5 alternatives à l'immobilier locatif pour placer votre argent

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Par Stevan Briand
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L’article « 5 alternatives à l'immobilier locatif pour placer votre argent » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Que choisir entre une SCPI de rendement ou un investissement locatif ?

C’est bien connu, l’immobilier est l’un des placements préférés des Français. Il s’agit d’une valeur refuge qui rassure bon nombre d’investisseurs grâce notamment à un marché de l’immobilier en constante hausse depuis plus de dix ans.

En effet, l’année 2018 s’est terminée avec plus de 970 000 transactions enregistrées ! Un record donc qui s’explique notamment par des taux d’intérêts historiquement bas.

Les investisseurs qui s’orientent vers l’immobilier locatif recherchent donc à capitaliser tout en percevant des revenus complémentaires. Néanmoins, cette solution comporte des risques puisque le capital et les revenus locatifs ne sont pas garantis, la fiscalité des loyers reste très lourde et les charges de copropriété ainsi que les taxes associées viennent amenuir la rentabilité espérée.

C’est pourquoi, je vais tenter à travers ce guide de vous lister et expliquer les différentes alternatives à l’immobilier locatif.

Sommaire



1. L’investissement dans les SCPI

Qu’est-ce que c’est : une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) est un véhicule d’investissement ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier professionnel.

Le fonctionnement est assez simple ; elle collecte de l’argent pour financer un parc immobilier destiné à être occupé par des entreprises. Cela lui permet donc de servir aux investisseurs des loyers réguliers et stables tout en diluant le risque locatif sur une multitude d’actifs immobiliers.

Vous pouvez donc accéder à l’immobilier d’entreprise à partir d’une montant faible et de moduler cela selon votre budget. C’est donc un avantage non négligeable par rapport à une détention d’immobilier en direct.

Aujourd’hui, le secteur de la SCPI est l’un des secteurs financiers les plus fournis. On dénombre près de 200 SCPI et les stratégies et thématiques d’investissement sont presque aussi nombreuses. Vous pouvez alors avoir le choix dans votre sélection et allouer donc vos liquidités sur des sujets sociaux (santé, vieillissement de la population, accueil des séniors, etc.), environnementaux (investissements dans l’immobilier « vert ») et même dans des supports défendant des sujets au-delà les frontières (SCPI Européennes par exemple).

Vous l’avez donc compris, la notion de simplicité est prédominante lorsque l’on évoque les SCPI.

Si l’on compare à l’immobilier classique et toutes ses contraintes, l’approche d’une SCPI va se montrer être très facile : l’investisseur n’a pas à gérer les taches contraignantes telles que les entrées/sorties des locataires, le paiement des assurances, les charges de copropriété ou même les taxes foncières. Il est simplement demandé de bien vouloir ouvrir votre portefeuille en fin de trimestre afin de bénéficier de la tombée des loyers, et ce aussi longtemps que vous détenez les parts.

Les SCPI sont donc une vraie alternative à l’immobilier locatif puisqu’elles permettent d’accéder au marché très prisé et rentable de l’immobilier d’entreprise. De plus, les montants d’investissements minimums sont assez faibles et il n’y a aucune contrainte en matière de gestion ou d’assurance contrairement à l’immobilier classique. Seul bémol, les revenus sont à 99% imposés comme des revenus locatifs classiques, donc plutôt lourdement.

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2. Le crowdfunding

Il s’agit d’un placement d’un nouveau genre, arrivé en France en 2011 qui est soumis à la règlementation de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Cette solution, impliquant forcément une notion de « risque » différente, génère des gains pouvant aller de 8% à 12% et ne dépend pas de la bourse, mais plutôt du marché immobilier.

Autrefois, on faisait appel aux mécènes pour des projets de grande envergure avec souvent une dimension culturelle, religieuse ou politique. Aujourd'hui, les projets peuvent avoir une dimension moins importante et la diversité des plateformes a permis l'éclosion d'une multitude d'idées aboutissant à la réalisation de véritables petites entreprises ou tout simplement de projets personnels. L’accès et le fonctionnement se sont démocratisés au point de rendre accessible ce type de placement à partir de 1 000 euros, et surtout, de faciliter l’investissement par le biais du financement participatif, appelé crowdfunding.

