Pourquoi investir dans la SCPI Logipierre 3 ?

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L’article « Pourquoi investir dans la SCPI Logipierre 3 ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Fabien Appéré - Vu 181 fois

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Avec près de 200 SCPI sur le marché, il n’est pas si simple d’identifier les produits qui se révèlent être des opportunités d’investissement intéressantes. La SCPI Logipierre 3 fait selon nous partie de celles-ci et a retenu notre attention. Voyons ensemble pourquoi et comment investir dans la SCPI Logipierre3.

Sommaire

1) Description de la SCPI Logipierre 3

Créée en 1986, Logipierre 3 est une SCPI à capital fixe spécialisée dans les résidences hôtelières depuis une trentaine d’années. Elle est gérée par Fiducial Gérance et sa capitalisation dépassait 57M€ fin 2017.

Son patrimoine constitué de 6 immeubles, 5 résidences étudiantes et 1 hôtel, d’une superficie proche de 20 000m², a la particularité d’être presque exclusivement composé de résidences hôtelières. Il compte également, de manière accessoire, quelques locaux commerciaux. Les trois-quarts des actifs se situent en régions, le reste étant localisé à Paris. Le segment de l'investissement dans les résidences services est considéré comme une diversification attractive en raison de ses rendements plus soutenus qu'en bureaux ou en commerces.

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM) de Logipierre 3 s’établit en moyenne à 5,5% ces dernières années, un niveau particulièrement élevé, même si l’excellente performance de 2014 s’explique notamment par une diminution temporaire du prix de la part sur le marché secondaire. Le taux d’occupation financier, à 100% sur plusieurs années, témoigne d’une gestion rigoureuse.

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2) Une stratégie de spécialisation

Logipierre 3 est une SCPI particulière qui a fait le choix de se spécialiser dans les résidences hôtelières. Cette stratégie lui permet notamment de récupérer la TVA versée lors des acquisitions, une possibilité qui n’est pas offerte dans l’immobilier résidentiel. Il s’agit également d’un moyen de se différencier des autres SCPI de rendements, spécialisées dans l’immobilier d’habitation ou dans l’immobilier d’entreprise.

Dans un contexte de reprise progressive de la croissance économique, le marché des résidences services fait figure d’exception de par son dynamisme. Logipierre 3 entend donc poursuivre sa stratégie de spécialisation dans ce type d’actifs, tout en veillant à mutualiser le risque, notamment d’un point de vue géographique.

En 2017, le marché de l'investissement en immobilier d'entreprise est en recul (-21 % sur les neuf premiers mois), laissant augurer d'une année en deçà des deux précédentes, mais d'un niveau comparable à 2014, soit autour de 25 Md€. Les rendements primes se stabilisent autour de 3 % pour les meilleurs immeubles parisiens.

Le segment de l’investissement dans les résidences de services au premier semestre 2017 est en fort retrait par rapport au semestre équivalent de 2016 : sa quote-part du volume total passe de 22,8 % à 3,3 % au niveau national. Toutefois, les prévisions pour l'ensemble de l'année, compte tenu des transactions en cours, laissent espérer un rattrapage, autour de 4,5 Md€ contre 5,7 Md€ en 2016. Ce segment est en effet considéré́ par les investisseurs institutionnels comme une diversification attractive en raison de ses rendements plus soutenus qu'en bureaux ou en commerces, autour de 4 % en Île-de-France et de 4,50 % dans les métropoles régionales.

Le taux d'occupation financier (TOF) de Logipierre 3 est de 100 %. L’Assemblée Générale Mixte du 26 juin 2017 a approuvé la réouverture du capital, la clause de variabilité́ du capital et la division de moitié de la valeur nominale de la part.

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3) Comment investir dans la SCPI Logipierre 3 ?

En fonction de vos objectifs, la manière dont vous pouvez investir dans cette SCPI peut différer. Votre objectif est de vous créer un revenu immédiat : investissez directement vos liquidités.

C’est la manière la plus courante d’investir dans des parts de SCPI. Vous achetez par l’intermédiaire de votre conseiller en gestion de patrimoine des parts de SCPI avec vos liquidités. Ainsi, dès l’enregistrement de l’achat et la fin de votre période de carence, vous commencez à bénéficier de votre complément de revenus.

Par ailleurs, vous avez la possibilité de bénéficier du régime de la fiscalité du micro foncier si vous bénéficiez déjà de revenus fonciers. Votre objectif est de préparer un complément de revenus pour votre future retraite : investissez dans des SCPI à crédits.
Au même titre qu’un investissement immobilier, vous avez la possibilité d’acheter vos parts de SCPI à l’aide d’un emprunt. Il y a cependant quelques différences en termes d’acceptation par les banques de votre dossier.

Il faut savoir que les banques ne souhaitent financer que leurs propres SCPI, qui ne sont en général pas les meilleures du marché. Il y a donc très peu d’établissements qui acceptent de financer des parts de SCPI.
De fait, les conditions de taux appliquées sont en général plus élevées que celles d’un prêt immobilier classique. Mais grâce à ces intérêts, vous pouvez réduire votre fiscalité étant donné que vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers.

4) Caractéristiques principales

Type de SCPIRendement
CatégorieSpécialisées
CapitalFixe
Min. de souscription1 part
Report de jouissance1er jour du semestre en cours
Période de confrontationMensuelle
Assurance vieNon
Démembrement*Non
Frais de gestion9,60% TTC
Frais de souscription8,20% TTC

* Indique s’il est possible de souscrire des parts de cette SCPI en nue-propriété (l’usufruit étant acheté par un tiers)

5) Une SCPI Récompensée

La SCPI Logipierre 3 a été récompensée aux Victoires de la Pierre-Papier édition 2017. Spécialisée dans les résidences hôtelières et étudiantes, elle a remporté le prix de la meilleure performance globale sur 15 ans dans la catégorie SCPI à capital fixe. Ce prix récompense la qualité et le caractère innovant de la SCPI Logipierre 3. La SCPI de rendement gérée par la société de gestion Fiducial Gérance, avait affiché pour l’année 2016 un taux de DVM de 5.53%.

Conclusion

Au travers de ce guide, nous avons pu illustrer tout l’intérêt d’investir dans la SCPI Logipierre 3 de Fiducial Gérance. Grâce à un rendement qui la classe parmi les premières SCPI du marché, et un taux d’occupation de 100%, elle s’annonce comme un des grands succès du marché de la SCPI pour les prochaines années.

L’investissement en parts de SCPI restant tout de même un placement financier exposé à un risque en capital et à un « engagement » dans la durée, n’hésitez pas à vous faire accompagner dans votre démarche par l’un de nos conseillers Netinvestissement spécialisé dans la pierre papier.

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À propos de l'auteur

Fabien Appéré , Conseiller en gestion de patrimoine

Fabien Appéré débute sa carrière professionnelle en 2000 dans la banque de détail où il occupera les postes de Conseiller patrimonial, chargé d’affaires professionnel puis Directeur d’agence. Après 17 années passées dans différentes grandes banques nationales et dans un secteur en pleine mutation, son désir d’indépendance l’incite à rejoindre l’équipe de Netinvestissement pour mettre la satisfaction client au coeur de la relation.

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