Les 5 points forts de la SCPI PF Grand Paris

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Par Pierrick Brillaud
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L’article « Les 5 points forts de la SCPI PF Grand Paris » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Malgré une collecte en baisse de 37% depuis le début de l’année 2018, l’acquisition de parts de SCPI, Société Civiles de Placement Immobilier, est encore l’un des placements les plus plébiscités de cette année. Et pour cause, il permet à tout investisseur d’investir dans de l’immobilier, principalement institutionnel (bureaux, commerces…), avec un montant minimum réduit.

Le gestionnaire de la SCPI va, avec l’argent collecté, investir dans des milliers de m2 dans des zones géographiques variées. En échange, le gérant de la SCPI reverse une grande part des loyers aux détenteurs de parts.

Dans un contexte où les rendements des produits d’épargne « classiques » comme les livrets règlementés ou les fonds euros au sein d’un contrat d’assurance vie n’ont de cesse de diminuer, il est tout à fait intéressant de se tourner vers des alternatives comme les SCPI qui offrent un rendement attractif (4,55% de rendement moyen en 2017) et un sous-jacent assez sécurisant puisqu’il s’agit d’immobilier ; même s’il n’existe pas de garantie en capital lorsqu’on investit dans une SCPI.

Il existe aujourd’hui de nombreuses SCPI avec des stratégies et des particularités différentes et sélectionner la ou les bonnes SCPI peut vite s’avérer être une tâche complexe. Afin de vous aider dans votre choix d’allocation, nous allons nous pencher sur les 5 points forts de la SCPI PF Grand Paris.

Sommaire



1. L’expertise d’une société de gestion spécialisée

La SCPI PF Grand Paris est gérée par PERIAL Asset Management qui est une société de gestion historique puisque celle-ci a vu le jour en 1966.

Le groupe PERIAL est spécialisé dans l’immobilier et son activité s’articule autour de quatre grands pôles que sont

  • PERIAL Asset Management (investissement, arbitrage pour le compte des SCPI/OPCI),
  • PERIAL Property Management (gestion locative et administration de biens),
  • PERIAL développement (promotion immobilière) et
  • PERIAL Placements (distribution des produits auprès notamment de 250 conseillers indépendants).

L’offre de PERIAL Asset Management est constituée de produits collectifs d'épargne (SCPI et OPCI) destinés aux épargnants particuliers ainsi qu'aux investisseurs institutionnels.

Aujourd’hui, PERIAL gère 3 SCPI (PF Grand Paris, PFO et PFO2) et 2 OPCI. A l’heure actuelle les fonds gérés par PERIAL AM atteignent une capitalisation de plus de 3,3 Milliards d’euros, avec 41 749 clients investisseurs et plus de 534 immeubles dans son patrimoine immobilier.


2. Une SCPI historique

La SCPI PF Grand Paris est l’une des plus anciennes SCPI puisqu’elle a été créée en 1966 (SCPI PF1). Cette SCPI a absorbé en 2012 la SCPI PF2 car elles avaient des stratégies d’investissement ainsi qu’un patrimoine immobilier très similaires. Cette fusion a été faite dans le but de bénéficier d’une SCPI plus diversifiée pour les associés et d’avoir une plus grande sécurisation en termes de patrimoine immobilier.

En résulte une consolidation du rendement de la SCPI dans le temps ainsi que du prix de la part.

Celle-ci est composée de 15 190 associés et atteint une capitalisation de 657 456 156 € au 30/09/2018.


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3. Un changement de stratégie en 2017

Initialement, la SCPI PF1 était une SCPI à capital fixe

Les SCPI à capital fixe se font rares aujourd’hui car elles présentent plus de contrainte que les SCPI à capital variable.

En effet, les fenêtres pour la souscription de parts de SCPI à capital fixe sont bien souvent limitées car elles ont lieu lors de périodes d’augmentation de capital de la SCPI. De ce fait, il peut être très ardu de souscrire des parts de SCPI à capital fixe car cette même SCPI peut ne pas ouvrir son capital pendant de nombreux mois voire plusieurs années.

De plus, les SCPI à capital fixe présentent un inconvénient majeur qui est la difficulté de revente des parts. En effet, le gestionnaire d’une SCPI à capital fixe ne garantit pas lui-même la liquidité des parts. Ainsi la revente de parts de SCPI à capital fixe s’opère via un marché de gré à gré (marché secondaire) qui est régi par l’offre et la demande.

