Les 5 points forts de la SCPI Primovie

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Par Stevan Briand
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L’article « Les 5 points forts de la SCPI Primovie » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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L’éducation et la santé sont des besoins fondamentaux qui connaissent actuellement des mutations majeures. En effet, des facteurs démographiques favorables comme l’augmentation de la population ou l’allongement de la durée de vie ont créé de nouvelles demandes en matière de logements immobiliers.

C’est dans cette conjoncture que la société de gestion PRIMONIAL REIM a décidé d’élaborer une Société Civile de Placement Immobilier intitulée « Primovie » dédiée aux secteurs de la santé et de l’éducation. PRIMONIAL REIM est une société de gestion de portefeuille agréée par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).

Créée en 2011, elle a fondé sa stratégie sur une expertise immobilière dans la sélection de ses actifs. En 7 ans, les fonds gérés par PRIMONIAL REIM ont investi près de 7 milliards d’euros en bureaux et c’est dès 2012 que le groupe décide d’élargir sa gamme de l’immobilier de commerce vers l’immobilier de santé.

Aujourd’hui, avec 14 Milliards d’encours sous gestion, 50 000 associés et 38 fonds, PRIMONIAL REIM s’affiche comme l’un des leaders de l’investissement européens et de l’épargne immobilière en France.

Parmi les solutions proposées par PRIMONIAL REIM, la SCPI Primovie ressort comme innovante et diversifiée. Quels sont les 5 points forts de cette SCPI ?

Sommaire



1. Organisation du capital

Netinvestissement insiste auprès de ses clients sur la vision d’ensemble à avoir lors de la sélection d’une SCPI.

En amont du rendement, une multitude de facteurs sont à prendre en considération comme la solidité financière du gestionnaire ou sa qualité de gestion en matière d’actifs. Un point tout aussi essentiel est de connaître les caractéristiques juridiques de la SCPI, à savoir son mode de fonctionnement.

En effet, ceci vous permet d’avoir une visibilité sur votre capital. Il existe aujourd’hui deux types de structurations du capital dans une SCPI :

  • La valeur des parts d’une SCPI à capital variable est calculée selon la valeur réelle du parc immobilier (valeur de réalisation) expertisée au moins une fois par an. Le fait d’avoir un capital variable permet plus de liberté lors de la revente puisque c’est la société de gestion qui créé et rachète les parts, permettant ainsi un délai de traitement plus rapide.
  • Une SCPI à capital fixe ne permet pas autant de flexibilité puisque le montant des souscriptions est fixé dès l’origine. De plus, en cas de revente, il faudra nécessairement trouver un acquéreur de grés à grés afin de finaliser l’opération, ce qui peut hélas prendre du temps.

Primovie présente un capital variable et permet donc à l’investisseur une revente moins chronophage et lui assure une sécurité mesurée en cas de tension du marché immobilier.

Encore faut-il que la SCPI, quelque soit la structure juridique de son capital choisisse de se positionner sur des secteurs d’avenir prometteurs.


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2. Des marchés en plein essor

La santé continue de connaître une croissance forte et reste un marché porteur en Europe. Selon l’INSEE, l’Institut National de la Statistiques des Etudes Economiques, un Français sur quatre aura plus de 65 ans à horizon 2040. Il s’agit d’un secteur solide et amené à se renforcer durant les prochaines années grâce à l’augmentation des soins hospitaliers et aux besoins d’hébergement des personnes âgées.

L’éducation reste un domaine tout aussi intéressant puisque nous connaissons une croissance démographique continue depuis 1950. De nos jours, la course aux meilleures écoles fait rage auprès des parents et les coûts ont sensiblement augmenté. C’est donc tout naturellement que les fonds d’investissement se sont positionnés sur ce marché solide où il y’a encore beaucoup de perspectives d’évolution.

Contrairement à d’autres marchés comme celui des bureaux, de l’habitation ou des boutiques qui sont liés à la croissance économique, l’éducation et la santé vont connaître une croissance exponentielle durant les prochaines années en raison de facteurs démographiques très favorables.

Mais qui sont les locataires des secteurs de la santé et de l’éducation ?


3. Des locataires non exposés

Dans l’immobilier, les risques de la vacance locative ou de l’impayé demeurent des points essentiels et incontournables pour tous les acteurs du marché.

Pour rappel, la vacance locative correspond à l’absence d’occupation d’un logement. Cela peut fortement nuire à la rentabilité d’un actif et dans le cas d’une SCPI, cela peut diminuer de façon conséquente la trésorerie du gestionnaire.

C’est donc l’un des points forts de cette SCPI puisqu’une grande partie des locataires est constituée d’acteurs de la santé et de l’éducation. Ces secteurs ont la particularité de ne pas correspondre aux cycles économiques classiques et assurent un rendement pérenne aux investisseurs.

La SCPI Primovie est propriétaire des murs desquels elle confie l’exploitation à ses locataires. Des baux sont ensuite conclus pour une durée de 9 ou 12 ans avec renouvellement.

Ainsi, Primovie peut proposer à ses associés une performance continue et une vraie visibilité des revenus.


4. Performance

Avec une capitalisation de 2 Milliards d’euros, un taux d’occupation financier de 93% et plus de 19 000 associés, la SCPI Primovie affiche fièrement ses résultats et ses performances.

