Les 5 points forts de la SCPI Buroboutic

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Nicolas Farau
Par Nicolas Farau
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L’article « Les 5 points forts de la SCPI Buroboutic » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier est gérée par une société de gestion qui collecte des capitaux par appel public à l’épargne dans le but d’acquérir et de gérer un patrimoine immobilier destiné à la location.

A ce titre, la SCPI gère des immeubles pour le compte des associés (les détenteurs de parts de SCPI) auxquels elle distribue des loyers (dividendes) correspondants au nombre de parts auquel ils ont souscrit.

Les investisseurs ne sont soumis à aucune contrainte de gestion et les revenus perçus sont nets de frais de gestion (travaux, charges de copropriétés, taxes foncières, etc.).

A la différence d’une acquisition immobilière classique en pleine propriété, le sous-jacent immobilier est diversifié et permet d’investir en parts divisibles sur des milliers de mètres carrés d’immeubles différents ce qui rend disponible tout ou partie des montants investis.

Chez Netinvestissement, nous n’avons de cesse de répéter à nos clients que le rendement n’est qu’une des variables à prendre en considération lorsque l’on investit dans des parts de SCPI.

Un bon investissement en SCPI se doit d’être rationnel, pragmatique et surtout diversifié. Cette diversification qui permet une dilution du risque repose principalement sur 2 segments : le secteur d’activité visé par la SCPI et la zone géographique privilégiée.

Parmi les quelques 181 SCPI sur le marché, il n’est pas évident de sélectionner celles représentant les meilleures opportunités.

Nous allons vous présenter l’une d’entre elles qui a retenu l’attention de Netinvestissement : Buroboutic de Fiducial Gérance. Découvrez les avantages de cette SCPI qui vaut la peine que l'on s'y attarde.

Sommaire

Un gestionnaire de référence

La SCPI Buroboutic est exploitée par la société de gestion FICUCIAL Gérance. Fiducial Gérance est agréée par l' AMF en tant que société de gestion de portefeuille depuis 2008.

Avec une capitalisation de 1,6 milliards d'euros regroupant 7 SCPI et 6 groupements forestiers, elle est considérée comme la seconde plus importante société de gestion de SCPI indépendante et la sixième société de gestion de la place.

L’équipe managériale cumule environ 20 ans d’expérience professionnelle en moyenne dans le secteur, incluant la création et/ou la gestion de 45 SCPI et 7 OPCI.

Principales caractéristiques de la SCPI Buroboutic

Le secteur d’investissement

Comme son nom l’indique, cette SCPI investit majoritairement dans des locaux commerciaux qui représentent plus de la moitié de son parc immobilier mais également dans des bureaux, des locaux d’activités et des entrepôts conformément à son statut de SCPI de catégorie diversifiée à dominante « commerce ».

Cette stratégie de diversification se retrouve également au niveau géographique puisque la société de gestion acquiert ses actifs aussi bien en Île-de-France qu’en province.


Le capital variable

Cette SCPI de rendement, issue du regroupement en 2003 de quatre SCPI d'immobilier d'entreprise (SCPI Buroboutic 1 et 2, Force Immobilière et Imeris), a la particularité d'être passée en capital variable le 17 février 2017.

Avant sa « variabilisation » de capital, le montant total de souscription à la SCPI Buroboutic était limité et déterminé dès le départ. Ce montant plafond était inscrit dans les statuts de la SCPI.

Une fois ce capital plafond atteint, Buroboutic n’émettait plus de nouvelles parts obligeant ainsi tout associé-détenteur désireux de vendre ses parts à chercher un ou plusieurs associés disposés à les lui racheter ou bien à se tourner vers le marché secondaire.

Totalement dépendante de l’offre et de la demande, la cession de parts était parfois un long chemin de croix.

Depuis qu’elle est passée en capital variable l'acquisition de nouvelles parts de la SCPI Buroboutic peut être réalisée à tout moment à un prix connu à l'avance et déterminée par la société de gestion.

Ce point de vigilance quant au capital variable de la SCPI est déterminant car il permet de stabiliser le prix des parts et d’annihiler toute forme de spéculation à laquelle vous pouvez être confronté avec les SCPI à capital fixe.

Enfin, ce passage en capital variable facilite la liquidité des parts et augmente d’autant la mutualisation du risque.

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Stratégie de développement

Le fil conducteur de la stratégie de Fiducial Gérance à travers Buroboutic est de conserver une SCPI de rendement diversifiée incluant une poche opportuniste. Le géant de la gestion de SCPI indépendant a commencé la mise en œuvre de cette stratégie en transformant cette SCPI à capital fixe en capital variable. Ceci afin de lui permettre de continuer à se développer en s'appuyant sur une collecte continue et maitrisée, tout en assurant aux détenteurs de parts une meilleure liquidité.

