels gratuits d’étude de marché sur le net. Vous pouvez également comparer les prix, en recherchant les types de biens dans le même secteur à travers tous les sites d’annonces. Vous pouvez pousser votre étude en vous renseignant également sur la commune avec des données disponibles en mairie comme le taux de démographie, le taux de chômage, le nombre d’arrivées ou de départs des habitants chaque année, les grands projets urbains ou de création d’entreprise.

L’INSEE est une vraie mine d’or pour obtenir tout un tas d’informations sur une ville. L’accès aux transports est également un indicateur clef comme la création et l'amélioration d’une ligne TGV ou aérienne. Gardez cependant en tête qu’il manque 1 000 000 de logements chaque année en France et que la courbe n’est pas encore prête de s’inverser...

5. Sélectionnez des projets déjà bien engagés

Assurez-vous que la pré-commercialisation des projets mis en ligne soit bien avancée : au minimum 40% et en moyenne 60% sur l’ensemble des projets financés par la plateforme Fundimmo. C’est un gage de sécurité quant au dénouement du programme. Logiquement, plus le programme sera pré-commercialisé et moins le rendement sera élevé, ce qui est compréhensible.

D’ailleurs, si votre plateforme de Crowdfunding analyse les projets avec une grille de notation, plus le projet sera commercialisé et plus la note sera bonne car cela diminue tout autant la probabilité que le programme ne se vende pas entièrement. Vous pourrez même, en fonction du type de construction tomber sur des "pépites", à savoir un programme déjà 100% commercialisé (souvent le cas avec un bailleur social) et pour lequel, mis à part le risque de construction, le prisme rendement - sécurité devient fort intéressant. Comme déjà précisé précédemment, votre meilleur garde-fou sera la plateforme que vous utiliserez et leur capacité à sélectionner des projets déjà avancés.


Conclusion

Le Crowdfunding immobilier est une solution que nous préconisons chez Netinvestissement, comme l’ensemble des offres du marché en dehors du livret A ou d’un fonds en Euros dans un contrat d’assurance vie. En revanche, vous n’avez pas de garantie du capital et vous devrez vous familiariser avec la notion de risque, que nous préférons d’ailleurs traduire, chez Netinvestissement, en opportunité.

Le choix de la plateforme sera donc prépondérant pour vous assurer une qualité d’investissement sur tous les facteurs énumérés à travers ce guide. Bien entendu, votre conseiller Netinvestissement saura vous accompagner et rendre lisible et compréhensible tous les détails qui resteraient flous dans votre compréhension.

La meilleure astuce que nous pouvons partager avec vous est surtout de prendre le temps de comprendre les tenants et les aboutissants de tous vos investissements.


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À propos de l'auteur

Franck Fargerelle , Directeur Stratégie entreprise

Franck Fargerelle débute sa carrière dans le secteur immobilier à la fin des années 90. En 2000, il intègre la Banque Cortal Consors en tant que conseiller financier avant d’occuper le poste de Directeur Commercial. En 2006, il intègre Fidelity AM, la plus importante société de gestion de fonds indépendante au monde où il y entre en tant que Directeur Associé sur le marché Français spécialisé dans la distribution de fonds d’investissements. En parallèle, Franck est également chargé d’enseignement à Science-politique. Après 10 ans passés chez Fidelity il décide de rejoindre Netinvestissement en s’y associant afin d’y créer l’entité Corporate par le biais de Netinvestissement Entreprise.

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