Les 10 choses à savoir absolument sur les SCPI

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Gaspard Treuil  avatar auteur
Par Gaspard Treuil
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L’article « Les 10 choses à savoir absolument sur les SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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En résumé :

En matière de SCPI les frais et le rendement seuls ne suffisent pas. De nombreux paramètres doivent être pris en compte pour ne pas se tromper.

Les SCPI ont la côte depuis quelques années, véritable rempart contre la baisse importante de rendement des titres obligataires et fonds garantis inclus dans les contrats d’assurance et connus sous le nom de fonds en Euro. Elles présentent beaucoup de points solides et rassurants en termes de stabilité dans le rendement, de gestion et d’appréhension des risques mais parlent aux plus grand nombre du fait d’être lié au sous-jacent immobilier.

Comme la nature n’aime pas le vide et déteste encore plus manquer des opportunités, le nombre de SCPI et de thématiques couvertes a véritablement explosé depuis quelques temps. Il est donc aujourd’hui très facile d’investir en SCPI pour diversifier son patrimoine ou débuter dans le milieu de l’investissement, mais il est également très facile de se tromper et de faire les mauvais choix par manque de conseil.

Dans cet article, nous allons reprendre les 10 points à savoir absolument pour réussir son investissement en SCPI et éviter donc la déception d’une opération manquée, ou les inconvénients que peuvent vous apporter des supports mal calibrés ou inadaptés à votre profil. Vous êtes prêts ? C’est parti !

Sommaire



1. Les SCPI : un placement vieux de 70 ans…

Les premières SCPI ont vu le jour dans les années 1960, l’une d’entre elle est d’ailleurs toujours en activité et agit aujourd’hui sur le marché profond et très porteur du Grand Paris. Le but d’une SCPI est de collecter de l’argent pour financer un parc immobilier destiné à être occupé par des entreprises. Si le principe est simple, la finalité l’est tout autant : servir des loyers réguliers et stables à ses investisseurs et se positionner ainsi comme alternative aux acquisitions immobilières classiques (le fameux principe de « tous les avantages de l’immobilier sans les inconvénients »).

Aujourd’hui, le secteur de la SCPI est l’un des secteurs financiers les plus fournis. On dénombre près de 200 SCPI (à capital variable, nous y reviendrons) et les stratégies et thématiques d’investissement sont presque aussi nombreuses. Vous pouvez alors avoir le choix dans votre sélection et allouer donc vos liquidités sur des sujets sociaux (santé, vieillissement de la population, accueil des séniors, etc.), environnementaux (investissements dans l’immobilier « vert ») et même dans des supports défendant des sujets au-delà les frontières (SCPI Européennes par exemple).


2. …Qui s’est adapté à l’époque actuelle

Les premières SCPI agissaient véritablement comme un support immobilier et avaient donc intégré l’aspect très peu liquide de ce secteur. Il était donc assez complexe de revendre les parts de SCPI acquises par le passé, et également très délicat de se séparer de parts de SCPI dans des temps peu propices aux ventes. Vous étiez donc soumis au bon vouloir de votre acheteur, et aussi à ses prix.

Aujourd’hui la grande majorité des SCPI sont à capital variable, ce qui signifie que la vente de vos parts ne passe plus en direct chez l’acheteur, mais que la société de gestion de cette SCPI fait le tampon et vous permet de liquider vos parts plus rapidement et sans perdre au change d’un point de vue financier. Il est très important de bien veiller à vous positionner sur des solutions à capital variable dans le but de vous donner les meilleures chances de pouvoir trouver une porte de sortie honorable en cas de besoin. Votre chef de projet patrimonial chez Netinvestissement vous accompagnera dans cette sélection.

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3. Aux qualités de gestion diverses…

Lors de la mise en place de votre projet d’investissement en SCPI, il est important de bien étudier la société en charge d’assurer la gestion de cette SCPI. Comme pour tout, il n’est pas évident de bien choisir son gérant, mais comme lors de l’achat d’une voiture, il faut d’abord regarder la qualité du constructeur et son histoire avant de se lancer sur le dernier modèle coupé sport.

Une SCPI, c’est exactement la même chose. Avant de nous focaliser sur le rendement le plus élevé et d’investir 100% de son épargne, il est PRIMORDIAL de connaître l’histoire de la société de gestion, de savoir combien de SCPI elle gère et quels sont les volumes d’encours sous gestion qui lui sont confiés.

