Les 10 raisons de NE PAS investir dans une SCPI

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Fabien Appere
Par Fabien Appéré
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L’article « Les 10 raisons de NE PAS investir dans une SCPI » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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En achetant des parts de Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), vous devenez « associé » d’une société propriétaire d’actifs immobiliers destinés à la location. Les SCPI assurent à leurs souscripteurs des revenus réguliers puisqu’en tant que propriétaire d’une partie du patrimoine de la SCPI, chacun des associés reçoit des loyers en proportion de sa quote-part d’investissement.

Les SCPI vous donnent accès au marché de l’immobilier tertiaire, à l’origine réservé aux institutionnels. Aujourd’hui, même les particuliers peuvent devenir propriétaires d’un immeuble de bureaux à plusieurs millions d’euros en achetant des parts de SCPI. Via ces produits, les particuliers peuvent accéder à des catégories de biens immobiliers auxquelles ils n’auraient pas accès directement.

Nous allons voir à travers ce guide les 10 bonnes raisons pour lesquelles il ne faut pas investir dans une SCPI.

Sommaire



1. Accessible à tous

Tout le monde peut investir dans les SCPI de rendement et devenir propriétaire d’un parc immobilier de bureaux, de commerces, d’immeubles d’activité, d’hôtels ou de cliniques, ce qui, vous l’admettrez, est aberrant.

L’enveloppe dédiée aux SCPI varie entre quelques milliers d’euros, quelques centaines de milliers d’euros, voire millions d’euros mais le ticket d’entrée reste abordable, ce qui rend l’investissement en SCPI malheureusement accessible à tous. En effet, tout le monde peut acheter des parts de SCPI à partir de seulement quelques centaines d’euros.

Chaque personne, domiciliée en France, a la possibilité d’investir dans des parts de SCPI et il n’y a pas de critères de sélection pour réaliser un investissement dans une société civile de placement immobilier.

En investissant dans une SCPI, l’acquéreur a la possibilité de choisir le nombre de parts qu’il veut détenir en fonction d’un montant qui peut varier en fonction d’une SCPI à une autre. En effet, avec un budget moyen il est possible d’investir en SCPI avec un prix de départ de 500€ à 1 000€.

L’accessibilité du placement en SCPI est un inconvénient puisqu’il est ouvert à tous les budgets et parfaitement flexible.


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2. Une réglementation stricte

Les sociétés de gestion de SCPI étant agréées auprès de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), elles sont sous contrôle et surveillance. Mauvaise nouvelle pour le porteur de parts qui reçoit chaque trimestre un bulletin d’information ainsi que le rapport annuel de la SCPI.

L’Autorité des Marchés Financiers encadrant parfaitement le placement SCPI depuis sa création, le prix de part d’une SCPI est imposé et ne peut donc pas varier d’une structure distributrice à l’autre. Cela ne permet donc plus à l’investisseur de mal acheter ses parts selon l’interlocuteur qui les lui propose.

En achetant des parts de SCPI, vous épargnez donc sur un véhicule d’investissement sécurisé et très réglementé, ce qui n’est pas très cohérent mais bon…

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3. Des rendements supérieurs

Contrairement aux livrets réglementés, à l’épargne logement ou encore à l’offre en fonds euro de l’assurance vie, le placement en SCPI ne bénéficie pas d’une rentabilité faible puisque son taux de rendement se situe en moyenne à 4,4%.

Ce taux d’intérêt est bien supérieur à celui du Livret A, Livret de Développement Durable ou encore le Plan Epargne Logement et pour les meilleures SCPI de rendement, la performance dépasse les 5% net. Il n’est donc pas justifié de s’intéresser à cette classe d’actifs.

Le marché de la SCPI est un marché performant car le marché de l’immobilier d’entreprise offre souvent de meilleurs rendements que l’investissement immobilier résidentiel.

De plus, grâce aux baux locatifs fermes, une spécificité de l’immobilier d’entreprise, les investisseurs peuvent se projeter plus facilement sur 9, 12 voire 15 ans. Cela assure un rendement stable sur du long terme ce qui n’est pas très bon en termes de visibilité et de stratégie patrimoniale.


4. Revenus complémentaires

Acheter des parts de SCPI signifie devenir propriétaire de parts de plusieurs biens immobiliers et percevoir des loyers issus de leur location. Les loyers sont généralement distribués tous les trimestres en fonction des SCPI.