Nous allons aujourd’hui aborder le crowdfunding immobilier : il s’agit d’une opération de co-investissement avec un ou plusieurs promoteurs immobiliers sur un ou plusieurs programmes neufs qui peuvent être des logements, des bureaux, des locaux commerciaux ou des logements sociaux. Cet investissement est limité dans le temps ; il a une période de souscription ainsi qu’une échéance. Il est accessible pour une personne physique et également pour une personne morale.

Dans les différents moyens de financements à disposition des promoteurs, existe le co-financement. C’est à dire que vous rentrez en tant que co-investisseur dans le programme (plus vous rentrez tôt, plus le gain est élevé mais le risque également) soit en participant directement aux fonds propres, soit en permettant (un peu plus tard dans la vie du programme, après 50% de préventes par exemple) au promoteur de libérer ses fonds propres en les remplaçant. La contrepartie est très rémunératrice, le promoteur grignote sa marge totale (qui est de 30% généralement et vous rétribue entre 8% et 12%) en fonction de la qualité du programme, de l’échéance et du moment auquel vous rentrerez en co-financement.

Retenez donc qu’un promoteur préfère rogner une partie de sa marge sur un programme et ainsi libérer ses fonds propres, afin de pouvoir partir pour un autre projet de promotion sur lequel il pourra mobiliser ses équipes et aller chercher à nouveau 30% de Taux de Rendement Interne (TRI).

Le crowdfunding est donc aujourd’hui le moyen le plus simple de participer à ces co-investissements puisque tout est géré en amont et en aval par une plateforme dédiée à cet effet, qui rend accessible les opérations de promotion même avec des montants investis minimes puisqu’elle rassemble beaucoup d’investisseurs.

Tout comme les SCPI, le crowdfunding immobilier donne accès à différents marchés immobiliers comme les bureaux, les locaux commerciaux ou encore les logements sociaux. Grâce à un montant d’investissement minimum faible (1 000€), il permet à de nombreux investisseurs d’accéder à l’immobilier via des plateformes participatives et de pouvoir obtenir des rendements élevés à court terme. C’est donc une vraie alternative à l’immobilier locatif !

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3. Le Private Equity

Longtemps réservées aux très gros patrimoines, les solutions de Private Equity ce sont depuis démocratisées et deviennent à présent accessibles à toutes les bourses. En plein essor depuis quelques années, cette classe d’actif devrait ainsi prochainement s’imposer comme une alternative incontournable pour les épargnants en quête de rendement.

Le Private Equity consiste à prendre des participations financières (souvent minoritaires) dans des actifs non cotés. Ces actifs sont généralement des entreprises de petites tailles ou de tailles intermédiaires mais peuvent aussi, dans certains cas, être de l’immobilier. Ces investissements se font généralement sur des durées comprises entre 3 ans et 8 ans durant lesquelles les investisseurs vont chercher à dégager des plus-values importantes.

Le Private Equity est essentiel dans la chaîne de financement d’une entreprise souvent confrontée aux contraintes et limites des sources traditionnelles de financement à savoir les fonds propres, le financement via la dette bancaire (notamment en phase de création) et/ou l’appel public à l’épargne (introduction en bourse).

Il constitue également un formidable levier d’amélioration pour l’entreprise. L’arrivée d’investisseurs en capital aux côtés des équipes dirigeantes se traduit souvent par un véritable transfert de compétences, d’expertises et de savoir-faire. Il est aussi un incroyable créateur de valeurs pour l’entreprise et l’économie nationale. Il participe activement à la promotion et la création d’entreprises innovantes notamment dans le secteur des nouvelles technologies.

Le Private Equity est devenu aujourd’hui un partenaire de premier plan pour l’économie française. Il permet d’investir en direct dans l’économie réelle, d’investir utile et de participer activement au développement de nos start-up, ETI, PME, de créer de l’emploi et de contribuer au développement économique national.

La croissance constante de cette classe d’actifs laisse entrevoir de belles performances et des potentiels de gain largement supérieurs aux actifs plus traditionnels.

L’investisseur va aussi, en fonction de la typologie de produits et du véhicule juridique retenue par la société de gestion, pouvoir bénéficier d’une fiscalité douce et particulièrement attractive. Certaines solutions, concrètement exposée au risque (telles que les Fonds Communs de Placement à Risque), permettent d’échapper à l’impôt sur le revenu ; mais pas aux prélèvements sociaux évidemment.

