Les 5 points forts de la SCPI SELECTIPIERRE 2

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Par Christelle Agogué
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L’article « Les 5 points forts de la SCPI SELECTIPIERRE 2 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Face à la question « que faire de son épargne ? » il n’est pas toujours évident de s’y retrouver. L’univers de l’investissement financier est large, l’offre pléthorique, et Internet est venu accentuer cet écueil, permettant d’un côté d’élargir le spectre mais rendant également les choix de plus en plus difficiles (on y trouve parfois tout et son contraire !).

Nous n’aborderons même pas le sujet des livrets d’épargne bancaire, dont les taux de rendement servis sont très faibles (généralement inférieurs à 1%) et voués encore à diminuer.

Dans la même lignée, le fonds en euros, support de prédilection de l’assurance-vie voit son rendement s’éroder d’année en année : le rendement moyen en 2017 peine à atteindre 1,80%, autant dire qu’il ne faudra pas s’attendre à un miracle pour 2018, ni pour les années à venir.

Cela étant dit, quelles sont les alternatives pour un investisseur soucieux de faire fructifier son argent dans un cadre sécurisé ?

Focus sur une solution d’investissement pertinente alliant rendement attractif et valorisation du capital : la SCPI Selectipierre 2.

Sommaire



1. Les avantages spécifiques d'un investissement en SCPI

En tant que placement immobilier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont traditionnellement considérées comme un placement de long terme. Véritable sécurité patrimoniale, elles allient rendement (investissant uniquement dans des biens commerciaux type bureaux, commerces, entrepôts…) et protection contre l’inflation.

En effet, les SCPI sont des sociétés d’investissements collectifs ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif grâce à l’émission de parts auprès du public. L’acquisition de parts de SCPI permet donc à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi :

  • D’obtenir des revenus réguliers liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes (prix d’acquisition modulable en un nombre de parts donné)
  • En ayant accès au marché de l’immobilier commercial (difficilement accessible en direct) offrant des rendements plus élevés que l’immobilier d’habitation (de l’ordre de 4,5% à 5% / an)
  • Tout en se dégageant des aléas de gestion, celle-ci étant intégralement déléguée à la société de gestion de la SCPI

Et en s’assurant d’une saine diversification de son investissement (et par conséquent une bonne mutualisation des risques) : contrairement à un investissement classique « en direct », l’acquisition de parts de SCPI permet à l’épargnant de répartir son investissement sur plusieurs zones géographiques (en France comme à l’étranger), sur différentes catégories d’immeubles et au travers de plusieurs centaines de locataires.

Avec près de 50 ans d’existence, les SCPI confirment donc leur vocation de placement intermédiaire, moins volatiles que les actions et plus rentables que les obligations.


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2. Une société de gestion de renom

La SCPI Selectipierre 2 est gérée par Fiducial Gérance, société indépendante et filiale à 100% du Groupe Fiducial.

Pionnière dans la gestion des SCPI, elle est agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) depuis 2008 en tant que société de gestion de portefeuille.

Fiducial Gérance en quelques chiffres :

  • 7 SCPI
  • 1,8 milliard d’euros d’actifs sous gestion
  • 660 000 m2 d’actifs immobiliers sous gestion et plus de 2 000 locataires

Forte d’une expérience de plus de 20 ans, Fiducial Gérance s’est donc naturellement positionnée comme l’un des leaders sur le marché des SCPI.


3. Variabilité du capital

Il convient de rappeler ici qu’il existe sur le marché deux grandes familles de SCPI : les SCPI dites à capital fixe et celles à capital variable.

L’idée n’est pas de rentrer dans le détail des caractéristiques techniques et juridiques de ces deux types de SCPI mais il convient d’avoir à l’esprit qu’il y a deux contraintes majeures dans le cas d’une SCPI à capital fixe :

  • Celle de la liquidité : la SCPI doit organiser elle-même son marché secondaire (autrement dit, si vous désirez vendre vos parts il vous faudra trouver un acquéreur et vous mettre d’accord sur un prix)
  • Et celle du manque de flexibilité : n’ayant pas de parts disponibles sur le marché, la SCPI doit par conséquent faire voter son augmentation de capital en Assemblée Générale

C’est pour pallier ces obstacles, mais aussi pour répondre aux exigences du marché que la SCPI Selectipierre 2 est passée de capital fixe à capital variable en Juin 2017.

