Pourquoi et comment investir dans un fonds KEYS REIM ?

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Par Gaspard Treuil
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L’article « Pourquoi et comment investir dans un fonds KEYS REIM ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Que faire lorsque votre patrimoine s’organise autour de l’éternel couple Assurance-Vie/Immobilier ? Et même si vous diversifiez votre portefeuille vers du LMNP ou des SCPI il est important de considérer des solutions d’investissement de nouvelle génération, mêlant intelligemment immobilier et finance.

Dans ce contexte, un nouveau type de solutions commence à voir le jour : les fonds d’investissement en immobilier via des structures de Fonds Professionnels Spécialisés (FPS). La société KEYS REIM, partenaire historique de Netinvestissement validé par notre comité de sélection, est aujourd’hui un leader sur ce secteur d’activité permettant de coupler intelligemment les rendements et la stabilité de l’actif tangible qu’est l’immobilier, ainsi que tous les aspects financiers que proposent les structures KEYS.

Quel est ce type de placement, autre que la SCPI, qui permet de réaliser cet objectif ? Quelles en sont les implications financières ? Comment est-ce que s’organise la gestion de votre patrimoine investi ? Autant de questions auxquelles nous allons tenter de vous apporter des réponses au fil de ce guide.

Sommaire



1. Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Ce n’est plus un scoop pour vous, mais l’investissement immobilier offre aujourd’hui des dizaines d’arguments pour y injecter une partie de ses liquidités : actif tangible, rendement et prix du foncier moins volatile que les marchés financiers, croissance régulière des prix du m² et potentiellement de très belles plus-values à réaliser lors de la revente de ces biens.

Sans entrer dans le détail, l’immobilier permet de créer de la richesse sur le long terme, avec parfois une somme de contrainte de gestion très réduite. En revanche cela peut avoir un coût assez important si votre patrimoine est très concentré sur ce type d’actif du fait de la fiscalité. En effet, depuis la suppression de l’Impôt sur la Fortune et la mise en place de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), votre patrimoine « en dur » se retrouve au centre de vos interrogations en termes de coût financier et fiscal.

Alors pourquoi investir dans l’immobilier ?

Tout simplement parce qu’aujourd’hui tous les voyants sont au vert pour réaliser de belles opérations sur cette classe d’actif. Les rendements sont largement supérieurs aux rendements des placements réguliers et préférés des français (Livret A, Assurance Vie, LDD, etc.) mais également parce qu’ils connaissent une volatilité moins importante que les actifs financiers qui ont connu une chute de performances au dernier trimestre 2018.

De plus, les modes de consommation de l’actif immobilier sont en train de changer de manière drastique : espace de coworking, location de bureau à l’heure, besoins ponctuels de structure d’accueil et nécessité de s’adapter au nouveau mode de vie des travailleurs de la génération Y. Autant d’enjeux qui ouvrent le champ des possibles et demandent aux sociétés de gestion de constamment travailler sur de nouvelles offres financières permettant de venir combler les besoins des consommateurs immobiliers.

Aujourd’hui il est donc primordial de pouvoir s’orienter vers de nouvelles solutions patrimoniales alliant à la fois rentabilité, optimisation fiscale et simplicité d’organisation. Les fonds spécialisés KEYS REIM (Keys Sélection et Keys Exploitation) en font partie et sont de bons piliers sur lesquels reposer vos attentes de diversification. as sur ce point.


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2. Pourquoi investir dans un fonds KEYS REIM ?

Très bonne question ! En quoi les fonds proposés par cette société de gestion peuvent-ils venir compléter de manière cohérente votre allocation financière et vous permettre de vous exposer sur un sous-jacent bien identifié sans en subir les contraintes ? Nous allons détailler ensemble dans cette partie les principaux points qui font de l’offre KEYS REIM une réelle opportunité patrimoniale.

Profiter de la mutation d’un secteur solide

Depuis le début des années 2000, le secteur immobilier, notamment l’immobilier professionnel, est entré dans une phase de transformation incroyable, et les 10 dernières années ont vu se dérouler une mutation croissante de cet environnement toujours plus concurrentiel. Les méthodes de consommation de ces espaces évoluent et le secteur immobilier tertiaire est en passe de devenir un lieu de vie ouvert et flexible, respectueux de l’environnement. Bref, un espace pensé pour tous, par tous, et où on se sent bien.