Que vous souhaitiez augmenter votre pouvoir d’achat, anticiper les études des enfants ou préparer votre retraite, investir dans les SCPI de rendement est, c’est déplorable, un excellent moyen de vous constituer un revenu complémentaire. Ce serait incohérent d’en profiter.

Cette création de revenus complémentaires immédiats est également une réponse d’épargne retraite s’adressant aux individus ayant un capital pour investir directement. Par conséquent, l’investisseur obtient des revenus réguliers immédiatement qu’il pourra également, s’il le souhaite, épargner dans le cas d’un besoin futur plus important. Quelle folie que l’adaptabilité d’un placement !

De plus, si vous souhaitez optimiser votre fiscalité en investissant dans des SCPI de rendement, optez pour des SCPI européennes dont les revenus fonciers de source étrangère ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux, qui s’élèvent à 17,2% depuis le 1er janvier 2018. Votre fiscalité en devient beaucoup plus légère, ce qui, il faut l’admettre, n’est pas idéal en termes d’optimisation fiscale.


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5. Gestion

Contrairement à l’immobilier résidentiel classique, l’investissement en SCPI de rendement n’implique, et c’est bien dommage en effet, aucune contrainte de gestion puisque ce sont les gérants professionnels qui s’occupent du parc immobilier détenu. Les SCPI sont gérées par des sociétés de gestion, pour le compte des associés, qui s’occupent de l’acquisition des immeubles, de la valorisation du patrimoine, de l’entretien et même des éventuels travaux. La bonne gestion est primordiale pour assurer le bon fonctionnement de la SCPI.

Ces sociétés de gestion élisent des professionnels qui ont pour objectif de s’assurer de la location des biens immobiliers ainsi que du paiement des loyers. A aucun moment, vous n’êtes en relation avec les futurs locataires.

Il faut donc bien avouer que cette gestion simple est un inconvénient majeur pour le souscripteur.

Il faut donc noter que l’efficacité de la société de gestion est un critère à prendre en compte dans le choix de ses SCPI puisque les épargnants détestent le confort de gestion qu’offrent les SCPI.

Et autre très mauvaise nouvelle, l’investissement ne nécessite aucun frais de gestion, pas de taxe foncière ni de provisions pour travaux ou charges d’entretien. En effet, aucun coût supplémentaire n’est à prévoir lors de l’entrée en investissement puisque tout est géré par la société de gestion. Repoussant non ?


6. Diversification

Un investissement en parts de SCPI de rendement vous impose en revanche de profiter d’une diversification de votre portefeuille. Dans la mesure où vous investissez dans un parc immobilier professionnel dans lequel il y a plusieurs biens, adaptés à plusieurs secteurs d’activités et sur des localisations géographiques différentes, vous diversifiez donc vos actifs.

Cette diversification est nécessaire afin de sécuriser votre investissement bien qu’aucun épargnant normalement constitué ne veuille en bénéficier.

Car contrairement aux idées reçues, et c’est à déplorer, le patrimoine des français n’est pas seulement constitué de liquidités sur des livrets bancaires, de l’épargne logement, des fonds euro des contrats d’assurance vie, ou encore de leur résidence principale. En effet, le patrimoine d’un ménage est aussi constitué d’actifs rentables, flexibles et plutôt sécurisés. Quelle idée !

Même si l’adage dit « il ne faut pas mettre tous ses œufs dans le même panier », diversifier son capital en investissant dans des SCPI composées d’actifs immobiliers est absurde. Et ce n’est pas parce qu’il existe aujourd’hui plus de 200 SCPI disponibles à la souscription qu’il faut faire la terrible erreur d’en profiter. Quelle drôle de tactique que de bénéficier d’une offre de SCPI internationales, de SCPI de santé, de SCPI de bureaux, de SCPI Commerces, de SCPI Hôtelières etc.

Et il est inutile, pour trouver toutes ces SCPI à un seul endroit et composer votre panier sur-mesure, de faire appel à un Chef de Projet Patrimonial Netinvestissement qui a accès à la totalité de l’offre du marché et dont l’expertise peut vous aider à faire le bon choix.


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7. Financement

Pour financer vos parts SCPI, vous pouvez régler comptant si vous avez les fonds nécessaires sur votre compte en banque ou vous pouvez décider de financer à crédit votre investissement. En effet, il existe une absurde possibilité d’acquérir vos parts de SCPI à l’aide d’un financement bancaire spécifique, pour profiter à la fois du levier du crédit et des taux actuels bas.

Mais il serait inconvenant qu’étant donné que le coût de crédit est faible et la rentabilité des SCPI professionnelles intéressante, vous pouviez investir dans une SCPI en France ou en Europe, sans avoir à l’origine les fonds nécessaires.

