Les différentes façons d’investir dans les SCPI

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L’article « Les différentes façons d’investir dans les SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Guilhem Garcia - Vu 596 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

La baisse de rémunération des livrets bancaires et l’érosion progressive de la rémunération des fonds Euros amènent les épargnants à rechercher de nouveaux supports pour leurs investissements.

Pour ceux qui ne sont pas attirés par les marchés financiers, les SCPI sont une très bonne alternative. En effet, ces Sociétés Civiles de Placements Immobiliers permettent d’investir dans de l’immobilier locatif sans subir les désagréments de la gestion immobilière classique. En effet, l’un des grands avantages de ce type d’investissement est de bénéficier d’une mutualisation du risque locatif qui est dilué au sein d’un parc immobilier détenu par le gestionnaire. Vous aurez également la possibilité d’adapter votre investissement à votre budget, étant donné que vous pouvez investir dans les SCPI à partir de 1 500€.

Vous devez cependant faire appel à un Conseiller en Investissement Financier (CIF) pour réaliser votre placement. C’est par ailleurs lui qui pourra vous orienter sur la meilleure manière d’investir sur ce type de support. En effet, il existe plusieurs façons d’acquérir ses parts de SCPI.

Les différentes façons d’investir dans les SCPI

Investissement comptant : la solution pour obtenir des revenus immédiats

Investir comptant est la manière la plus simple d’investir sur des SCPI. Ainsi, vous payez directement vos parts grâce à vos liquidités et une fois la période de carence écoulée (en moyenne 4 mois), vous bénéficiez de vos revenus.

Cette situation est à privilégier pour les personnes qui recherchent à bénéficier de revenus immédiats. Il faut cependant bien prendre en compte l’aspect fiscal avec votre conseiller, qui vous aidera à vérifier les conséquences de votre investissement en matière d’impôts et de taxes. En effet, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers par l’administration fiscale et sont donc soumis à l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.

Mais comme tout investissement, qu’il soit immobilier ou financier, il ne doit pas se faire au hasard. Pour vous aider à choisir les SCPI sur lesquelles vous devez investir, votre conseiller patrimonial sera la personne la plus compétente. Mais pour vous informer sur les meilleures SCPI du marché, n’hésitez pas à consulter nos guides.

Investissement à crédit : pour profiter de l’effet de levier des taux de crédit historiquement bas

La seconde manière d’investir dans des SCPI est de financer l’acquisition de vos parts comme un investissement immobilier classique par l’intermédiaire d’un prêt. En effet, ce n’est un secret pour personne, les taux des crédits immobiliers sont extrêmement bas. Vous aurez ainsi la possibilité d’emprunter à des taux inférieurs à 2% (sur 10, 15 ou 20 ans à votre convenance) alors que vos SCPI vous rapporterons un rendement minimum de 4,5%.

Par ailleurs, vous allez également pouvoir déduire fiscalement les intérêts issus du prêt des revenus fonciers que vous percevrez. Cela vous permettra de limiter la fiscalité sur ces rentes (IR et prélèvements sociaux). Il y a cependant une contrainte liée au financement à crédit, il faut que vous respectiez les critères d’endettement que vous imposent les banques à l’heure actuelle.

Investissement en démembrement

Investissement en démembrement : la solution pour les personnes fortement fiscalisées ou imposables à l’ISF

Le principe de l’achat en démembrement est de devenir propriétaire de la nue propriété des parts de SCPI quand dans le même temps, un autre investisseur acquiert l’usufruit. Cette option s’adresse principalement à l’investisseur qui ne souhaite pas de revenus complémentaires immédiats et qui souhaite échapper en partie à l’impôt sur ces mêmes revenus dont il n’a pas besoin.

Grâce au démembrement vous aurez de plus la possibilité d’investir dans un plus grand nombre de parts grâce à la décote appliquée au prix de la part en fonction de la durée du démembrement (appelée clés de répartition).

Par exemple :

  • Vous investissez sur des parts de SCPI en direct pour un montant de 10 000€ : Si la valeur de la part est de 100€ en pleine propriété vous obtenez : 100 parts.
  • Vous investissez sur des parts de SCPI en démembrement pour un montant de 10 000€ : Si la clef de répartition donne pour valeur en démembrement 70% pour la nue-propriété et 30% pour l’usufruit vous obtenez : 10 000/70= 172 parts

Comme pour un investissement classique, vous profiterez également de la revalorisation des parts de SCPI.

Principal avantage de l’achat en démembrement, vous bénéficiez de l’absence d’imposition sur les revenus pendant toute la durée du démembrement comme expliqué ci-dessus mais pour les contribuables assujettis à l’ISF, les parts démembrées n’entrent également pas dans l’assiette de calcul de l’ISF.

Investissement dans le cadre d’une assurance vie : la solution pour palier à la baisse des fonds euros

Si vous êtes titulaire d’un contrat d’assurance vie où une partie des liquidités est placée sur un fonds Euro, vous avez pu vous apercevoir que sa rémunération baisse d’année en année. Pour palier à cette baisse, les SCPI peuvent être une bonne solution. Malgré le fait qu’il n’y ait pas de garantie sur le capital, elles sont une bonne alternative pour ceux qui ne souhaitent pas se positionner sur les marchés financiers et qui aspirent à plus de sécurisation. En effet, elles permettent de doper la rémunération de votre contrat tout en ayant la sécurité des investissements immobiliers.

Si vous êtes titulaire d’un contrat d’assurance vie où une partie des liquidités est placée sur un fonds Euro, vous avez pu vous apercevoir que sa rémunération baisse d’année en année. Pour palier à cette baisse, les SCPI peuvent être une bonne solution. Malgré le fait qu’il n’y ait pas de garantie sur le capital, elles sont une bonne alternative pour ceux qui ne souhaitent pas se positionner sur les marchés financiers et qui aspirent à plus de sécurisation. En effet, elles permettent de doper la rémunération de votre contrat tout en ayant la sécurité des investissements immobiliers.

Bonus : comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]

Comment choisir les bonnes SCPI ?

Conclusion

Il existe donc différentes manières d’investir sur les SCPI. Ce type de support, qui au premier abord semble simple, peut vite devenir complexe. L’appui d’un spécialiste que ce soit pour le choix des SCPI ou pour la manière d’investir, peut être déterminant dans la réussite de votre projet. Vous êtes dans tous les cas dans l’obligation de passer par un Conseiller en Investissement Financier(CIF) pour réaliser votre souscription. N’hésitez donc pas à utiliser au mieux ses compétences.

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À propos de l'auteur

Guilhem Garcia , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Après l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Guilhem débute sa carrière au sein d’une grande banque régionale. Après 10 ans de carrière dans différents groupes bancaires, où il a occupé des postes de conseiller clientèle professionnel à gestionnaire en patrimoine, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès d’un des grands assureurs de la place. Son désir d’indépendance et d’évolution professionnelle, le pousse naturellement à rejoindre début 2014 le groupe WAST AND VAN en tant que consultant en gestion de patrimoine sénior.

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