En résumé donc, le Private Equity offre une véritable alternative aux investisseurs à la recherche de performance avec un horizon de placement à moyen terme. Contrairement aux revenus locatifs, il s’agit ici de faire fructifier votre épargne via des plus-values importantes. Cela constitue donc une réelle alternative à l’immobilier locatif.

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4. L’assurance vie

Cela peut vous paraitre étonnant que je cite l’assurance vie comme une alternative à l’immobilier locatif, et pourtant sachez qu’il est possible aujourd’hui d’orienter tout ou partie de votre allocation vers des supports immobiliers.

En effet, il est possible d’inclure de l’immobilier dans votre contrat d’assurance-vie avec des supports de type SCPI, OPCI (Organisme de Placement Collectif Immobilier) ou bien SCI (Société Civile Immobilière).

Certains contrats vous permettent également d’associer immobilier et fonds euro. Vous avez alors accès à un support garanti en capital et proposant des rendements largement supérieurs à ce que proposent aujourd’hui les fonds classiques d’assurance-vie bancaires.

L’assurance vous permet donc d’inclure dans vos contrats des solutions de placement plus liquides que l’immobilier classique et traditionnel mais surtout moins couteuses en temps et en contraintes de gestion, et qui permettent de générer des performances stables et durables dans le temps. Il vous est également possible, lors d’un investissement via un fonds euro, de minimiser votre exposition à l’immobilier pur, et donc à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).

Enfin, si vous êtes plutôt à la recherche de compléments de revenus au lieu de vouloir faire fructifier votre capital, l’assurance vie est également une alternative puisqu’elle vous permet d’effectuer des rachats partiels programmés afin de générer des rentes annuelles.

Cela n'entraine pas la fermeture du contrat d'assurance vie puisque le rachat ne concerne qu’une partie du capital.

L’assurance vie est donc est une véritable alternative à l’immobilier locatif car elle peut générer des rentes via les rachats partiels programmés. Enfin, si vous êtes un « mordu » d’immobilier, vous pouvez tout à fait opter pour une allocation composée de SCPI, OPCI, SCi ou bien de fonds euros nouvelle génération !

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5. Le PEA

Vous le connaissez sans doute mais je vais faire ici « une petite piqure de rappel ». Un Plan d’Epargne en Actions permet d'acquérir un portefeuille d'actions d'entreprises européennes tout en bénéficiant, sous conditions, d'une exonération d'impôt sur le revenu. Deux types de plans coexistent : le PEA classique (bancaire ou assurance) et le PEA-PME, dédié aux titres des PME et ETI.

Un PEA peut parfaitement être ouvert dans le but de préparer votre retraite (nous verrons que dans certains cas, souvent méconnus, il est possible de transformer son PEA en rente viagère…), de diversifier vos placements, d’opter pour un plan d’épargne réellement optimisé fiscalement (vu que vous ne payez pas d’impôts sur le revenu après 5 ans de détention) ou tout simplement pour bénéficier des opportunités de rendement potentiellement élevés sur les marchés actions.

Outre le fait de pouvoir intégrer de l’immobilier dans votre PEA, vous pouvez également percevoir une rente dès sa huitième année.

Pour obtenir une rente, l’épargnant doit aliéner son capital, c’est-à-dire le verser à son assureur qui en retour lui attribuera une rente viagère selon la table de mortalité en vigueur.

C’est donc une autre alternative à l’immobilier locatif qu’offre le PEA puisque dans certaines conditions, vous pouvez bénéficiez de rentes avec une fiscalité très douce.

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Conclusion

Ce guide vous a présenté 5 alternatives à l’immobilier locatif car l’immobilier en direct n’est pas simple à gérer et nécessite un investissement souvent conséquent.

Que vous recherchiez des compléments de revenus, à capitaliser ou bien à vous dégager de belles plus-values, vous pouvez trouver votre bonheur à travers les SCPI, le crowdfunding immobilier, le Private Equity, l’Assurance vie ou encore le PEA.

L’essentiel est avant tout de bien préparer votre projet en définissant au préalable vos objectifs et vos besoins.

Comme chaque cas est particulier, je vous conseille de vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement afin de vous faire accompagner dans la définition de votre stratégie patrimoniale et de sélectionner conjointement la solution la plus adaptée à vos situation et profil.

À propos de l'auteur

Stevan Briand , Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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