Son positionnement sur un marché dynamique et porteur lui permet d’obtenir un taux de rendement moyen de 5% (net de frais de gestion) sur les 5 dernières années.

Primovie se positionne donc tout naturellement comme un acteur fort et solide dans le domaine de l’immobilier de la santé et de l’éducation.

Vous trouverez ci-dessous quelques chiffres afin de compléter cette analyse :

  • 100 locataires
  • 118 actifs
  • 663 000 m2 gérés

Nous vous rappelons cependant que le rendement ne constitue pas le seul critère en matière de décision pour votre investissement en SCPI. Il est important de regarder la qualité et la profondeur du marché sur lequel vous souhaitez vous positionner mais également la qualité des actifs choisis au sein de la SCPI.


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5. La qualité des actifs séléctionnés

L’équipe de spécialistes immobiliers au sein du groupe PRIMONIAL REIM sélectionne des biens immobiliers en France et en Europe selon un cahier des charges drastique afin de proposer un portefeuille d’actifs cohérent et diversifié. Les acquisitions réalisées au sein de la SCPI sont principalement situées à Paris et dans la région parisienne, avec une ouverture sur l’Europe.

Au cours du 1er semestre 2018, plus de 259 Millions d’euros ont été investis en France, en Allemagne et en Italie dans des actifs dans le domaine de la santé et de l’éducation.

La SCPI Primovie s’est notamment positionnée sur le pôle santé Léonard de Vinci à Tours pour un montant de 96 Millions d’euros. Un bail de 12 ans ferme a été signé avec le locataire lors de l’acquisition. Cette clinique est classée parmi les 10 cliniques privées Françaises les plus attractives selon le palmarès Le Point en 2017.

Autre exemple, en Allemagne où 5 maisons de retraite ont été acquises pour un montant total de 39 millions d’euros et louées via des baux long terme de 20 ans.

La qualité des actifs immobiliers assure à l’investisseur un taux d’occupation élevé mais aussi une stabilité dans la valeur de ses parts.



6. Comment souscrire ?

La nature de vos objectifs déterminera le mode d’acquisition des parts de votre investissement en SCPI.

Si vous souhaitez optimiser votre épargne, alors l’achat en direct semble être la solution la plus adaptée étant donné que vous allez pouvoir obtenir un rendement proche des 5% (net de frais de gestion) sous forme de rente trimestrielle.

Il vous suffit de souscrire à la SCPI de votre choix auprès d’un Conseiller en Investissement Financier (CIF), par exemple l’un de nos spécialistes Netinvestissement, qui saura vous guider et vous apporter un conseil objectif pour ce type d’investissement.

Vous serez ensuite soumis à l’imposition sur les revenus fonciers, à savoir, votre tranche marginale d’imposition + les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Vous pouvez également souscrire à ce support tout en jouant avec le levier bancaire grâce à l’emprunt auprès d’un organisme financier. Les intérêts générés sont déductibles des revenus fonciers et ceux-ci peuvent vous aider à amortir la mensualité de remboursement. Vous pouvez maîtriser votre fiscalité et préparer ainsi votre retraite une fois l’emprunt remboursé.

Cependant, cette solution a malheureusement ses limites puisque les organismes financiers acceptent souvent de ne financer que leurs propres SCPI. Vous perdez donc accès aux meilleurs produits du marché.

Enfin, le démembrement d’une SCPI peut s’avérer intéressant dans plusieurs cas de figures :

  • si vous êtes assujetti à l’IFI, Impôt sur la Fortune Immobilière, cela vous permet de vous constituer un patrimoine non imposable et générateur de revenus futurs.
  • vous pouvez également transmettre du patrimoine afin d’optimiser les droits de successions.

Conclusion

Les SCPI constituent aujourd’hui un investissement de qualité et permet à chaque investisseur d’obtenir des revenus complémentaires avec un rendement intéressant tout en mutualisant les risques.

La profondeur du marché de l’éducation et de la santé assure à l’investisseur une vision à long terme et une stabilité dans son opération permettant ainsi de répondre aux besoins de la population en matière d’équipement immobilier pour les enfants, les étudiants, les jeunes parents et les séniors.

Vous avez pu le constater tout au long de cet article, le marché de la santé et de l’éducation continue de connaître une croissance soutenue avec des besoins très importants en infrastructures immobilières. Cela permet à l’investisseur de se diversifier dans son allocation financière tout en conservant une rentabilité intéressante.

Cependant, comme tout investissement, ce type de placement comporte des risques liés à votre capital. Nous vous recommandons de vous faire accompagner par l’un de nos conseillers Netinvestissement.

À propos de l'auteur

Stevan Briand , Chef de Projet Patrimonial

Stevan Briand débute sa carrière au sein d’un cabinet de gestion privée où il exercera durant quatre années le métier de conseiller en gestion de patrimoine. Après des débuts réussis et avide de nouveaux challenges, il décide de rejoindre le groupe Quintesens où il exercera durant deux années en tant qu’indépendant.

Convaincu que ce métier est en train d’évoluer et tend à se démocratiser, c’est donc tout naturellement qu’il rejoint, à la rentrée 2018, Netinvestissement à Paris.

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