Dans ce cas, les vendeurs de parts vont être mis en face des acquéreurs de parts et le prix de vente ne sera pas nécessairement le prix de départ établi par le gestionnaire. De plus, le prix d’acquisition ne représentera pas forcément la valeur du patrimoine immobilier qui compose la SCPI.

Mieux vaut donc aujourd’hui privilégier les SCPI à capital variable pour les futurs acquéreurs.

La SCPI PF1 devient une SCPI à capital variable

En ce sens, courant 2017, PF1 a opté pour la variabilité du capital de son capital. Ainsi, la valeur des parts vendues n'est plus déterminée par la loi de l'offre et de la demande (marché secondaire) mais est directement liée à la valeur du patrimoine immobilier détenu par la SCPI.

Concrètement, c'est le gestionnaire qui va assurer la liquidité des parts. Ainsi, les souscripteurs de part achètent des parts de SCPI à un prix connu et applicable au moment de l’achat aux épargnants vendeurs de parts. Si toutefois le nombre d'acheteurs dépasse le nombre de vendeurs, le gestionnaire va émettre de nouvelles parts de SCPI.

La SCPI PF1 devient la SCPI PF Grand Paris

En plus d’avoir opté pour la variabilité de son capital, la SCPI PF1 a entamé un virage stratégique majeur en octobre 2017.

Celle-ci a en effet choisi d’orienter sa stratégie d’investissement sur le Grand Paris et a dans le même temps changé de nom, passant de la SCPI PF1 à la SCPI PF Grand Paris.

Ainsi, la SCPI investit dorénavant la collecte dans des actifs immobiliers du Grand Paris et arbitre également des actifs qu’elle possédait vers des immeubles dans le Grand Paris. Cette zone géographique a été privilégiée car elle offre de très bonnes perspectives pour la valorisation du parc immobilier de la SCPI et donc la revalorisation dans le temps des détenteurs de parts de la SCPI.


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4. Une zone géographique offrant de très bonnes perspectives

La SCPI PF Grand Paris concentre dorénavant sa stratégie sur l’acquisition de patrimoine immobilier dans la zone du Grand Paris.

Le Grand Paris : un projet de grande ampleur

Paris, et plus globalement la région parisienne, est la zone la plus dynamique et la plus importante en France, voire en Europe au niveau économique et culturel. Pour illustrer ce propos, sachez que la région parisienne est la région d’Europe présentant le PIB le plus fort.

Dans les faits, la région parisienne est aujourd'hui le plus important marché de bureaux en Europe et le troisième plus grand au niveau mondial : celle-ci est composée de plus de 50 millions de m2 d'espace de bureaux comprenant notamment le quartier de La Défense qui est tout bonnement le premier quartier d’affaires en Europe.

Ces indicateurs font déjà état d’une véritable puissance et impulsion économique pour la région parisienne et la tendance n’est pas prête de s’inverser. En effet, il n’a pas dû vous échapper que la région est en véritable mutation et bénéficie d’un projet de grande ampleur qu’est le projet du Grand Paris.

Ce projet pharaonique, insufflé et lancé dès 2008 vise à élever Paris et son agglomération au rang d’une véritable métropole mondiale. Une des composantes majeures de ce projet du Grand Paris est le Grand Paris Express.

En effet, le Grand Paris Express vise à l’élaboration de quatre lignes distinctes de métro automatiques au sein de l’agglomération parisienne et de sa périphérie, ainsi que de l’extension de deux lignes de métro déjà existantes. Ce projet donne déjà une idée de la future attractivité de la région parisienne qui ne va cesser d’augmenter dans les années à venir.

Cette attractivité est également illustrée par les Jeux Olympiques qui auront lieu à Paris en 2024. Ceux-ci pourraient impacter le PIB de l’Île-de-France de 5,3 à 10,7 milliards d'euros et la création de près de 250 000 emplois d’après une étude de juin 2016 dirigée par le Centre de Droit et d'Economie du Sport (CDES) de Limoges.

En outre, dans la cadre d’une baisse du marché de l’immobilier au niveau national, il a été constaté que le marché francilien est historiquement moins impacté que le marché global. En investissant dans la SCPI PF Grand Paris, vous investissez donc dans un sous-jacent immobilier qui est peu fluctuant à travers le temps. Cette stratégie d’investissement dans le Grand Pris vise ainsi également à sécuriser les investissements et donc le prix des parts de la SCPI.

Répartition géographique

Par cette stratégie, la SCPI PF Grand Paris se compose d’un patrimoine immobilier investit majoritairement dans des bureaux à Paris et sa région. Au 30 septembre 2018, la répartition géographique des actifs immobiliers de la SCPI PF Grand Paris est de :

  • 61% d’actifs en région parisienne
  • 19% à Paris intra-muros
  • 20% en province

S’agissant de la répartition sectorielle, la SCPI PF Grand Paris est composée au 30 septembre 2018 de bureaux à 92%, de locaux d’activités à hauteur de 3% et de commerces à hauteur de 5%.


