Comment choisir sa SCPI de rendement ?

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L’article « Comment choisir sa SCPI de rendement ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 7830 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Vous avez un peu d’argent à placer ou souhaitez tout simplement vous constituer un patrimoine ? vous pensez qu’il est judicieux de diversifier ? vous cherchez un support lisible, simple et performant ? Alors vous vous êtes tourné(e) vers les SCPI de rendement.

Seulement voilà ; Il existe un peu moins de 90 SCPI en France et toutes ne se valent pas. Pour vous aider à vous y retrouver et à faire le bon choix dans cette offre aussi trouble que pléthorique, nous avons rédigé ce guide « comment bien choisir une SCPI ? ». Et vous allez voir, contrairement aux idées reçues, le rendement servi n’est pas le critère le plus important ni le seul à prendre en considération lorsqu’il s’agit d’évaluer la qualité d’une SCPI.

Avant propos :

Les Sociétés Civiles de Placements Immobiliers font l’appel public à l’épargne (pour vous permettre d’y investir…). Cette forme les tient à une obligation transparence totale à l’égard de leurs investisseurs actuels et futurs. A ce titre, les émetteurs de SCPI sont tenus de publier auprès de l’AMF, un rapport trimestriel + un rapport détaillé annuel.

Dans ces rapports figurent l’ensemble des informations qu’il faut analyser pour bien choisir sa SCPI. Nous allons donc les voir et les étudier ensemble une par une.

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1. La composition de l’actif

De quoi est composé la SCPI ? de bureaux, de murs de magasins, d’entrepôts ? des trois à la fois ? la composition de l’actif est un critères déterminant pour évaluer la qualité d’une SCPI. Il est en effet non seulement important de savoir ce qui compose la SCPI, mais également où sont situés géographiquement le parc immobilier. Est-il réparti partout en France ou concentré en région parisienne ? la stratégie de la SCPI est-elle d’acheter des biens en mauvais état en vue de les rénover, ou au contraire d’acheter du neuf ?

En fonction de vos convictions ou de votre stratégie de répartition patrimoniale, ce seul critère peut déjà vous aider à éliminer bon nombre de SCPI.

2. La valeur de l’actif

Evidemment, plus une SCPI est lourde en valeur d’actif, plus celle-ci est solide. La plus grosse SCPI dépasse à elle seule le milliard d’euro. Mais de manière générale, et sauf cas exceptionnels, vous pouvez vous pencher sur des SCPI dont la capitalisation est d’au moins 200/300 millions d’euro.

Bien évidemment, il vous est tout à fait possible de vous positionner sur une SCPI plus « jeune » ou moins importante en taille d’actif, mais cela impliquera une mutualisation et une répartition plus légère nécessairement.

3. Le rendement de la SCPI

Bien sûr, le rendement est un critère de choix déterminant. Mais il ne faut pas se contenter de simplement regarder le dernier rendement fait ou celui annoncé pour l’année en cours.

Une SCPI qui sert au moins 5% nette est une bonne SCPI. En revanche, étudiez de près les performances passées et la volatilité de cette performance. Comment cette SCPI s’est positionnée au cours des 5 dernières années sur le marché.

Ce n’est en effet pas parce qu’une SCPI fait mieux que les autres sur un an que c’est nécessairement la meilleure SCPI.

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4. Le taux d’occupation

Le taux d’occupation, comme son nom l’indique, précise le pourcentage du parc immobilier qui est actuellement occupé et met donc éventuellement en exergue, la vacance. Si un des avantages de la SCPI est évidemment le principe de la mutualisation qui fait que même si plusieurs locaux ne sont pas loués, le rendement n’en sera que très peu voire pas du tout affecté, il faut tout de même garder un œil de près au taux d’occupation. Une bonne SCPI doit au moins avoir un taux d’occupation de 95%. En dessous, il vaut mieux être prudent.

Là encore, pensez à regarder comment ce taux d’occupation a évolué au cours des 5 dernières années.

5. Le mode de valorisation des parts

Très vaste sujet que celui de la valorisation des parts des SCPI. Vous devez retenir deux choses :

  • La valorisation de l’actif (et donc à terme des parts) est-elle effectuée par un expert « interne » à l’émetteur ou externe, sans aucun lien capitalistique ?
  • A quelle périodicité la valorisation est t’elle effectuée ? une fois par an au maximum, si c’est tous les 2 / 3 ans, c’est encore mieux. Si en revanche, la valorisation est annoncée comme étant faite deux fois par an alors méfiez vous.

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6. L’expertise de l’émetteur

Bien que nous n’abordions ce critère d’évaluation qu’en sixième position, c’est très certainement le critère le plus important.

La gestion de SCPI est un véritable métier qui ne s’improvise pas. Vous devez impérativement privilégier des émetteurs ultra spécialisés dont l’activité principale est la gestion de SCPI.

Les réseaux bancaires ou les assureurs qui se lancent sur ce secteur ne sont pas des spécialistes et bien souvent leurs SCPI ne sont pas les plus performantes.

7. Les frais de la SCPI

Il existe deux types de frais sur une SCPI :

  • Les frais d’entrée : au même titre que lorsque vous achetez de l’immobilier, vous devez vous enquérir de frais (8%), l’acquisition de parts de SCPI comporte des frais d’entrée, généralement compris entre 8 et 10%

Précisions sur les frais : tout d’abord vous devez savoir qu’il n’est pas possible de négocier ou de réduire les frais d'une SCPI afin de respecter la parfaite équité entre chaque associé. Ainsi, vous avez la garantie d’être tous traités au même pied d’égalité.

Ensuite, il faut savoir que dans la majeure partie des cas, bien qu’il y ait en effet des frais d’entrée, ceux-ci ne seront en fait prélevés qu’au moment de la sortie, c’est-à-dire de la revente de vos parts. En d’autres termes, 100% de votre argent travaillera et ne sera donc grevé des frais qu’au moment de la revente.

  • Les frais de gestion : ils tournent autour de 10% HT en général. Mais les frais de gestion n’ont finalement pas grande importance car les rendements annoncés et servis sont, ce que l’on appelle « nets de frais de gestion ».

Bonus : comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]

Comment choisir les bonnes SCPI ?

Conclusion

En conclusion, avant de choisir une SCPI, prenez bien le temps d’analyser les différents paramètres que nous avons exposé ici et n’hésitez pas à vous faire conseiller par un professionnel indépendant, qui seul pourra vous garantir un conseil objectif et non pas orienté.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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