Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2019

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Par Christelle Agogué
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L’article « Les 5 meilleures SCPI en démembrement en 2019 » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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En résumé :

L’investissement en SCPI permet d’accéder au marché immobilier professionnel et commercial avec des tickets d’entrée modestes, et peut judicieusement être optimisé avec la technique ancestrale du démembrement de propriété.

Avec plus de 50 milliards d’euros d’encours sous gestion, l’intérêt des investisseurs pour la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) ne faiblit pas.
Et les raisons sont nombreuses.

C’est un gage de sécurité patrimoniale, alliant rendement attractif et bouclier contre l’inflation. C’est un moyen de diversifier votre patrimoine en réalisant un investissement proche de celui de la « pierre » … tout en minimisant les risques liés à la détention d’un parc immobilier. C’est également un excellent moyen de préparer sa retraite.

Oui mais voilà. L’investissement immobilier est dans l’œil d’un cyclone fiscal. Fiscalité confiscatoire des revenus locatifs, lourdeur des charges foncières, imposition à l’impôt sur la fortune (IFI) … Il faut donc être très vigilant avant de se lancer dans un investissement immobilier, et surtout bien définir vos objectifs.
Si vous n’avez pas nécessairement besoin de revenus complémentaires immédiats, il n’est pas judicieux de générer un frottement fiscal inutile.

Une solution ? Le recours au démembrement de propriété, qui consiste à acquérir la seule nue-propriété des parts de SCPI. La contrepartie ? Un achat décoté par rapport à la valeur en pleine propriété et le report de la perception des revenus locatifs à une période déterminée à l’avance.

C’est parti pour un tour d’horizon des 5 meilleures SCPI pour une acquisition en nue-propriété.

Sommaire



1. Rappel sur le fonctionnement des SCPI

A savoir :

Les SCPI de rendement, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, sont des sociétés dont l’objet principal est l’acquisition, la gestion et la valorisation d’un parc immobilier professionnel. Il existe deux grandes familles de SCPI de rendement, celles à capital fixe dont les parts ont été émises à la création de la SCPI et ne peuvent s’échanger que de gré à gré selon les opportunités, et celles à capital variable dont les parts se créent et se détruisent continuellement selon l’évolution de la demande.

Les SCPI de rendement offrent des rendements attractifs (4,4% en moyenne en 2018), distribués principalement sous forme de revenus fonciers. Pour autant, l’investisseur actionnaire de la SCPI n’a pas à s’occuper de la gestion locative, peut diversifier son patrimoine en ayant accès au marché professionnel et mutualiser le risque global en étant investi sur plusieurs milliers de mètres carré dans des secteurs d’activité et des zones géographiques disparates.


2. Pourquoi investir en SCPI démembrée ?

L’idée de démembrer un actif est une très ancienne technique patrimoniale qui permet de séparer la propriété d’un bien de sa jouissance. Cette dernière a été mise en place en 1804 par le Code Civil dicté par Napoléon.

Elle permet de séparer la pleine propriété de votre investissement car on distingue la nue-propriété (Abusus dans le jargon notarial) soit "la possession des murs" et l’usufruit (Usus Fructus dans le jargon notarial) soit "la jouissance du bien ou de ses fruits" comme des loyers par exemple.

Dans la cadre de l’investissement SCPI, vous pouvez donc avec cette mécanique vous offrir pour un budget défini un plus grand nombre de parts en nue-propriété qu’en pleine propriété, dans des proportions dépendantes de la durée que vous acceptez de donner à votre investissement (clés de répartition que nous allons voir dans notre sélection des meilleures SCPI en démembrement). Cela vous permet de plus de ne pas subir de fiscalité sur les revenus locatifs puisque ceux-ci iront à l’acquéreur de l’usufruit (vous ne toucherez donc aucun loyer ce qui implique aucune fiscalité).

Enfin, le fait de n’acquérir que la nue-propriété implique que vous n’aurez pas à subir de taxation IFI, celle-ci incombant au détenteur de l’usufruit.

Mais l’investisseur oublie souvent qu’il y a dans le mécanisme du démembrement un autre élément important à prendre en compte : la réintégration mécanique de l’usufruit au terme du délai de démembrement ce qui implique une connaissance à l’avance du rendement moyen de votre investissement.