Rassurez-vous, votre conseiller financier est normalement sensé avoir effectué lui-même en amont ce travail d’analyse avant de vous conseiller ou de vous recommander la moindre SCPI. Je vous invite d’ailleurs à bien vous assurer que votre interlocuteur(trice) connaisse bien son sujet.


4. Et basés sur des marchés très larges

Tout comme lors de l’analyse et de la sélection de la société de gestion de votre placement, il est important de vous faire conseiller en détail sur la cohérence du marché visé par l’investissement que vous souhaitez réaliser. En effet, tout comme se focaliser sur le rendement au détriment de la qualité du gestionnaire, vous devez faire très attention de ne pas délaisser la cohérence du marché et ses perspectives d’évolutions au détriment de la performance pure.

Exemple :

Une SCPI proposant des rendements très élevés mais qui base son allocation sur un marché en plein déclin ou très spéculatif ne sera pas forcément un vecteur de réussite et de stabilité dans le temps. Il vous faut donc être très prudent à ce sujet et vous faire accompagner correctement par votre chef de projet patrimonial.

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5. Un support adaptable et flexible…

Investir dans une part de SCPI ne se limite pas au simple fait de faire un chèque à destination d’une société de gestion et d’attendre la tombée du premier dividende. Cette opération s’adaptera à votre objectif, mais également à votre profil d’investisseur et situation fiscale. Pour quelle raison parler de situation fiscale ? Tout simplement par qu’il est très important de retenir que la détention en direct de parts de SCPI aura comme effet de générer des revenus fonciers et d’impacter alors votre déclaration fiscale. Il est possible d’œuvrer contre cet impact négatif en associant SCPI avec une enveloppe d’assurance vie. Intérêt de cette organisation ? Tout simplement de faire en sorte que vos parts de SCPI génèrent des rendements réguliers et viennent ainsi abonder votre contrat de manière régulière.

Toutefois, ce type d’investissement peut s’avérer coûteux, et il sera alors important de bien vous faire accompagner par votre conseiller afin de réaliser la meilleure opération et ne pas tomber dans le piège des frais.


6. Et accessible à toutes les bourses !

Il est communément acquis que le monde de l’immobilier n’est pas forcément accessible à tout le monde. D’autant pensant également qu’il est nécessaire d’avoir de l’apport pour accéder à la propriété de quelques m² en France.

Avec la SCPI, il est désormais possible de devenir propriétaire foncier et donc de bénéficier de revenus réguliers et stables à partir de 200€ ou 300€ d’investissement, les premiers prix de parts de SCPI se situant dans ces ordres de grandeurs. Il est également possible d’investir à crédit, et donc de faire en sorte de mettre ces parts de SCPI au travail, afin de les faire contribuer au remboursement de l’emprunt contracté pour ce financement, et donc au service de la création de votre patrimoine sur le long terme.

Contrairement à un crédit immobilier classique, ici vous n’aurez pas forcément besoin d’avoir recours à une garantie hypothécaire où au crédit logement pour protéger votre investissement. Le support étant accessible via d’autres typologies de crédit.

Etant entendu également que, comme chaque investissement générant du revenus foncier, il vous sera possible dans certaines mesures de déduire de vos revenus les intérêts d’emprunt.


7. SCPI comme...

Donnez-nous un S …

Comme SIMPLICITE

Dans le fonctionnement même de la SCPI, la notion de Simplicité est prédominante. Pourquoi simplicité ? Tout simplement parce que pour servir les même objectifs qu’un placement immobilier classique (constitution de patrimoine dans le temps, génération de revenus réguliers servis sous forme de rente, etc), l’approche d’une SCPI va se montrer être très facile : l’investisseur n’a pas à gérer les taches contraignantes telles que les entrées/sorties des locataires, le paiement des assurances, les charges de copropriété ou même les taxes foncières. Il est simplement demandé de bien vouloir ouvrir votre portefeuille en fin de trimestre afin de bénéficier de la tombée de loyer, et ce aussi longtemps que vous détiendrez les parts. Plutôt facile non ?

Donnez-nous un C …

Comme COLLECTIF.

