Comparatif PFO2 / PRIMOVIE

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Par Guilhem Garcia - Vu 735 fois

Les SCPI sont aujourd’hui un produit phare dans les solutions de placements qui sont ouvertes aux particuliers et aux professionnels. Elles sont aujourd’hui parmi les plus gros collecteurs en termes de capitaux. Elles représentent une alternative à l’immobilier classique et aux marchés financiers. Grâce à des montants d’investissement de départ très faible et à un risque locatif quasi inexistant, de plus en plus d’investisseurs intègrent les SCPI dans leur patrimoine. Mais sur un marché où il y a une offre très large, vous avez souvent des difficultés à faire votre choix.

Pour vous accompagner dans votre réflexion, nous allons comparer au travers de ce guide deux SCPI : PFO2 et Primovie. Ce sont deux SCPI de rendement qui sont chacune positionnées sur des marchés immobiliers bien spécifiques. Ce guide vous permettra de choisir la SCPI la plus adaptée à votre projet. Quelle est donc la meilleure SCPI entre Primovie et PFO 2 ?

Le gestionnaire

Le gestionnaire

► PFO2 : Périal Asset Management

Spécialiste de l’immobilier et précurseur dans le marché de l’épargne immobilière, Périal anticipe les évolutions du marché et affiche une gestion de conviction fondée sur une expertise de plus de 50 ans dans l’immobilier. Groupe indépendant, Périal met son savoir faire au service d’une gestion immobilière inscrite dans la durée. Elle a dans sa stratégie accordée une grande importance au développement durable avec par exemple l’adhésion à l’Observatoire de l’Immobilier Durable en 2012 et la signature de la Charte pour l’Efficacité Energétique des bâtiments tertiaires en 2013. Elle gère aujourd’hui 3 SCPI et 2 OPCI pour un encours global de 1.8 milliards d’euros.

► Primovie : Primonial REIM

Faisant parti du groupe Primonial, Primonial REIM est un des trois leaders français de la gestion de parts de SCPI. Son métier consiste à créer, structurer et gérer des placements immobiliers de long terme auprès d’investisseurs particuliers et institutionnels. En charge de la gestion de 6 SCPI et de plusieurs OPCI, cette société gère plus de 2.6 milliards d’euros d’actifs pour 540000m² occupés par 660 locataires.

Avantages Primovie

L’ancienneté

► PFO2

Lancé en 2009, PFO2 représente aujourd’hui un des grands succès du monde de la SCPI avec une collecte de 1,123 milliards d’euros. Elle maintient depuis son lancement un fort niveau de collecte, avec pour l’année 2015 280 millions d’euros collectés.

► Primovie

Lancé en 2012, Primovie est beaucoup plus jeunes que sa concurrente, elle capitalise aujourd’hui prêt de 656 millions. Pour l’année 2015, elle a su capter 250 millions d’euros de capitaux.

Avantages PFO2

La stratégie d’investissement des actifs immobiliers

C’est ici une des grandes différences entre la SCPI PFO2 et la SCPI Primovie.

► PFO2

Elle investit dans les grands pôles économiques français en sélectionnant des immeubles bien situés, fonctionnels et modulables dont les loyers sont autant que possibles issus de baux commerciaux fermes, générant des revenus immédiats. Sa politique d’acquisition, qui intègre la performance énergétique des immeubles, anticipe l’évolution des locataires en matière de confort, d’usages et de maitrise des charges. Les acquisitions portent à la fois sur des immeubles récents qui respectent une réglementation thermique et sur des immeubles plus anciens à potentiel, qu’il est possible de rendre vertueux après travaux.

C’est ici la grande spécificité de PFO2 qui intègre dans ses investissements la dimension énergétique et environnementale des bâtiments. Ainsi, elle s’efforce de prendre en compte les normes environnementales appelées à définir des seuils décroissant de consommation d’énergie et d’émission de gaz à effet de serre. Pour ce faire la société de gestion, après audit de chaque immeuble, décide des travaux dès l’acquisition, met en place des indicateurs de suivi et mobilise les locataires et les partenaires techniques. Le but étant de détenir un patrimoine qui soit plus résistant et mieux valorisé.

► Primovie

C’est surement la clef de la réussite de cette SCPI. Primonial REIM mise en priorité sur l’immobilier de la santé et de l’éducation. Les évolutions démographiques françaises, et notamment le dynamisme de la natalité et le vieillissement de la population ont conduit Primonial à s’intéresser à l’immobilier de la santé et de l’éducation. Pour obtenir les fonds nécessaires à leur développement, un nombre croissant d’opérateurs du secteur de la santé et de l’éducation cèdent leurs murs tout en gardant l’exploitation. En effet, sur le marché de la Santé, la part des plus de 75 ans devrait doubler d’ici 2050 alors que la consommation de soins médicaux a augmenté de 80% sur les 15 dernières années. Pour la partie éducation, la demande de structures d’accueil liées à la petite enfance puis à l’éducation des élèves est en forte croissance. Prés de 400 000 places manquent pour l’accueil des enfants de moins de 3 ans et c’est près de 1.2 million de logements pour les étudiants .

Ces marchés sont donc soumis à d’importants déséquilibres avec une demande excédentaire à l’offre proposée ce qui laisse une grande profondeur de marché. Ainsi, Primovie investira dans des actifs immobiliers correspondant aux thèmes de la santé et de l’éducation avec notamment des crèches privées, des centres universitaires, des cliniques, des maisons de retraite.

Avantages Primovie

Le rendement

Le rendement

Les performances de ces deux SCPI sont quasi identiques avec 5% pour Primovie et 5.1% pour PFO2. Mais il faut observer d’autres critères que la distribution des revenus. Ainsi, si nous observons le taux d’occupation financier qui est de 98.10% pour Primovie et de 91.98% pour PFO2. Ce taux reflète le taux de vacances locatives. Plus il est proche de 100% plus la vacance est inexistante. Primovie à donc aujourd’hui une meilleure gestion locative qui pourrait lui permettre de mieux maintenir sa rentabilité, voire de l’augmenter. Il faudra également suivre dans le futur la revalorisation des parts qui pourra amener à une hausse de la rémunération.

Match nul

Conclusion

Malgré sa jeunesse Primovie remporte cette comparaison. En effet, même si ces deux SCPI représentent des investissements de qualités, le marché sur lequel se positionne Primovie possède une grande profondeur qui devrait lui permettre en tant que précurseur d’améliorer sa rentabilité. Mais à la vue des collectes encore réalisées cette année, nul ne doute que cette SCPI sera d’ici quelques années une des plus importantes en terme de capitalisation. Si vous souhaitez investir dans une SCPI, n’hésitez à vous rapprocher de votre conseiller patrimonial. Celui-ci saura vous aider à vous y retrouver dans un marché des parts de SCPI qui est très large.


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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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