J'en profite


Démonstration :

Prenons l’exemple d’une clé de répartition sur 10 ans de 65% pour la nue-propriété et 35% pour l’usufruit. Je souhaite investir un montant de 6 500 € dans une SCPI en la démembrant sur une période de 10 ans, j’achète donc pour 6 500 € l’équivalent de 10 000 € en pleine propriété (l’usufruit, soit les loyers que vous auriez dû percevoir, valant 35% soit 3 500 €).

Dans 10 ans, vous récupérez automatiquement l’usufruit, et ce, net de frais et d’impôts (IR et IFI). Vous avez donc réalisé un gain global d’environ 54% dans l’hypothèse d’aucune revalorisation de la part au terme (3 500 € de rendement pour un investissement de 6 500 €).

C’est donc un réel avantage lorsque vous êtes soumis à l’IFI ou si vous avez une tranche marginale d’imposition de 30%, ou simplement dans un projet de valorisation de votre investissement sans perception de revenus locatifs.

Il faut donc aujourd’hui choisir sa SCPI en démembrement non pas simplement sur la base de l’économie IFI ou selon votre fiscalité potentielle, mais sur sa qualité intrinsèque et sur les perspectives qu’elle offre dans l’avenir. C’est pourquoi, comme chaque année, notre cellule d’expertise vous a sélectionné les 5 meilleures SCPI en démembrement.


3. Le classement du top 5 des SCPI à démembrer

Ce top 5 est établi sur la base d’une analyse objective de l’ensemble des caractéristiques à étudier lorsque l’on souhaite investir dans des parts de SCPI.

Nous ne nous attachons pas simplement à sélectionner les meilleurs rendements (attention à l’arbre qui cache la forêt), étant entendu que l’investissement en SCPI est un investissement sur le long terme et qu’il faut par conséquent être précautionneux sur d’autres points fondamentaux tels que la stratégie d’investissement de la société de gestion, la typologie des locataires, le taux d’occupation financier, le report à nouveau etc.

D’autant plus que, concernant la seule acquisition de la nue-propriété, le rendement délivré ne sera pas votre préoccupation pendant toute la durée du démembrement.

Nous vous donnons à titre indicatif les clés de répartition pour déterminer la valeur de la nue-propriété en fonction de la durée de démembrement. Ces dernières étant amenées à évoluer régulièrement, nous vous invitons à vous rapprocher de l’un de nos experts Netinvestissement afin de faire le point sur les conditions actuelles d’investissement.


SCPI CRISTAL RENTE

Une SCPI de rendement diversifiée, investie majoritairement dans le secteur de la consommation

Sur le podium de notre classement des 10 meilleures SCPI pour l’année 2019, la SCPI Cristal Rente prend tout son sens dans une stratégie d’investissement globale, et encore plus dans le cas d’une acquisition démembrée.

Pourquoi ?

Car la politique d’investissement est double : le choix d’emplacements géographiques sur le territoire national mais aussi à l’internationale pour profiter pleinement du dynamisme de nos voisins européens, et un positionnement sectoriel répondant parfaitement aux attentes et tendances actuelles du marché.

En effet, la stratégie d’investissement repose principalement sur des actifs immobiliers à vocation commerciale, situés dans des zones de chalandise importantes et loués à des enseignes grand public de renom (Lidl, Jardiland, Brico Marché, Grand Frais …).

Et c’est une stratégie payante, car la valeur de la part a augmenté de 8% en 5 ans. Couplé au fait que le rendement est supérieur à 5% sur la même période, c’est un gage de pérennité pour l’avenir.


Informations clés :

  • La SCPI Cristal Rente privilégie des acquisitions d’actifs de petite taille et principalement en province (moins de 20% de son parc immobilier est situé en Ile de France) ;
  • La société de gestion a pour ambition de devenir un acteur majeur sur le secteur de la consommation des ménages, en privilégiant un taux de distribution de plus de 5%.

Clés de démembrement 2019 :

3 ans 5 ans 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans
Nue-propriété 87.5% 80% 75% 68% 61.5% 57.5%
Usufruit 12.5% 20% 25% 32% 38.5% 42.5%

Voir aussi : SCPI Cristal Rente


SCPI PIERVAL SANTE

Première SCPI pure santé du marché, étant impliquée à 100% dans le développement de l’offre médico-sociale Française

Lancée en 2013 par Euryale AM, société de gestion positionnée depuis plus de 25 ans sur l’ensemble de la chaine des métiers de l’immobilier, cette SCPI oriente ses investissements sur des thématiques soigneusement sélectionnées, à valeur ajoutée sociétale forte.