En remontant à l’origine de ce type de support, il est important de faire un stop sur l’aspect « collectif » que représente la SCPI. Imaginez, vous souhaitez investir dans l’immobilier professionnel. Le prix d’un immeuble de bureaux, par exemple en plein Paris, est largement au-dessus de votre budget. Solution à ce problème technique ? Acheter l’immeuble à plusieurs, et donc mutualiser cet investissement. Cette idée de collectivité est assez importante donc quand on parle de SCPI car il s’agit là de l’essence même de ce concept.

Via cette solution, vous devenez donc propriétaire d’une portion de multitudes d’immeubles de bureaux, d’entrepôts, de cliniques hospitalières, un peu partout en France et même en Europe. Vous bénéficiez donc du potentiel de chaque secteur immobilier en France et diversifié également le risque d’allocation via un parc immobilier large.

Donnez-nous un P …

Comme PERFORMANT.

Le support dont nous sommes en train de dresser le tableau actuellement est un support que nous qualifierons de performant. Contrairement aux produits très classiques type fonds euro d’assurance-vie (nous passons bien entendu sur la notion de Livret A ou LDD, qui sont des aberrations patrimoniales), la SCPI se distingue avec un rendement plus élevé que la moyenne. Le marché français évoluant actuellement aux alentours de 4.5% de rendement nets de frais de gestion. C’est toujours 5 fois plus élevé que le Livret A, et bien plus stable que d’investir sur une action en bourse, faisant preuve d’une variation de prix potentiellement importante.

Attention toutefois, le rendement d’une SCPI n’est absolument pas garanti dans le temps, tout comme un loyer, il peut baisser ou augmenter en fonction des conditions de marché. De même que le prix des parts, directement lié aux prix de l’immobilier, ceci peut évoluer à la hausse comme à la baisse et faire varier la finalité de votre investissement… exactement comme pour votre résidence principale (en effet la valeur capitalistique de votre résidence principale n’est pas garantie)

…Donnez-nous un I !!!

Comme IMMOBILIER.

Ce mot résumera parfaitement ce guide ! La SCPI donne l’accès au secteur immobilier non résidentiel, et également la possibilité de tirer de vos investissements des revenus réguliers et stables dans le temps. Il vous sera également acquis le fait de positionner votre patrimoine ou une partie de ce dernier sur un secteur d’activité autre que locatif pur.

Le monde n’étant pas forcément tout rose tout le temps, il est important de bien souligner que, bien qu’immatériel, un investissement pierre papier viendra impacter le montant de votre assiette patrimoniale assujettie au paiement de l’IFI. Attention donc si votre patrimoine actuel est surexposé en immobilier direct ou indirect, rajouter des SCPI dans le panier pourrait avoir des implications plus ou moins graves pour l’avenir et vos finances personnelles. Un accompagnement qualitatif sera donc le bienvenu dans certaines situations afin d’éviter de tomber dans ce type de piège.

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Conclusion

La possibilité qu’offrent ces supports de financer l’économie réelle et venir en soutien à des thématiques d’actualité et durables dans le temps sera également un atout considérable pour l’investisseur averti que vous êtes.

Nous l’avons largement souligné dans cet article, les SCPI ont le vent en poupe aujourd’hui, et il est évident qu’elles ont un rôle important à jouer dans votre organisation patrimoniale. En revanche, comme avant chaque opération, il est important de correctement vous faire accompagner. Vous éviterez ainsi de commettre certains impairs, et mettrez donc toutes les chances de votre côté pour réussir votre placement.

Votre chef de projet patrimonial Netinvestissement reste évidemment à votre disposition pour répondre aux questions qu’aurait pu soulever cet article, mais également pour vous accompagner dans la mise en place d’une opération de ce type. Si toutefois vous n’avez pas encore de chef de projet attitré, alors n’attendez plus, nous sommes à votre écoute et votre disposition !

À propos de l'auteur

Gaspard Treuil , Conseiller en gestion de patrimoine

Après un master obtenu à l’INSEEC spécialité finance, Gaspard intègre la société de gestion d'actif AXA IM à Paris en tant qu'ingénieur financier pendant 5 ans. Durant cette expérience, il est amené à définir et structurer des solutions d'investissements pour des grandes sociétés internationales. Sa volonté a ensuite été de mettre ses connaissances au service des particuliers. Grâce à son expérience il prend conscience que le secteur du conseil en gestion de patrimoine est en pleine mutation. C’est pourquoi, séduit par le modèle de netinvestissement, il décide de les rejoindre en juin 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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