Acheter et revendre des parts de SCPI

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L’article « Acheter et revendre des parts de SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2948 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Plébiscitées pour leur sécurité et leur rendement net moyen de 5.13%, les SCPI ne semblent pas connaître la crise. Attirant chaque jour de nouveaux investisseurs notamment en raison de leurs nombreux avantages, les SCPI se présentent désormais comme de véritables outils de gestion patrimoniale.

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Ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier qu’elles cherchent à valoriser au profit des détenteurs de parts, les SCPI, également appelées Pierre papier, vont vous permettre d’investir dans l’immobilier à travers des titres et non directement en achetant un bien.

Excellent outil de diversification patrimoniale, l’investissement en SCPI a pour principal avantage de répondre précisément à chacun de vos objectifs, vous offrant ainsi une réponse adaptée à chacune de vos attentes.

Lorsque vous choisissez d’investir dans une SCPI, un certain nombre de critères doivent être regardés avec la plus grande attention, sous peine de se retrouver avec de mauvaises surprises. Cela va notamment être le cas, de la composition de l’actif, du rendement, du gestionnaire et de la liquidité.

Une fois ces critères appréciés, il faut désormais s’intéresser à l’achat de parts et là les difficultés commencent. Afin de vous faciliter la tâche, vous trouverez dans ce guide toutes les informations nécessaires à l’achat et à la vente de parts de SCPI.

Comment acheter des parts de SCPI ?

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Qu’il s’agisse d’une SCPI à capital variable ou à capital fixe, les règles applicables en matière d’achat de parts ne seront pas les mêmes.

S’agissant de la SCPI à capital fixe, un plafond sera inscrit dans les statuts de la société et celle-ci augmentera progressivement son capital jusqu’à atteindre ce plafond. Cependant, entre chaque augmentation le capital reste fixe.

Dans cette situation, deux possibilités s’offrent à vous :

  • Soit vous acheter des parts sur le marché primaire lors de l’augmentation du capital et de l’émission de nouvelles parts. Rappelons que le marché primaire est le marché dédié à la vente de titres nouvellement émis à un prix déterminé.
  • Soit vous acheter les parts par le biais du marché secondaire, qui par opposition au marché primaire, est le marché sur lequel sont échangés entre investisseurs des titres financiers déjà créés.

A l’inverse s’agissant des SCPI à capital variable, il n’y a pas de marché secondaire ce qui permet de souscrire de manière permanente. Le prix de souscription étant alors défini par la société de gestion.

A noter : comme tout propriétaire d’un bien immobilier, un souscripteur en SCPI va devoir supporter des fais d’acquisition, de gestion et de cession :

  • Les frais d’acquisition sont compris dans le prix d’une part et correspondent aux frais de notaires et aux droits d’enregistrement ;
  • Les frais de gestion annuels contribuent à la bonne gestion du patrimoine de la SCPI ainsi qu’à sa diversification. Ils seront compris dans le rendement versé, c'est-à-dire que les revenus locatifs versés seront diminués des frais de gestion. On parlera alors de rendement net ;
  • Selon les modes de cession, les frais de cession vont correspondre soit à un pourcentage du montant de la cession, soit à un montant défini

Dans le cadre de SCPI à capital fixe, lors de la souscription de parts sur le marché primaire, aucun droit d’enregistrement n’est du. En revanche, en cas d’acquisition sur le marché secondaire, un droit d’enregistrement proportionnel correspondant à 5% du prix de la part sera à la charge de l’acquéreur, en plus d’une commission d’intervention.

Par exemple, lors d’une cession de parts faite au prix de 6 000 euros net pour le cédant, celle ci se verra appliquer une commission d’intervention de 4.5% (soit 270 euros) à laquelle va s’ajouter les droits d’enregistrement de 5% (soit 314 euros). L’acquéreur payera alors un prix définitif de 6 584 euros.

Dans le cadre d’une SCPI à capital variable, le rachat des parts n’entraînera pas de réduction de capital, et par conséquent les droits d’enregistrement ne sont pas collectés.

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Comment revendre ses parts de SCPI ?

Lorsqu’on a souscrit des parts de SCPI, il est toujours possible de s’en défaire, mais comment cela se passe t-il ?

Lorsque vous êtes associé d’une SCPI à capital variable, toute vente de parts doit faire l’objet d’une demande auprès de la société de gestion. L’acceptation dépendra alors de l’existence d’un investisseur souhaitant souscrire à votre place. La valeur de retrait sera également définie par la société de gestion.

Lorsque vous êtes associé d’une SCPI à capital fixe, le marché de la revente de parts sera organisé de la manière suivante :

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Tout d’abord, une période de « confrontations » est organisée à des intervalles réguliers (soit hebdomadaire, soit mensuelle, soit trimestrielle). Vous passerez donc un ordre de vente à une valeur que vous aurez préalablement fixée. Cependant, le marché répondant aux lois de l’offre et la demande, cela implique que la valeur d’une part de SCPI peut être supérieure à la valeur immobilière.

La transaction va alors se dérouler en plusieurs étapes :

  • En qualité de vendeur, vous transmettrez vos ordres de vente à la société de gestion et les acquéreurs potentiels transmettront également à la même société leurs ordres d’achat.
  • La société de gestion va ensuite enregistrer les ordres d’achat et de vente par montant et par chronologie sur un registre, après vérification.
  • Les vendeurs et acheteurs proposent ensuite un prix plancher et un prix plafond.
  • La période de confrontation va permettre l’établissement d’un prix d’équilibre appelé, prix d’exécution, entre le prix plancher et le prix plafond, ce prix permettra le plus grand nombre d’échanges de parts.
  • Les ordres sont exécutés après l’établissement de ce prix d’exécution, dans l’ordre chronologique des ordres transmis à la société de gestion.

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Comment choisir les bonnes SCPI ?

Conclusion

Vous avez désormais toutes les cartes en main et plus de raisons de ne pas succomber au charme de cet excellent outil de diversification que constitue l’investissement en SCPI.

N’oubliez pas qu’un patrimoine performant est avant tout un patrimoine diversifié, pour cela n’hésitez pas à vous rapprocher de votre conseiller en gestion de patrimoine indépendant, seul lui sera en capacité de vous guider et de vous orienter dans l’optimisation de votre patrimoine.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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