Impôts et fiscalité pour votre investissement locatif

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L’article « Impôts et fiscalité pour votre investissement locatif » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 2483 fois

Car il propose un investissement sûr et rentable, l' investissement locatif est plébiscité par de nombreux investisseurs et fait même partie des placements privilégiés pour tout Français désireux de se constituer un patrimoine. Néanmoins, une multitude de procédés est à votre disposition pour y parvenir, et, il n'est parfois pas évident de trouver celui qui vous correspond. Net-investissement.fr vous propose donc un guide « synthétique » afin de vous accompagner dans votre démarche et de vous apporter les informations qui vous seront nécessaires avant de vous lancer dans un investissement locatif.

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Rappel du fonctionnement de l'investissement locatif

Un investissement locatif est déterminé par l'achat d'un logement qui sera ensuite mis en location afin de percevoir des revenus complémentaires. Un tel placement vous permettra donc de vous constituer un patrimoine rentable mais aussi, de bénéficier d'avantages fiscaux.


L'investissement locatif est le seul placement offrant la possibilité aux investisseurs de se constituer un patrimoine entièrement financé à crédit : la moitié sera payée par le locataire, le solde pouvant même être réglé par une économie d'impôt. Dans ce cas, l'effort d'épargne sera donc réduit.

A noter : selon votre situation personnelle, votre situation professionnelle ou encore votre âge, les objectifs de votre investissement locatif pourront changer :

  • Constitution d'un patrimoine
  • Obtention d'un revenu complémentaire pour la retraite
  • Défiscalisation
  • Etc.

Le déficit foncier en quelques mots

Mécanisme comptable, il va permettre aux propriétaires de biens immobiliers de déduire certaines charges de leurs revenus fonciers, c'est-à-dire des loyers qu'ils perçoivent à travers ces logements mis en location.


Un propriétaire est en déficit foncier lorsque ses revenus fonciers sont inférieurs à ses charges immobilières. Dans ce cas, il pourra alors déduire jusqu'à 10 700€ par an de déficit de ses revenus imposables (y compris salaires et autres revenus d'activité). Attention, bien que les intérêts d'emprunt soient considérés comme une charge immobilière, ceux-ci ne peuvent à eux seuls créer le déficit (ils ne sont donc déductibles que dans la limite des loyers).

Le dispositif Duflot

Dernier né des placements immobiliers défiscalisants, la loi Duflot permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu, de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf.


Toutefois, plusieurs conditions sont à prendre en compte, comme le niveau de performance énergétique «label BBC», le plafonnement des ressources des locataires, le plafonnement des loyers ou encore l'interdiction de louer à un ascendant ou à un descendant.


A partir de cela, il sera possible pour le propriétaire du logement de bénéficier d'une réduction d'impôt de 18% du montant d'investissement, qui sera étalée sur 9 ans de manière linéaire et égale.


Attention, la réduction d'impôts se calcule sur le prix de revient de l'appartement (limité à 300 000 € par an) et peut s'appliquer jusqu'à deux logements par an. Elle est accordée au titre de l'année d'achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure), et est imputée pour la 1ère fois sur l'impôt sur le revenu dû au titre de la même année.


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Exemples de réductions d'impôts :

  • Pour un prix de revient de 150 000 €, la réduction « loi Duflot » totale sur 9 ans sera de 27 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 3 000 €
  • Pour un prix de revient de 300 000 €, la réduction « loi Duflot » totale sur 9 ans sera de 54 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 6 000 €

Le dispositif Duflot Outre Mer

Remplaçante du dispositif Jego, la loi Duflot Outre Mer est une loi de réduction d'impôts qui va permettre aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu, de réduire le montant de leurs impôts en investissant dans l'immobilier neuf dans les DOM TOM.


Fiscalement la loi permet une réduction d'impôt de 29 % du prix de revient du logement, dans la limite de 300 000€, et étalée de manière linéaire sur une période de 9 ans.


Les conditions à respecter ici sont les mêmes que pour son homonyme, le dispositif Duflot, tant dans les obligations du régime que dans les biens immobiliers concernés. La seule différence se trouve dans l'emplacement du bien, qui doit se trouver dans les départements d'outre-mer (Martinique, Guadeloupe, Réunion, Guyane, Mayotte), et également Saint-Barthélemy, Saint-Martin, Saint-Pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française et dans les îles Wallis et Futuna.

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Exemples de réductions d'impôts :

  • Pour un investissement de 100 000 €, la réduction « Duflot Outre-Mer » totale sur 9 ans sera de 29 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 3 222 €
  • Pour un investissement de 300 000 €, la réduction « Duflot Outre-Mer » totale sur 9 ans sera de 87 000 € et la réduction annuelle sur 9 ans sera donc de 9 666 €

Le dispositif Censi-Bouvard

Tout comme les dispositifs précédents, la loi Censi-Bouvard est une loi de réduction d'impôts qui permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf. La différence se trouve ici dans l'obligation d'investir dans une résidence de services. En effet, le bien doit être loué en meublé, à savoir le statut de


Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), et sa gestion doit être confiée à un administrateur professionnel à travers un bail commercial.


Les avantages fiscaux du Censi-Bouvard sont nombreux, ils consistent en :

  • une réduction d'impôts de 11% du montant total de l'investissement dans la limite de 300 000 € investis
  • la possibilité de récupérer l'intégralité de la TVA (19.6%) sur le prix d'achat
  • la déduction des frais réels (primes d'assurances, frais et charges locatives, taxe foncière, provisions sur charges de copropriété)
  • la déduction de 100% des intérêts d'emprunts dans la limite des revenus de même nature (BIC).