Conséquence immédiate : une reprise de la collecte depuis le 1er octobre 2017, qui permettra notamment le renforcement et la transformation du parc immobilier de la SCPI.


4. Une stratégie d'investissement differentielle

Pour la petite histoire, Selectipierre 2 est l’une des SCPI les plus anciennes du marché.

Elle existe depuis plus de 40 ans, et a récemment fusionné avec deux autres SCPI « Bureaux » : Selectipierre 1 et Croissance Immo. Elle dispose désormais d’un patrimoine immobilier de près de 360 millions d’euros.

Son antériorité lui confère un avantage majeur : c’est la certitude d’être face à un véhicule d’investissement qui a « vécu » les dernières crises économiques et traversé les cycles baissiers du marché de l’immobilier professionnel.

Le parc immobilier de la SCPI est composé majoritairement de « bureaux » quasi exclusivement parisiens : près de 70% des actifs sont situés Paris intra-muros, à des adresses remarquables telles que la rue de Rivoli, la Place Vendôme ou encore récemment le parc Monceau.

La stratégie d’investissement repose donc sur l’acquisition de biens immobiliers dits « prime », c’est à dire répondant aux critères les plus exigeants en matière d’emplacement et de qualité des immeubles.

Cela implique inévitablement des coûts d’acquisition élevés, et explique que le rendement servi par la SCPI soit sensiblement plus faible que la moyenne (3,92% en 2017).

Toutefois, l’investissement dans la SCPI Selectipierre 2 doit s’envisager sur un horizon long terme, l’objectif recherché étant bien la valorisation d’un patrimoine immobilier de qualité, et par conséquent l’augmentation du prix de la part dans le temps.

A titre d’illustration, le Taux de Rendement Interne (TRI) sur 15 ans de la SCPI Selectipierre 2 est de 15,5% (prenant en compte à la fois le rendement versé mais aussi la revalorisation du prix de la part).

Cette donnée est bien évidemment à manier avec prudence ; les performances passées ne présagent en rien des performances futures.

C’est donc tout naturellement que la SCPI Selectipierre 2 s’est vu remettre en Avril 2018 le prix de la « meilleure performance globale sur 10 ans pour une SCPI à capital variable ».


J'en profite



5. Performances & chiffres

La SCPI Selectipierre 2 regroupe près de 7 800 associés pour une capitalisation de plus de 360 millions d’euros.

Son parc immobilier se compose de 69 actifs pour 275 locataires au 31/12/2017.

En résumé :

  • Prix de souscription : 695 €
  • Minimum de souscription : 10 parts soit 6 950 €
  • Délai de jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la souscription (délai entre la date de souscription et celle de référence pour le versement des premiers dividendes)
  • Taux de Rendement Interne (TRI) sur 15 ans : 15,55%
  • Taux de Distribution sur Valeur de Marché 2017 (TDVM) : 3,92%
  • Taux d’occupation financier (TOF) au 2ème trimestre 2018 : 94,58%

Précision sur le TOF : le TOF est l’un des principaux indicateurs à analyser lorsqu’il s’agit d’investissement en SCPI. C’est le rapport entre les loyers réellement encaissés et le total des loyers normalement perçus si l’ensemble des immeubles étaient intégralement loués.

Cela nous donne donc deux indications : la capacité de la société à optimiser sa gestion locative mais aussi une éventuelle marge de progression du rendement si le TOF n’est pas à 100%.

  • Commission de souscription : 12% TTC

Précision sur la commission de souscription : Ces frais de 12%, inclus dans le prix de la part, ne sont effectivement payés que lors de la revente des parts de la SCPI. Autrement dit, c’est bien l’intégralité de votre placement qui va fructifier pendant toute la durée de détention. Par ailleurs, la durée d’investissement conseillée sur ce type de supports étant de 8 ans, la revalorisation des parts devrait permettre « d’amortir » ces frais.