Même si cette dernière phrase peut ressembler vaguement à un slogan publicitaire, il n’en n’est pas moins vrai que les modes de consommation sont réellement en train de changer. De même que les immeubles eux-mêmes. Ils deviennent plus rapidement obsolètes et sont donc plus rapidement délaissés par leurs occupants, au profit de bâtiments plus verts, plus neufs et plus accessibles.

Le FPS (Fonds Professionnel Spécialisé) KEYS SELECTION inscrit directement son objectif et sa stratégie de gestion dans cette tendance de recherche d’un immobilier nouveau, plus « durable, connecté et humain ». Lorsque l’on évoque un fonds dont la priorité est de mettre l’accent sur l’immobilier plus vert et plus durable, il est important d’indiquer que l’ensemble du parc immobilier géré par ce FPS répond à des certifications et labels (HQE, BBC, RT2012, BREEAM, etc.).

Le fonds a pour objectif de baser ses acquisitions et d’orienter son parc immobilier sur un univers d’investissement diversifié, en privilégiant les immeubles neufs, entièrement restructurés à haute performance environnementale. Il profite également de la croissance et du retour sur le devant de la scène des régions, trop souvent oubliées et écartées par les gérants de SCPI notamment. Aujourd’hui près de 75% de son parc immobilier est situé hors des frontières de l’Ile de France.

Accompagner la mutation et la consommation immobilière

Ces dernières années n’ont pas été que vectrices de transformation sur l’utilisation et l’orientation des murs d’entreprises, elles ont également été porteuses de nouvelles attentes de la part des consommateurs. L'immobilier « géré » est également un secteur en pleine transformation depuis la montée en puissance du phénomène « d’ubérisation ».

Avec son FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) KEYS EXPLOITATION, KEYS REIM base sa stratégie financière sur ce nouveau type de consommation et ces nouveaux comportements des clients. Mais pas uniquement ; de manière plus large, ce fonds exploite trois nouveaux biais de consommation aujourd’hui plébiscités et qui présentent de solides chiffres de croissance :

  • L’hébergement hôtelier
  • Le co-working
  • La Real Estech (communauté d'entrepreneurs de l'immobilier)

En effet, l’offre très standardisée et presque aseptisée que nous avons connue est en passe d’être supplantée par les nouvelles attentes de la clientèle actuelle. Aujourd’hui en réservant une chambre d’hôtel, nous ne cherchons plus uniquement un endroit où passer la nuit. Aujourd’hui nous cherchons une expérience. L’hôtellerie ne doit plus uniquement être de l’hôtellerie, ce secteur doit se transformer pour devenir un lieu de vie, un lieu d’affaire et de rencontre.

De même pour la question du coworking. Avec la montée en flèche des créations de micro entreprises, du télé travail pour des employés délocalisés et la nécessité pour des chefs d’entreprises de bénéficier d’infrastructures plus haut de gamme sans en faire une charge récurrente, même en temps de vache maigre, les acteurs immobiliers traditionnels se sont repositionnés sur ce segment. Avec ce FCPI, KEYS REIM profite de la tendance immobilière « nouvelle génération » et accompagne donc des besoins croissants et plus actuels que jamais.

De manière plus générale, l’idée derrière ce FCPI et la stratégie sur laquelle KEYS souhaite se positionner sur l’accompagnement des nouvelles tendances de consommation de l’immobilier et de l’immobilier géré, et venir ainsi compléter l’offre existante, pour la plus grande satisfaction des investisseurs. Les investissements vont se positionner dans des PME innovantes, créatrices de concepts forts dans l’hébergement « lifestyle » ou le coworking, ainsi que dans les startups immobilières permettant de véritablement dépoussiérer ce secteur souvent trop archaïque.


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3. Intérêt financier d’investir dans un fonds KEYS REIM

L’immobilier est donc un sous-jacent très porteur dans le cadre de votre organisation patrimoniale, c’est indéniable. En revanche, comme vous le savez certainement investir dans l’immobilier peut se montrer coûteux en termes de fiscalité. L’IFI viendra bien évidement se greffer à votre projet immobilier et pourrait, dans de nombreux cas, vous décourager d’agir et donc faire en sorte que ces tendances de marché restent inexploitées.