Son parc immobilier est en effet principalement composé d’établissements sanitaires (cliniques, centres de dialyse, cabinets médicaux…) et médico-sociaux (notamment dans des résidences séniors et Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes), situés majoritairement en régions et, depuis quelques années, en Allemagne également.

C’est pour cette raison qu’elle fait constamment partie de nos classements depuis plusieurs années. Car cette SCPI permet judicieusement d’investir sur un marché profond, avec un potentiel de croissance élevé dans les futures années, et décorrélé de l’immobilier institutionnel et commercial classique.


Informations clés :

  • La SCPI Pierval Santé est dotée d’un comité scientifique qui accompagne le comité d’investissement dans sa recherche d’actifs ;
  • Une partie de la collecte annuelle est reversée à l’ICM (Institut du Cerveau et de la Moelle Epinière) afin de financer la recherche.

Clés de démembrement 2019 :

3 ans 5 ans 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans
Nue-propriété 87.5% 80% 73% 67% 61% 56%
Usufruit 12.5% 20% 27% 33% 39% 44%

Voir aussi : Pourquoi investir dans la SCPI Pierval Santé ?

SCPI

Découvrez notre infographie



SCPI SELECTIPIERRE 2

Une SCPI de référence pour l’investissement dans l’immobilier de haute qualité avec un fort potentiel de valorisation du capital

Première précision : Selectipierre 2 est l’une des doyennes du marché, avec plus de 40 ans d’existence.

Cette ancienneté est un véritable gage de sécurité ; c’est la garantie d’avoir un support d’investissement qui a traversé des cycles immobiliers non porteurs.

La particularité de cette SCPI est d’être investie principalement dans des actifs de bureaux situés à Paris intra-muros (pour près de 70% des immeubles), à des adresses exceptionnelles comme la rue de Rivoli, la Place Vendôme ou même le parc Monceau.

Ce sont des actifs dits « prime », ce qui signifie qu’ils répondent à un cahier des charges des plus exigeants sur les sujets de l’emplacement et de la qualité des immeubles.

Acquérir ce type de biens signifie nécessairement supporter des prix d’acquisition élevés, et implique que le rendement locatif de cette SCPI soit sensiblement en dessous du rendement locatif moyen constaté (3,68% en 2018).

C’est pour cette raison que l’acquisition de parts de la SCPI Selectipierre 2 se prête particulièrement au démembrement de propriété, l’objectif visé étant la prise de valeur dans le temps de ce patrimoine immobilier remarquable.


Informations clés :

  • Location du premier local commercial de la Redoute en France (Rue du Trésor à Paris) ;
  • Bonne capacité d’adaptation aux transformations du marché immobilier parisien.

Clés de démembrement 2019 :

3 ans 5 ans 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans
Nue-propriété 91.5% 86% 82% 77% 71% 68%
Usufruit 8.5% 14% 18% 23% 29% 32%

Voir aussi : Les 5 points forts de la SCPI Selectipierre 2 ?


SCPI PF GRAND PARIS

Une des plus anciennes SCPI du marché, créée en 1966 et ayant surmonté de nombreux cycles économiques

La SCPI PF Grand Paris est une SCPI de bureaux, solide et pérenne sur le marché avec plus de 50 ans d’expérience. Sa stratégie d’investissement est depuis toujours axée sur le développement de la région parisienne (80% de ses actifs sont situés en Ile de France).

Elle cible donc l’acquisition de locaux neufs ou récents, mais surtout flexibles en accord avec les demandes actuelles en matière de locaux d’entreprise.

Car la stratégie est bel et bien de se réinventer autour de l’un des plus grands projets d’aménagement du territoire. La SCPI PF Grand Paris est inscrite dans ce dynamisme et pourra bénéficier pleinement de l’attractivité à l’internationale de la métropole.

En quelques chiffres, le projet titanesque du Grand Paris c’est 4 nouveaux métros représentant pour plus de 200 km de lignes, c’est près de 70 nouvelles gares desservies, c’est 12 millions d’habitants et de personnes travaillant dans la région métropolitaine et 115 000 emplois créés d’ici 2030.