6. Comment souscrire à la SCPI Selectipierre 2 ?

Selon les moyens et les objectifs des investisseurs, il existe plusieurs façons de souscrire à la SCPI SELECTIPIERRE 2 :

  • Comptant et/ou par crédit
  • En démembrement
  • Au sein d’un contrat d’assurance-vie

En effet, de la même façon que lors d’un investissement « en direct », l’acquisition des parts de SCPI peut se faire comptant ou par le recours au crédit bancaire.

Si avoir recours à l’emprunt peut s’avérer être une technique judicieuse, cela peut être un vrai parcours du combattant d’obtenir une offre de crédit pour financer ce type d’acquisition.

Et cela s’explique par une politique de financement des banques relativement simple : elles ont la fâcheuse tendance à ne financer que des SCPI « maison » (qui sont malheureusement rarement les mieux !)

Toutefois, des solutions existent et sur ce sujet nous vous invitons à consulter notre page dédiée aux SCPI à crédit.

A noter : Si vous avez recours au crédit, les intérêts d’emprunt sont bien évidemment fiscalement déductibles des revenus fonciers versés par la SCPI.

Une alternative : le recours au démembrement. Afin d’optimiser cet investissement, un montage judicieux consiste à acquérir ces parts de SCPI non pas en pleine propriété, mais dans le cadre d’un démembrement temporaire qui consiste à faire acquérir à deux parties différentes l’usufruit et la nue-propriété des parts.

En acquérant uniquement la nue-propriété des parts, l’investisseur renonce aux revenus pendant une période connue d’avance (ce revenu étant versé à l’usufruitier). En contrepartie, il bénéficie d’une décote importante sur le prix des parts.

A l’extinction du démembrement, il retrouve la pleine propriété de ses parts de façon automatique et sans que cela ne génère aucun frais. L’objectif ici n’est donc pas de générer du revenu complémentaire immédiat, mais de :

  • Bénéficier d’une double valorisation de l’investissement : la récupération automatique de la pleine propriété à l’échéance et l’éventuelle revalorisation économique des parts
  • Décaler la perception de revenus complémentaires à un moment plus opportun (par exemple au moment d’un départ en retraite, lorsque l’investisseur dispose d’un taux d’imposition plus faible que lorsqu’il était en activité)
  • Le cas échéant, réduire l’actif imposable à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) pendant toute la durée du démembrement

Le recours au démembrement apparait d’autant plus pertinent avec la SCPI Selectipierre 2, qui vise avant tout, par la nature intrinsèque de son parc immobilier, une revalorisation des parts sur le long terme.

Enfin, certains assureurs partenaires de Netinvestissement vous offre la possibilité d’intégrer des parts de Selectipierre 2 au sein de votre contrat d’assurance-vie comme une Unité de Compte (UC) classique (OPCVM, action, obligation etc.). L’avantage est de profiter de la liquidité et de la fiscalité incitative offertes par l’assurance-vie. Attention, des frais d’entrée supplémentaires sont appliqués selon les contrats.



Conclusion

L’acquisition de parts de SCPI est une solution d’investissement tout à fait pertinente, offrant deux moteurs de performance. D’une part le rendement, versé régulièrement, et d’autre part la revalorisation du prix de la part en fonction de l’évolution du marché immobilier.

C’est donc tout naturellement que la SCPI Selectipierre 2, du fait de son positionnement stratégique sur l’immobilier commercial parisien « haut de gamme », tire son épingle du jeu et trouve naturellement sa place dans une allocation d’actifs diversifiée.

Comme tout investissement, celui-ci comporte un risque de perte en capital. Nous vous recommandons donc de vous rapprocher d’un conseiller Netinvestissement afin d’obtenir un avis éclairé pour vous aider dans votre projet d’investissement.

À propos de l'auteur

Christelle Agogué

Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

 

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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