Pourquoi donc nous demanderez-vous, investir dans un fonds KEYS REIM si c’est pour exploiter le sous-jacent immobilier et donc potentiellement faire face à une charge fiscale plus importante ? Tout simplement parce que la structure même des produits proposés par la société de gestion KEYS permettent de ne pas être soumis à l’IFI, tout du moins sur la partie investie au sein de leurs solutions.

Ces investissements étant des produits financiers ayant pour stratégie d’investir dans des solutions immobilières, ils ne sont pas soumis à IFI. Et c’est une bonne chose pour les investisseurs faisant le choix d’inclure KEYS dans leur allocation financière.

Nous vous avons parlé dans cette rubrique de l’intérêt « général » d’investir dans une solution KEYS REIM, d’un point de vue positionnement sur le marché de l’immobilier c’est indéniable que le cap emprunté par cette société de gestion fait face aux nouvelles tendances et nouveaux enjeux de notre société sur les questions de consommations et utilisations des services immobiliers et murs en général. En revanche il est intéressant de se pencher sur l’aspect qualitatif d’un investissement de ce type : la performance que nous pouvons en attendre.

Sur un horizon de placement un peu plus court que ce que vous pouvez retrouver pour les placements classiques type SCPI (pour rappel, cet horizon de placement est d’environ 8-10 ans), vous avez la possibilité d’investir ici sur une durée un peu plus courte évoluant de 6 à 8 ans. L’objectif de rendement de ce type de structures est fixé entre 6% et 8% annuel net de frais de gestion. Rappelons également que ce type de structure permet généralement aux investisseurs de bénéficier de primes de surperformances.

Il vous parait donc évident que les solutions proposées par la société de gestion KEYS REIM sont faites pour vous et vous souhaitez donc investir dans l’une ou l’autre de ces solutions. Nous allons donc voir quelles sont les solutions qui s’offrent à vous pour profiter de ces placements et bénéficier de l’expertise de notre partenaire privilégié.


4. Comment faire cette opération ?

Avant toute chose, il est important de rappeler que les fonds proposés par le gestionnaire KEYS REIM sont des fonds requérant certaines conditions aux investisseurs. En tête de liste de ces conditions, le fait de respecter le statut d’investisseur « professionnel » ou « averti ». Qu’est-ce que cela signifie ? Tout simplement que la composition et la structure de ces solutions ne permettent pas à n’importe quel investisseur d’y accéder.

La règlementation ayant évolué autour de ces solutions, les minimums d’investissements dans ces solutions sont généralement de 100 000€ (hors frais de souscription) et demande également à ce que le patrimoine global de chaque détenteur de parts soit diversifié de manière suffisante à faire face potentiellement à un risque de perte en capital important du fait du secteur et de la thématique d’investissement.

Une fois que cette question de la réglementation et des conditions d’éligibilité sont respectées, il n’est pas plus complexe que ça d’investir dans ce type de solution. Pour ce faire, nous sommes là pour vous rappeler que votre chef de projet patrimonial Netinvestissement est à votre disposition pour étudier avec vous cette hypothèse et faire en sorte de transformer cette opportunité en réussite.


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Conclusion

Nous l’avons vu tout au long de ce guide, les solutions proposées par la société KEYS REIM sont novatrices et en adéquation totale avec les tendances et besoins des investisseurs et des consommateurs immobiliers. Aujourd’hui le monde immobilier et immobilier géré est en train de changer complétement sa manière de fonctionner et l’arrivée des générations « millenials » vient également perturber le monde archaïque dans lequel nous nous trouvions jusqu’alors.

Considérer KEYS comme partenaire dans votre allocation d’actif reste aujourd’hui une opportunité à ne pas manquer pour rajouter une nouvelle corde à votre arc. Vous bénéficierez alors de toute l’expérience et l’expertise d’un groupe reconnu et ayant démontré une certaine qualification dans la gestion, la valorisation et l’exploitation d’un parc immobilier. Tout en anticipant et en sachant appréhender les enjeux actuels. Votre chef de projet patrimonial Netinvestissement se tient à votre entière disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans la mise en place de ces solutions.

À propos de l'auteur

Gaspard Treuil , Chef de projet patrimonial

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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