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5. Des actifs immobiliers modernes, de qualité et à visée durable

Le marché des bureaux est en pleine mutation. En effet, de nouvelles manières de travailler et de nouveaux modes de travail émergent depuis quelques années comme

  • le co-working
  • le nomadisme
  • le desk-sharing
  • le flex-office

L’enjeu pour les détenteurs d’immobilier de bureaux est de s’adapter à ces évolutions car ce sont les modes de travail de demain.

PERIAL AM, le gérant de la SCPI PF Grand Paris, tient compte de ces évolutions dans sa stratégie d’investissement et acquière des actifs immobiliers innovants et de grande qualité.

Pour illustrer cette stratégie d’acquisition...

PF Grand Paris a par exemple acquis un immeuble à Levallois-Perret dans les Hauts-de-Seine appelé Le Wilson. Sur cet immeuble, PERIAL Asset Management a opéré une véritable stratégie d’optimisation et de valorisation de l’espace. Pour ce faire, PERIAL s’est liée avec deux jeunes entreprises. D’une part l’entreprise DESKEO qui offre à la location des bureaux entièrement équipés et d’autre part ZENPARK, qui est le premier opérateur de parkings partagés d’Europe et qui permet de partager les places de stationnement du bâtiment avec l’extérieur.

En outre, le secteur de l’immobilier fait partie des plus consommateurs d’énergie en France. Face à ce constat et en plus de cette stratégie innovante, PERIAL AM a décidé d’intégrer une dimension responsable et durable dans sa stratégie d’investissement.

Ainsi, PERIAL Asset Management a été la première société de gestion à créer une SCPI environnementale avec la SCPI PFO2 en 2009. La société PERIAL AM a de ce fait un savoir-faire légitime dans la maîtrise des consommations énergétiques de ses immeubles et dans leurs améliorations qu’elle applique dans sa stratégie au sein de la SCPI PF Grand Paris.

Chiffres de la SCPI PF Grand Paris :

Prix de souscription : 492 €.

Minimum de souscription : 10 parts (4 920 €) pour les nouveaux associés, pas de minimum pour associés existants.

Délai de jouissance : le premier jour du sixième mois suivant la date de souscription.

Taux d'occupation financier (30/09/2018) : 90,43 %.

Commission de souscription : 11,4 % TTC perçus lors de la revente de vos parts.

Taux de distribution 2017 : 4,35 %.

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Conclusion

Vous avez pu le constater à travers la lecture de ce guide, le SCPI PF Grand Paris (anciennement PF1) présente de nombreux atouts et vous pouvez légitimement considérer qu’elle est l’une des meilleures SCPI du marché.

En effet, PF Grand Paris est l’une des plus anciennes SCPI et bénéficie de l’expertise d’une société de gestion spécialisée dans les SCPI et l’immobilier : PERIAL AM. De plus, il y a fort à parier que cette SCPI a de beaux jours devant elle grâce à l’orientation stratégique choisi par PERIAL : la zone du Grand Paris offre de très bonnes perspectives quand à la valorisation de l’immobilier et donc la croissance du prix des parts dans le temps. En plus de cela, PERIAL AM a une véritable compréhension des enjeux des modes de travail de demain ainsi qu’une visée durable et responsable dans ses investissements.

Cependant, et même si la SCPI PF Grand Paris présente de multiples avantages, il ne faut pas oublier qu’un investissement en SCPI ne comporte pas de garantie en capital. A cet effet, nous vous conseillons vivement d’être accompagné par l’un de nos chefs de projet patrimoniaux afin de déterminer la meilleure allocation selon vos besoins et votre profil d’adequation.

À propos de l'auteur

Pierrick Brillaud , Chef de Projet Patrimonial

Après un Master Grande École spécialité Banque/Assurance à l'ESC Rennes, Pierrick Brillaud débute sa carrière au sein de la banque de gestion privé 1818. Par la suite, il intègre le Groupe Crédit Agricole en tant que Conseiller Privé. Durant cette expérience, Pierrick gère et développe un portefeuille de plus de 600 clients patrimoniaux.

Privilégiant une structure plus dynamique et convaincu de la nécessité de moderniser le conseil en patrimoine, il décide d’intégrer l’équipe de Net-investissement en tant que chef de projet patrimonial en septembre 2018.

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