Private equity : pourquoi et comment investir dans un FPS (Fonds Professionnel Spécialisé) ?

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Chauncey Schmitt
Par Chauncey Schmitt
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L’article « Private equity : pourquoi et comment investir dans un FPS (Fonds Professionnel Spécialisé) ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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En résumé :

Investir dans un FPS permet de bénéficier d'une règlementation moins lourde au profit de davantage de flexibilité contributrice d’un potentiel de rendement plus important.


En matière d’investissement, il existe de nombreuses possibilités de se constituer et de faire fructifier son patrimoine.

Si certains véhicules d’investissements tels que l’assurance-vie, les SCPI ou encore le dispositif immobilier Pinel tendent de plus en plus à se démocratiser au grès des années et sont aujourd’hui devenus des incontournables dans le giron traditionnel de la gestion de patrimoine, d’autres plus méconnus du grand public peuvent tirer leur épingle du jeu au rang des meilleures solutions d’investissements.

Les FPS (Fonds Professionnels Spécialisés) rentrent clairement dans cette dernière catégorie.

A travers ce guide, nous allons disséquer ce placement afin de déterminer à qui s’adresse-t-il ? A quels objectifs répond-t-il ? Quelle valeur ajoutée peut-il apporter ? Et nous terminerons par étudier deux sociétés de gestion proposant des FPS retenues par Netinvestissement.

Sommaire


1. Qu’est-ce qu’un FPS ?

À savoir :

Les Fonds Professionnels Spécialisés qui regroupent les anciens OPCVM contractuels et les FCPR contractuels ont été créés afin de mettre à disposition des investisseurs professionnels un véhicule de droit français régulé, disposant d’une très grande flexibilité sur la nature des actifs éligibles, sur les ratios d’investissement comme sur la gestion du passif.

Une déclaration à l’AMF

Les FPS ne font pas l’objet d’un agrément mais sont déclarés à l’AMF au plus tard un mois après leur constitution, conformément aux dispositions de l’instruction DOC-2012-06, et sont régulés tout au long de leur vie.

Les actifs éligibles

Tous les biens sont éligibles au sein d’un fonds professionnel spécialisé à condition de respecter les 4 principes fixés par l’article L. 214-154 du code monétaire et financier :

  1. la propriété de l’actif est fondée, soit sur une inscription, soit un acte authentique, soit sur un acte sous seing privé
  2. l’actif ne fait l’objet d’aucune sûreté autre que celle éventuellement constituée pour la réalisation de l’objectif de gestion du fonds
  3. l’actif fait l’objet d’une valorisation fiable sous forme d’un prix calculé de façon précise et établi régulièrement. Ce prix est soit un prix de marché, soit un prix fourni par un système de valorisation permettant de déterminer la valeur à laquelle l’actif pourrait être échangé entre des parties avisées et contractant en connaissance de cause, dans le cadre d’une transaction effectuée dans des conditions normales de concurrence
  4. l’actif dispose d’une liquidité adaptée aux obligations en matière d'exécution des rachats vis-à-vis des porteurs et actionnaires du FPS telles que définies par les statuts ou règlement du fonds.

Les ratios d’investissement

A la différence des autres organismes de placement collectif, les ratios d’investissement d‘un Fonds Professionnel Spécialisé sont fixés par son règlement ou ses statuts. Il n’est pas tenu de respecter les ratios réglementaires applicables aux autres organismes de placement collectif.

En revanche, il respecte les critères qu’il s’est fixé contractuellement comme :

  • des critères de dispersion des risques (diversification)
  • des critères de ratio d’emprise
  • le risque de contrepartie

La gestion du passif

Par dérogation aux dispositions applicables aux autres organismes de placement collectif, un FPS peut également fixer ses modalités de gestion du passif, conformément à l’article L.214-157 du code monétaire et financier, et notamment :

  • les conditions de souscription
  • les conditions de rachat et de cessions
  • les conditions de libération des parts ou actions souscrites

2. Qui peut investir en Fonds Professionnel Spécialisé ?

Premièrement, comme leurs noms l’indiquent, les FPS sont à destination des clients dits « professionnels ». Le terme « professionnel » ici est à comprendre au sens des individus ayant du fait de leur profession (en règle générale) des connaissances précises des instruments et des services financiers.

De manière générale, très peu de clients rentrent dans cette catégorie. Si vous souhaitez en savoir davantage sur la classification des clients et ainsi savoir si vous êtes considéré comme « professionnel » ou « non professionnel », je vous invite à vous rapprocher de votre chef de projet patrimonial.