L’objectif poursuivi consiste à maintenir le positionnement de Buroboutic au sein de la gamme des SCPI diversifiées tout en maintenant un dynamisme assumé de la gestion. Une stratégie qui induit un rajeunissement du patrimoine détenu et une valorisation de celui-ci.

Pour ce faire, l’équipe de gestion de Buroboutic a recours aux arbitrages et à l’acquisition de nouveaux immeubles pour renouveler et accroître le patrimoine tout en essayant de conserver à la société une dominante commerciale.

La recherche d’un équilibre entre rendement et perspective de valorisation étant activement recherché.

Dans le cadre de ses arbitrages, la SCPI Buroboutic de Fiducial Gérance attache une grande importance aux normes écologiques dont est dotée la majeure partie de ses immeubles, et tâche de diversifier au maximum les secteurs d'activités des entreprises qui louent les biens.

Afin d’assurer à la société gestionnaire une attraction maximum de locataires solides pour honorer les loyers, Buroboutic réinvestit les fonds résultant de ses ventes dans de nouveaux actifs qui sont davantage compétitifs en terme d’économies d’énergie et bien plus en phase avec les normes environnementales actuelles.

Des données de performance pérennes

SCPI à capital variable, Buroboutic regroupe près de 7 000 associés et une capitalisation de plus de 350 millions d’euros, pour une surface investie de plus de 188 473 m2. Sa distribution de dividendes est trimestrielle.

Le patrimoine immobilier de cette SCPI est constitué de 214 immeubles pour 315 locataires, au 31 décembre 2017.

Le loyer quittancé annuel hors taxe est de 20 millions d’Euros.

  • Prix de souscription : 267 €
  • Minimum de souscription : 10 parts
  • Délai de jouissance : les parts souscrites porteront jouissance à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la souscription et son règlement
  • TRI 10 ans : 5,99%
  • Taux DVM 2017 : 4,55%
  • Taux d’occupation financier annuel 2017 : 89,10%
  • La commission de souscription, incluse dans le prix de souscription, s’établit à 10% HT du montant de chaque souscription soit 26,70 euros H.T., prime d’émission incluse.

Comment souscrire à la SCPI Buroboutic ?

Selon les objectifs patrimoniaux que les investisseurs souhaitent atteindre, le mode d’investissement peut différer.

Tout d’abord, l’investissement en direct, au travers de liquidités à placer, qui est le reflexe le plus commun et qui répond de manière générale à un besoin de générer des revenus complémentaires immédiats.

Vous achetez par l’intermédiaire de votre Conseiller en Gestion de Patrimoine ou de votre Conseiller en Investissement Financier, des parts de SCPI avec vos liquidités. Les revenus perçus seront soumis à la fiscalité des revenus fonciers : TMI (Tranche marginale d’imposition) + prélèvements sociaux de 17.2 %.

Sachez que si vous percevez par ailleurs des revenus fonciers, vous avez la possibilité de soumettre les dividendes à la fiscalité du régime micro foncier.

Ensuite, l’acquisition par le levier du crédit qui est également possible à l’instar d’un investissement immobilier classique.

Cette pratique répond à un besoin de préparer sa retraite afin de percevoir une source de revenu supplémentaire une fois la période de remboursement du prêt révolue. Il sera néanmoins à noter que les établissements bancaires favorisent le financement de leurs propres SCPI (majoritairement à capital fixes) et que de fait les conditions d’attribution des financements pour les autres SCPI sont rigoureuses et les taux d’emprunt appliqués souvent plus élevés.

En savoir + sur la SCPI Buroboutic

Conclusion

De par son dynamisme et sa diversification, la SCPI Buroboutic se positionne comme l’une des SCPI à envisager dans son portefeuille.

Actif relativement sécurisé, cette SCPI de belle envergure fait figure de matriarche dans un marché très porteur et plébiscité par les épargnants français.

Néanmoins, l’investissement en parts de SCPI étant un investissement exposant votre capital à un risque de perte, il conviendra de vous faire accompagner dans votre démarche par l’un de nos conseillers Netinvestissement. Son expertise vous permettra de réaliser votre opération en toute sérénité.

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À propos de l'auteur

Nicolas Farau , Chef de projet patrimonial

Nicolas Farau débute sa carrière dans le secteur bancaire au début des années 2000. En 2005 il intègre la banque Cortal Consors en tant qu’ingénieur Commercial et financier. Par la suite, il évolue dans différentes grandes PME françaises dans lesquelles il occupera des postes de responsable de développement commercial.

Après 10 ans d’expérience, il rejoint un cabinet de gestion de patrimoine où il occupe respectivement les postes de consultant en ingénierie patrimoniale et conseiller en immobilier d’investissement. Convaincu par la nécessité de démocratiser la gestion de patrimoine, il rejoint, début 2018, Netinvestissement à Paris.

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