Informations clés :

  • La SCPI PF Grand Paris a pour ambition de devenir l’acteur majeur du projet Grand Paris ;
  • Nombreuses initiatives de diversification dans les secteurs du e-commerce (notamment par l’acquisition d’entrepôts proches de Paris) ;
  • La recherche de contrepartie usufruitière (pour l’acquisition de la seule nue-propriété) ne se fait que sur une période de 5 ou 10 ans.

Clés de démembrement 2019 :

5 ans 10 ans
Nue-propriété 81.5% 67.5%
Usufruit 18.5% 32.5%

Voir aussi : Pourquoi et comment investir dans la SCPI PF Grand Paris ?


SCPI LF EUROPIMMO

Première SCPI d’entreprise Européenne, ayant une forte conviction dans la force de l’Union Européenne

La Française REIM, société de gestion de cette SCPI, a la particularité d’adopter une gestion en bon père de famille, avec une approche plus orientée vers les bureaux d’entreprise que les commerces.

La SCPI LF EUROPIMMO est la première SCPI sur le marché à dominante allemande, avec une stratégie d’investissement définitivement orientée vers des bureaux d’entreprise en hyper centre-ville de capitales européennes.

Ce choix d’une spécialisation dans des actifs professionnels en Allemagne s’explique notamment par la stabilité et le dynamisme de la croissance de nos voisins allemands, ce qui permet de réaliser des prévisions financières fiables à moyen terme. En outre, l’immobilier allemand allie rendement élevé et bon potentiel de revalorisation sur le long terme.

Quant au choix des locataires, ce sont principalement des entreprises d’envergure nationale ou internationale afin d’assurer une régularité dans la perception des revenus locatifs.


Informations clés :

  • LF Europimmo est une SCPI qui croit en la force de l’Union Européenne et qui a confiance en la robustesse et le potentiel économique de cette région ;
  • Nombreuses initiatives de diversification dans les secteurs du e-commerce (notamment par l’acquisition d’entrepôts proches de Paris) ;
  • Fiscalité avantageuse sur les revenus immobiliers étrangers (sans double imposition).

Clés de démembrement 2019 :

3 ans 5 ans 7 ans 10 ans 15 ans 20 ans
Nue-propriété 90% 84% 79% 73.5% 68% 63%
Usufruit 10% 16% 21%% 26.5% 32% 37%

Voir aussi : Pourquoi et comment investir dans la SCPI LF EUROPIMMO ?

Conclusion

Que vous soyez fiscalisés sur vos revenus d’activité et/ou du patrimoine, ou que vous n’ayez pas besoin d’un complément de revenus immédiat mais souhaitiez tout de même vous constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, ou tout simplement soucieux de maintenir votre train de vie à la retraite, le recours au démembrement de propriété s’avère particulièrement pertinent.

Couplé à un investissement SCPI, c’est la garantie d’un placement diversifié pour lequel les risques sont mutualisés, et la fiscalité nulle le temps du démembrement.

Au terme de cette période, vous récupérez automatiquement (et sans frais) la pleine propriété des parts et, dès lors, plusieurs options s’offrent à vous : conserver les parts pour percevoir le revenu, les revendre, envisager la donation temporaire de l’usufruit pour palier les besoins de trésorerie d’un enfant pendant ses études etc.

Bien évidemment, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher de l’un de nos chefs de projet patrimonial afin de faire le point avec vous avant de vous lancer dans ce type d’investissement.

À propos de l'auteur

Christelle Agogué

Titulaire d’un Master II spécialisé « Expertise en Ingénierie Patrimoniale » à l’École Supérieure de Gestion et de Finance (Pôle ESG Paris), Christelle débute sa carrière professionnelle au sein de cabinets indépendants parisiens et bordelais en tant que conseillère en gestion de patrimoine.

Son expérience lui confère une réelle expertise auprès d’une clientèle de particuliers et de chefs d’entreprise, lui permettant de répondre à l’ensemble de leurs problématiques fiscales et patrimoniales au travers d’un suivi personnalisé. Partageant les valeurs d’intégrité et d’efficacité avec Netinvestissement, elle rejoint le cabinet en 2018 en tant que chef de projet patrimonial.

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