Néanmoins, il existe une possibilité pour un investisseur particulier initialement « non professionnel » de devenir éligible à la souscription d’un FPS. C’est l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui précise ces modalités. Selon l’AMF, ces fonds sont accessibles aux investisseurs répondant à l’article L. 533-16 du Code monétaire et financier qui précise la chose suivante : « un client professionnel est un client qui possède l'expérience, les connaissances et la compétence nécessaire pour prendre ses propres décisions d'investissement et évaluer correctement les risques encourus ».

Pour répondre à cet article et ainsi pouvoir être « assimilé » à un client « professionnel » au sens de l’AMF, il faut avoir la capacité d’investir au minimum 100 000 €.

Autrement dit, pour un investisseur particulier le fait d’investir au moins 100 000 € vous donne accès à l’investissement en Fonds Professionnel Spécialisé.

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3. Pourquoi investir dans un FPS ?

Comme nous venons de le voir précédemment, les Fonds Professionnels Spécialisés sont des véhicules d’investissement qui diffèrent en de nombreux points des autres solutions d’investissement plus classiques.

Le fait qu’ils ne soient pas agréés mais seulement déclarés à l’AMF peut être perçu initialement comme une contrainte mais en réalité celle-ci se transforme en avantage pour l’investisseur. En effet, les gérants d’un Fonds Professionnel Spécialisé disposent ainsi d’une latitude de gestion de leurs investissements infiniment plus importante qu’un fonds agréé qui sera de facto soumis à une règlementation beaucoup plus restrictive.

Les FPS, du fait de leur flexibilité, peuvent ainsi investir à la fois dans des actifs non cotés (private equity) mais également dans de l’immobilier sous des formes différentes que ce que pratiquent par exemple les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) et les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier).

Pour les investisseurs en recherche de performance et de diversification, les FPS constituent ainsi une alternative crédible et particulièrement intéressante.

Objectif de capitalisation

Chez Netinvestissement, nous estimons que les Fonds Professionnels Spécialisés, du fait de leur flexibilité, sont actuellement les produits d’investissement à sous-jacent immobilier les plus aptes à s’adapter aux nouvelles évolutions que le marché immobilier a connu récemment, mais également aux futures évolutions que ce marché est susceptible de connaître au cours des prochaines années.

Les nouvelles tendances de typologie d’opérations que peuvent réaliser les FPS passent par des opérations en vue de répondre à l’essor du co-working, des opérations dans l’immobilier vert, des opérations en co-promotion immobilière ou financement de fonds propres de promotions immobilières et des opérations de marchands de biens.

Toutefois, il convient de préciser que ce type d’investissement répond à un objectif de capitalisation et non de distribution. En d’autres termes, contrairement à l’investissement dans l’immobilier traditionnel, les FPS ne permettent pas aux investisseurs de percevoir des revenus locatifs réguliers. Les gains réalisés et le capital investi initialement sont perçus par l’investisseur lors du déblocage du fonds (variable selon les FPS entre 3 ans et 8 ans).

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Fiscalité :

Nous venons de voir que le statut règlementaire des FPS fait de ces solutions des véhicules d’investissement qui permettent aux investisseurs d’avoir accès à des typologies d’actifs immobiliers extrêmement larges.

Ce n’est pas le seul avantage que le cadre règlementaire des FPS octroie. En effet, ces supports bénéficient d’un cadre fiscal extrêmement avantageux. Les sommes investies sortent quasi dans leur totalité du cadre de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) et les gains réalisés sont soumis à une fiscalité également très avantageuse (selon typologie de FPS).

 Attention

Avant de prendre la décision d’investir dans un FPS, il convient d’être très regardant sur la société de gestion qui s’occupera d’investir et gérer vos capitaux et également sur la stratégie que cette dernière souhaite mettre en place pour atteindre les objectifs de rentabilité qu’elle s’est fixés.

En effet, il convient de s’assurer que la société de gestion dispose d’un historique suffisant permettant de juger de sa faculté à répondre aux attentes de ses investisseurs. La stratégie de gestion et d’investissement doit elle aussi être analysée et parfaitement comprise. N’hésitez pas à demander l’avis d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement. Nous sommes habitués à réaliser ce genre d’analyses et nous pouvons par conséquent bien vous accompagner dans votre projet d’investissement.

Voyons à présent les partenaires que Netinvestissement préconise pour ses clients souhaitant investir au travers des FPS.

KEYS REIM

La société de gestion :

KEYS REIM est une société de gestion française créée en 2011 par deux praticiens expérimentés de l’immobilier. Début 2019, KEYS REIM et ses 50 collaborateurs gèrent 950 millions d’euros d’actifs immobilier.

