Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2016

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L’article « Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2016 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 2649 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Depuis plusieurs années, le marché des SCPI de rendement est très plébiscité par les épargnants français qui recherchent un bon couple risque/rendement. Et dans le contexte de baisse inéluctable des rendements des livrets bancaires et des fonds euros des contrats d’assurance-vie, investir en SCPI offre encore sans hésitations de nombreuses opportunités. En 2015, plus de 4 milliards d’euros ont été collectés à nouveau par les SCPI (résidentielles et rendement) avec un taux de distribution moyen de 4,85 % et une revalorisation moyenne des prix de parts de 1,55%. La dynamique de cette classe d’actifs ne semble donc pas s’essouffler.

Mais investir dans des SCPI de rendement permet également d’optimiser sa situation patrimoniale en cas d’imposition à l’ISF. En effet, la grande majorité des SCPI peut être démembrée, offrant ainsi la possibilité à l’investisseur de réduire sa base taxable tout en sécurisant son capital. Mais encore faut-il bien choisir son véhicule d’investissement et avoir une vision à long terme…vision à long terme qui doit prendre en compte une éventuelle disparition ou refonte de l’ISF. Nous allons donc vous aider à choisir les SCPI qui nous semblent aujourd’hui les plus adaptées dans le temps à ce contexte.

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Rappel

Les SCPI de rendement, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des sociétés dont l’objet principal est l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un parc immobilier professionnel. Il existe deux grandes familles de SCPI de rendement, celles à capital fixe dont les parts ont été émises à la création de la SCPI et ne peuvent s’échanger que de gré à gré selon les opportunités, et celles à capital variable dont les parts se créent et se détruisent continuellement selon l’évolution de la demande.

Les SCPI de rendement offrent des rendements attractifs (4,85% en moyenne en 2015), distribués principalement sous forme de revenus fonciers. Pour autant, l’investisseur actionnaire de la SCPI n’a pas à s’occuper de la gestion locative, peut diversifier son patrimoine en ayant accès au marché professionnel et mutualiser le risque global en étant investi sur plusieurs milliers de mètres carré dans des secteurs d’activité et des zones géographiques disparates.

Pourquoi démembrer ?

L’idée de démembrer un actif est une très ancienne technique patrimoniale qui permet de séparer la propriété d’un bien de sa jouissance.

Dans la cadre de l’investissement SCPI, vous pouvez avec cette mécanique vous offrir pour un budget défini un plus grand nombre de parts en nue-propriété qu’en pleine propriété, dans des proportions dépendants de la durée que vous acceptez de donner à votre investissement (clés de répartition). Cela vous permet de plus de ne pas subir de fiscalité sur les revenus locatifs puisque ceux-ci iront à l’acquéreur de l’usufruit. Enfin, le fait de n’acquérir que la nue-propriété implique que vous n’aurez pas à subir de taxation ISF, celle-ci relevant du détenteur de l’usufruit.

Mais l’investisseur oublie souvent qu’il y a dans le mécanisme du démembrement un autre élément important à prendre en compte : la réintégration mécanique de l’usufruit au terme du délai de démembrement ce qui implique une connaissance à l’avance du rendement moyen de votre investissement.

Exemple : vous démembrez sur 10 ans une SCPI avec une clé de répartition de 65/35 ce qui implique que l’usufruit (soit les loyers que vous auriez dû toucher) vaut 36% sur 10 ans soit 3,5% / an…ce qui veut dire que votre investissement vous aura au terme des 10 ans rapporté au moins 3,5% nets lors de la réintégration de l’usufruit…et ce net d’impôts (IR et ISF) comme indiqué ci-dessus.

Il faut donc aujourd’hui choisir sa SCPI en démembrement non pas simplement sur la base de l’économie ISF potentielle mais sur sa qualité intrinsèque et sur les perspectives qu’elle offre dans l’avenir. En effet, si l’ISF vient à être supprimé, l’attrait du mécanisme de démembrement ne reposera plus alors que sur les caractéristiques concrètes et seuls ceux d’entre vous qui auront fait les bons choix seront récompensés.

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Le classement du TOP 5 des SCPI à démembrer

Notre classement prend en compte l’ensemble des caractéristiques et critères habituellement étudiés et retenus pour sélectionner un investissement en SCPI. Le rendement moyen est bien entendu un des éléments déterminants dans notre choix mais l’exposition aux risques (typologie locataires, revalorisation dans le temps, trésorerie etc.) reste la clé de notre analyse.

Pour information, les clés de répartition des SCPI ci-dessous évoluent régulièrement, il vous est donc conseillé de demander à un professionnel du conseil patrimonial la clé exacte prévue avant d’investir.

1) Epargne Foncière

Distribuée par La Française AM, Epargne Foncière a la double casquette d’être la plus grosse capitalisation du marché avec 1,6 milliard d’euros fin 2015. Elle a offert un rendement à 5% nets en 2015 et ce malgré la baisse de son taux d’occupation dû aux nombreux mouvements sur son parc immobilier, l’un des plus ancien du secteur. Sa part en revanche a une nouvelle fois été augmentée, laissant présager d’un potentiel de revalorisation à long terme.