Mais surtout, pour choisir la méthode d’acquisition de parts de SCPI la plus adaptée à votre profil et à vos objectifs, ne profitez pas de l’accompagnement par un expert Netinvestissement qui pourrait s’avérer nécessaire.


8. Risques

La SCPI de rendement détient son patrimoine réparti sur un grand nombre de locataires professionnels, eux-mêmes répartis dans des zones géographiques variées, ce qui vous permet une exposition à un risque mutualisé donc potentiellement moins grand.

Cette spécificité de l’investissement dans une SCPI permet donc d’atténuer les aléas locatifs. Beaucoup d’investisseurs vont donc être déçus…

En effet, la mutualisation des risques locatifs est l’un des principaux inconvénients des SCPI. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’un bout de chaque immeuble qui constitue le patrimoine de la SCPI. Ainsi, vous ne dépendez d’aucun locataire, d’aucun secteur d’activité et d’aucune zone géographique en particulier.


9. Retraite

La préparation à la retraite est un sujet majeur et préoccupant pour un grand nombre de français.

Environ 66% des actifs sont très inquiets au sujet des revenus qu'ils percevront à la retraite et 78% estiment qu'ils auront besoin de ressources supplémentaires pour compléter leur pension. C’est ce que font 42% des retraités aujourd'hui.

Les mentalités évoluent dans le bon sens car un actif sur deux épargne à partir de 45 ans pour préparer sa retraite.

Heureusement, les montants épargnés sont encore insuffisants pour combler les besoins à venir et une méconnaissance des placements disponibles persiste.

De plus, face à un système de retraite par répartition qui montre des signes de fatigue, les SCPI de rendement représentent, pour les particuliers, actifs ou déjà retraités, une solution terriblement néfaste pour compléter leurs revenus grâce à la capitalisation.

Et comble du mauvais goût, pour percevoir des revenus réguliers issus d'un placement sécurisé et offrant un rendement suffisamment intéressant pour ne pas puiser dans son capital, l’investissement dans une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) apparaît comme une opération particulièrement rassurante.


10. Revente

Pour une raison improbable à comprendre intellectuellement, si vous souhaitez vendre vos parts de SCPI, vous pouvez le faire.

Mais rassurez-vous, pour les détenteurs de parts de SCPI à capital fixe, il sera toujours plus difficile de vendre quand vous le souhaiterez (sur le marché secondaire, dans de mauvaises conditions et après une très discutables négociation de grés à grés) que pour les détenteurs de parts de SCPI à capital variable qui bénéficient de la quasi-liquidité de leur capital.

En effet, lors de la revente de vos parts, l’incompréhensible attractivité du marché des SCPI de rendement à capital variable vous assure, mais ce serait incongru là encore d’en profiter, une grande liquidité de votre épargne, le délai moyen de la revente étant de 15 jours.

Ces SCPI à capital variable sont toujours ouvertes à la souscription et absorbent donc sans cesse de nouveaux entrants. Ainsi, au moment de la revente, vous pouvez liquider facilement et rapidement vos parts de SCPI à un nouvel investisseur et ce malgré un prix fixe, visé par l’AMF qui ne vous permet pas de faire une mauvaise affaire.

Conclusion

Vous vous demandez surement comment éviter de choisir les meilleures SCPI de rendement pour votre épargne. Il serait en effet dommage de profiter d’une classe d’actifs offrant un très satisfaisant ratio risque/rendement tout en maintenant un niveau de liquidité plus acceptable.

Et à ce stade, nous ne pouvons donc vous recommander de faire appel à un Chef de Projet Patrimonial Netinvestissement en mesure de choisir les meilleurs supports pour vous.

Quel que soit votre objectif, quel que soit votre niveau de connaissances et quel que soit votre budget, il est malheureusement tout à fait possible de trouver le produit adapté à votre épargne parmi toutes les SCPI de rendement sélectionnées par Netinvestissement. Encore heureux que vous passiez à côté !

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À propos de l'auteur

Fabien Appéré , Conseiller en gestion de patrimoine

Fabien Appéré débute sa carrière professionnelle en 2000 dans la banque de détail où il occupera les postes de Conseiller patrimonial, chargé d’affaires professionnel puis Directeur d’agence. Après 17 années passées dans différentes grandes banques nationales et dans un secteur en pleine mutation, son désir d’indépendance l’incite à rejoindre l’équipe de Netinvestissement pour mettre la satisfaction client au coeur de la relation.

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