Au travers de leurs fonds, ils développent une approche multistratégique autour de trois métiers piliers que sont la gestion de foncières, la valorisation immobilière et le financement d’opération de développement.

Le fonds KEYS SELECTION

Parmi leurs produits d’investissement nous apprécions particulièrement le FPS KEYS SELECTION qui investit principalement dans des actifs neufs de moins de 4 ans ou entièrement restructurés, conformes aux dernières normes environnementales afin de répondre à la demande croissante des entreprises locataires. L’anticipation des nouveaux besoins et usages est au cœur de la stratégie du fonds dans le but de constituer un patrimoine immobilier solide.

Durée d’investissement recommandée : entre 6 et 8 ans avec des possibilités de sorties anticipées.
Rendement annuel ciblé : 6% net

Le fonds FINAPROM

FINAPROM est un FPS qui a pour objectif de constituer un portefeuille diversifié d’opérations de promotion immobilière et de marchands de biens résidentiels. Ce fonds adopte une approche d’investissement défensive en investissant uniquement dans des projets sécurisés sur trois plans :

  • administratif : permis de construire purgé de tout recours, terrain sous promesse de vente, études préliminaires, consultations des entreprises et appels d’offres achevées ;
  • financier : crédits bancaires et GFA (Garantie Financière d’Achèvement) obtenus auprès des banques ;
  • commercial : l’opération bénéficie d’un taux de pré-commercialisation satisfaisant (entre 40% et 60%).

FINAPROM a pour objectif de profiter du dynamisme du marché de l’immobilier résidentiel en France, structurellement soutenu par une demande importante.

Durée d’investissement recommandée : 3 ans
Rendement annuel ciblé : 8% - 9% net

Le fonds UNIPHARMA

L'objectif du FPS UNIPHARMA est de constituer un portefeuille d'une dizaine de financements obligataires d'officines de pharmacies en France.

Selon l'analyse d'123 IM, il s'agit d'un secteur résilient avec de fortes barrières à l’entrée (taux de défaillance très faible, cadre réglementaire protecteur), présentant des fondamentaux solides (vieillissement de la population, taux de natalité élevé etc.) et adapté à une stratégie de financement de type plateforme (profondeur du marché, atomisation du réseau, augmentation du nombre de cession des officines).

Durée d’investissement recommandée : 3 - 5 ans
Rendement annuel ciblé : 6,5% net


Conclusion

Les Fonds Professionnels Spécialisé sont les derniers venus dans l’univers des solutions d’investissement. La réglementation plus souple à laquelle ils sont soumis leur permet de suivre et de répondre favorablement à la mutation du marché de l’immobilier.

Pour l’investisseur particulier ayant la surface financière suffisante pour y avoir accès (100 000 € minimum), ce placement peut s’avérer être une excellente opportunité d’investissement.

En effet, les rendements visés se révèlent particulièrement attractifs comparativement à ce que d’autres produits plus classiques et moins souples en termes de gestion peuvent générer. A ces niveaux de rentabilité s’ajoute une fiscalité particulièrement douce propulsant les FPS parmi les meilleures solutions de capitalisation.

Il demeure toutefois important de sélectionner une société de gestion solide ayant une expérience importante de ce marché car il n’existe aucune garantie en capital pour ce type de solutions.

Enfin, pour être accompagné dans de bonnes conditions nous ne saurons trop vous conseiller de prendre contact avec l’un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement.

À propos de l'auteur

Chauncey Schmitt , Chef de projet Patrimonial

Chauncey Schmitt débute son cursus universitaire à Bordeaux où il obtient une licence immobilière. Acquise au grès d'une formation en alternance au sein d'une agence immobilière locale, celle-ci lui donne l'opportunité de se familiariser à l'ensemble des rouages de l'immobilier d'habitation. Désireux d'accroître ses connaissances en lien à la sphère patrimoniale, il se prend d'intérêt pour les marchés financiers et s'oriente naturellement vers un Master en gestion de patrimoine, qu'il obtient à l'INSEEC Paris après de multiples stages en banques de détail et cabinets indépendants. C'est d'ailleurs à la suite de son stage de fin d'études qu'il débute sa carrière au sein du cabinet CO-INVEST à Paris. Passionné par toutes les aspérités de son métier, il s'y épanouira durant quatre années à conseiller et fidéliser une clientèle de particuliers et chefs d'entreprises. Véritablement conquis par l'approche, les valeurs et les ambitions disruptives de Netinvestissement, il nous rejoindra en Janvier 2019. 

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