Régulièrement fermée à la souscription afin de permettre aux équipes d’investissement et de gestion de gérer au mieux les nouvelles acquisitions, Epargne Foncière est considérée comme une SCPI dite de « fond de portefeuille » avec des actifs immobiliers principalement en région parisienne et très bien diversifiés. Elle offre donc dans le temps une assurance sur sa solidité et de bonnes perspectives de rendement une fois inclus le prix de l’usufruit et la revalorisation potentielle de la part à terme.

Clé de répartition habituelle conseillée sur 10 ans : 67 / 33

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2) Primopierre

Crée en 2008, Primopierre affiche 7 ans après une capitalisation de 1,35 milliard d’euro au 31/12/2015. Créée, gérée et commercialisée par le groupe PRIMONIAL, cette SCPI se place aujourd’hui parmi les principales du marché. Composée d’un actif à 85% francilien (Paris, région parisienne) et à 97% de bureaux, cette SCPI suit de prés Epargne Foncière dans la majorité des classements SCPI. Elle a offert en 2015 un rendement supérieur à 5%, ce qui la place aussi parmi les meilleures SCPI « fonds de portefeuille » avec un ratio rendement/risque très favorable. Ces données permettent de voir l’avenir avec sérénité et donc donne à Primopierre tous les atouts d’un bon investissement en nue-propriété.

Clé de répartition habituelle conseillée sur 10 ans : 65 / 35

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3) PFO2

PFO2 ne se présente plus. La SCPI « verte » du groupe PERIAL fait encore partie des 10 meilleures SCPI du marché dans notre classement 2016 publié en début d’année et reste l’une des plus conseillée par les professionnels du secteur.Elle a distribué en 2015 un rendement légèrement supérieur à 5% et reste dans la moyenne haute des SCPI grand public.

Son positionnement très spécifique (immobilier THQE neuf de préférence donc tourné développement durable) continue d’être plébiscité par les épargnants et les medias ce qui la rend aujourd’hui incontournable dans un portefeuille de SCPI. Son choix de se tourner vers l’immobilier de demain fait de cette SCPI une vraie opportunité en démembrement à long terme.

Clé de répartition habituelle conseillée sur 10 ans : 66 / 34

4) Rivoli Avenir Patrimoine

Créée et administrée par AMUNDI, la SCPI Rivoli Avenir Patrimoine a enregistré en 2015 sa plus forte collecte et atteint une capitalisation de prés de plus d’1,6 milliard d’euros. Une belle augmentation de la valeur de sa part en juillet 2015 (+ 6%) a attiré l’attention des investisseurs sur la qualité et la rentabilité du patrimoine de Rivoli Avenir Patrimoine. Cette revalorisation a cependant mécaniquement fait baisser son rendement moyen distribué la même année (4,71%) mais ceci n’est pas grave, les fondamentaux (rentabilité locative, taux d’occupation, report à nouveau etc.) offrant toutes les garanties pour espérer de belles perspectives à moyen/long terme. Ce qui fait de cette SCPI une opportunité en démembrement sur 10 ans, avec un actif immobilier de bureaux, principalement francilien, encore valorisable.

Clé de répartition habituelle conseillée : à demander

5) Primovie

Petite dernière du Groupe PRIMONIAL, nous devons l’avouer, Primovie fait partie de nos SCPI préférées. En effet, au-delà de l’expertise de ses équipes de gestion et des bons rendements affichés depuis sa création (5% en 2015), elle affiche un taux d’occupation de prés de 98% actuellement, dans un contexte de marché tertiaire source d’inquiétude pour beaucoup. Son positionnement sectoriel spécifique est son principal attrait et reste selon nous son levier d’opportunité à l’avenir.

Cette SCPI est en effet la première du secteur à investir massivement et quasi exclusivement dans les secteurs de la santé, du service à la personne et de l’éducation. Ses cibles privilégiées sont des murs de crèches, de cliniques, d’ofiicines pharmaceutiques ou d’EHPAD. Cela correspond à l’ensemble des infrastructures règlementées et encadrées dont la demande explose, et pourtant là où l’offre est très insuffisante.

De plus, ces besoins sont exprimés souvent dans les villes de tailles moyennes plus, ou en périphérie des grandes métropoles françaises où le foncier est cher et risque de l’être encore plus demain, alors que les besoins de services sont en croissance. On parle alors de profondeur de marché, ce lui confère tous les atouts pour rester dans le temps une SCPI de grande qualité et pour devenir dans les prochaines années, l’une des références.

Clé de répartition habituelle conseillée sur 10 ans : 65 / 35

Conclusion

Alors qu’il est de plus en plus difficile pour l’épargnant de trouver du rendement sans prendre de risques déraisonnés et sans subir de fiscalité souvent considérée comme confiscatoire, les SCPI de rendement sont plus que jamais des options à observer de prés. Un utilisant le mécanisme du démembrement, l’investisseur en nue-propriété s’offrira l’opportunité de réduire en plus sa bas ISF imposable tout en ayant une certaine visibilité sur les performances intrinsèques de son investissement à long terme. Il faut pour autant garder un œil attentif sur le marché de l’immobilier professionnel tertiaire et sur les perspectives qu’il offre à l’avenir, certains opérateurs subissant des problèmes locatifs ou de trésorerie. N’hésitez donc pas à faire appel à l’un de nos Conseiller en Investissement Financier, habilité à vous accompagner dans votre choix.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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