Les conditions d'application du dispositif sont : une mise en location d'une durée minimale de 9 ans et, la catégorie BIC (bénéfices Industriels et Commerciaux) pour les loyers perçus à la place de la catégorie des revenus fonciers.


Exemples de réductions d'impôts :

  • Pour un investissement de 100 000 €, avec le montant de la TVA égal à 19 600 €, la réduction d'impôts « Censi-Bouvard » est de 11 000 € sur 9 ans soit 1 222 € par an. Au total les avantages fiscaux s'élèveront donc à 30 600 € (réduction d'impôts + récupération de la TVA)
  • Pour un investissement de 200 000 €, avec le montant de la TVA égal à 39 200 €, la réduction d'impôts « Censi-Bouvard » est de 22 000 € sur 9 ans soit 2 444 € par an. Au total les avantages fiscaux s'élèveront donc à 61 200 € (réduction d'impôts + récupération de la TVA)
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Le statut LMP/LMNP

Le statut de loueur meublé (professionnel ou non), concerne les investissements dans les locations meublées. Ces locations doivent comprendre un certain nombre d'équipements nécessaires à la vie courante (meubles, literie, gazinière ou plaques chauffantes, réfrigérateur, ustensiles de cuisine, etc.) afin de permettre au locataire d'user immédiatement du logement et d'y vivre avec un minimum de confort.


La location meublée regroupe différentes situations, par exemple la classique qui concerne les résidences de service ou la saisonnière souvent réservée aux étudiants et vacanciers.

Le statut de loueur meublé procure de nombreux avantages tels que :

  • la possibilité de récupérer la TVA sur le bien (19.6% du prix d'achat)
  • un abattement forfaitaire de 50% sur vos revenus BIC (s'ils sont inférieurs à 23.000 € HT par an)
  • un bail de location à l'avantage du propriétaire (par rapport à un bail de location classique)
  • la possibilité d'amortir la valeur du bien comptablement grâce au principe de l'ARD (amortissement réputé différé)

A noter : le statut de loueur en meublé professionnel se distingue de celui du loueur en meublé non professionnel en plusieurs points. Pour bénéficier du statut LMP il faut notamment :

  • être immatriculé au registre du commerce et des sociétés en tant que Loueur Meublé Professionnel
  • réaliser des recettes annuelles de plus de 23 000 € TTC et retirer de l'activité au moins 50% du revenu global du foyer fiscal
  • déclarer les revenus locatifs dans les BIC
  • tenir une comptabilité avec l'obligation de se soumettre à l'ensemble des obligations déclaratives et comptables relatives aux sociétés

Le dispositif Girardin

La loi Girardin est une loi de réduction d'impôt qui permet aux personnes physiques soumises à l'impôt sur le revenu de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l'immobilier neuf dans les DOM-TOM.


Les avantages fiscaux du dispositif sont :

  • Une réduction d'impôts de 30% du montant total de l'investissement dans le secteur libre (c'est-à-dire non soumis aux plafonds) étalée sur 5 ans
  • Une réduction d'impôts de 38% du montant total de l'investissement dans le secteur intermédiaire (c'est-à-dire soumis aux plafonds) étalée sur 6 ans
  • Une majoration de 3% lorsque la programme est équipé de moyens de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable
  • Une majoration de 9% est accordée lorsque le logement est situé dans une ZUS (zone urbaine sensible)


Attention : la réduction d'impôts est calculée selon un coefficient basé sur la superficie, 2 373 € HT par mètre² habitable, à laquelle s'ajoutent les terrasses couvertes dites "varangues" dans la limite de 14 m².


Il y a ici deux conditions à respecter qui sont : un logement destiné à la location non meublée et affecté à l'usage d'habitation principale du locataire pour une durée de 5 ans (pour le secteur libre) ou de 6 ans (pour le secteur intermédiaire) ainsi qu'un plafonnement des loyers et des revenus du locataire dans le cadre du secteur intermédiaire.


Exemple : Vous achetez un appartement à Saint Martin pour un montant de 300000 € avec une surface habitable de 100m² et 20 m² de varangue. Vous décidez de louer votre maison neuve en secteur libre sans aucune contrainte de plafonds.

Base de défiscalisation (plafond HT puisque pas de TVA à Saint Martin) 2 373 €
Plafond de défiscalisation 100 m² +14 m² (varangue) x 2 373 € = 270 522 €
Montant de la défiscalisation 270 522 € x 30 % = 81 157 €
Réduction d'impôt 16 231 € par an pendant 5 ans
Vous allez donc bénéficier d'une réduction d'impôts de 16 231 € cette année et les 4 années suivantes. Attention, la réduction Girardin reste encadrée par le plafonnement global des niches fiscale de 18 000 € + 4% du revenu imposable de N-1

Conclusion

A travers ce guide nous avons établi un récapitulatif succinct des principales mesures entrant dans le cadre d'un investissement locatif. Vous avez pu le constater, chacune d'entre elles possède des caractéristiques propres, des avantages fiscaux spécifiques mais aussi des conditions à respecter impérativement.


De fait, si l'investissement locatif vous intéresse, il est préférable de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine car seul un professionnel saura vous apporter des réponses et des solutions en adéquation avec vos objectifs et votre capacité d'acceptation du risque.

À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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