Pourquoi et comment investir dans la SCPI Europimmo Market ?

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Benoit Richard
Par Benoit Richard
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L’article « Pourquoi et comment investir dans la SCPI Europimmo Market ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Créée en 2015, Europimmo Market est l’une des SCPI d’entreprise de la gamme européenne La Française AM. La SCPI vise à détenir des actifs de commerces ou liés au e-commerce avec une allocation européenne majoritairement orientée vers l’Allemagne et la France.

Europimmo Market est l’une des SCPI qui offre le meilleur taux d’occupation (100%) au 31 décembre 2017. Les actifs détenus (au nombre de 7) sont pour plus de 80 % à l’étranger, 10 % à Paris et 10 % en province française, pour une surface totale de 9 210 m². La capitalisation de la SCPI au 06/02/2018 est de 28 281 000,00 € et le prix de la part est de 1 000 €.

Les investisseurs détenant des parts en 2017 ont pu bénéficier d’un taux de distribution de 4 % dans la moyenne basse du marché mais avec un délai de jouissance au 1er jour du 4e mois suivant le mois de souscription tout à fait honorable.

Sommaire


Pourquoi investir dans cette SCPI ?


Pour investir, il faut se focaliser avant tout sur le ou les sous-jacents. Dans la mesure où l’horizon de placement est long et où, comme c’est le cas dans les SCPI, vous déléguez la gestion à une société qui va s’acquitter de la gestion locative ou du choix des acquisitions, il faut être en mesure de connaître et comprendre la stratégie de la société de gestion. Un historique de gestion, des statuts explicites de la stratégie et des facteurs différenciants doivent être qualifiés et au maximum maitrisés.

1. Le gestionnaire

La Française AM est un acteur indépendant spécialisé dans les SCPI et dont le cœur de métier est la gestion d’actifs. Il est présent sur toutes les classes d’actifs. Avec plus de 50 milliards d’euros d’actifs sous gestion, La Française AM, tout en bénéficiant d’une totale indépendance dans l’exercice de son métier, possède un actionnariat original mixant un actionnaire bancaire de référence, le Crédit Mutuel Nord Europe, aux côtés d’institutionnels et des dirigeants et salariés du groupe.

Depuis sa création en 1975, La Française AM, via sa filiale La Française Real Estate Managers, a fait de la gestion de SCPI son activité maîtresse. Elle maitrise donc la création et la gestion de SCPI : investissements et arbitrages, gestion locative, gestion comptable et locations/relocations.

2. La diversification géographique

Investir dans une SCPI telle que Europimmo Market, c’est faire un investissement doublement thématique : une évolution structurelle des commerces couplée à une diversification géographique.

Pour synthétiser, la SCPI vise à détenir des actifs de commerces ou liés au e-commerce avec une allocation européenne majoritairement orientée vers l’Allemagne et la France. La Française a mis en place une plateforme d’investissements en Europe. Elle détient trois places majeures européennes (Paris, Londres, Francfort) animées par des équipes spécialisées sur les différentes typologies d’actifs.

Cette nouvelle SCPI de commerces européens vient compléter la gamme de SCPI européennes initiée par le lancement de LF Europimmo.

Il y a une vraie cohérence à investir en Allemagne car il y existe un marché aux prix très abordables et une forte demande locative. Depuis la Seconde Guerre mondiale, ainsi que suite à la scission des 2 Allemagnes, les prix n’ont pas évolué comme ils l’auraient pu sur la seconde moitié du 20ème siècle. D’un point de vue général, le marché foncier allemand est sous-valorisé.

En comparant cela à un tissu économique très dynamique, il existe donc des perspectives naturellement intéressantes. Si nous le comparons à la France, le nombre de villes suffisamment importantes où investir dans l'immobilier tertiaire, même s’il reste des opportunités, commence cependant à être plus limité.

Cette SCPI investit donc aussi en France car le marché reste peu volatile, c’est un postulat. Le gérant a historiquement une maitrise du marché dans ce territoire et peut faire du stock picking.

Cependant, une certaine pénurie de locaux de qualité est constatée sur un marché hétérogène disposant à certains endroits d’une demande importante et donc d’une concurrence très forte. Investir sur un marché porteur tout en sélectionnant des biens en France, de manière opportuniste, est le créneau de cette SCPI.

Le choix européen va également agir par la mutualisation du risque en diluant la volatilité ou en allant chercher sur divers marchés une revalorisation potentiellement plus importante et un marché moins mature qu’en France.

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3. La stratégie

Il ne suffit pas de choisir des biens en Europe pour proposer une solution efficace qui répond à une demande efficiente et sur du long terme. Au-delà de ce thème, La Française AM s’est appuyée sur la restructuration du commerce et des modes de consommation.

La politique d’investissement d’Europimmo Market se focalise sur des actifs immobiliers en adéquation avec les besoins des commerçants et des consommateurs aujourd’hui.

Dans un objectif de valorisation de son capital immobilier, la SCPI vise à investir dans des commerces de pied d’immeubles et des centres commerciaux. A cela, et depuis l’émergence du E-commerce, elle acquière également des actifs logistiques ayant un potentiel de rendement élevé.

C’est donc une double stratégie d’investissement qui permet ainsi de diversifier son risque et d’agir sur des aspects complémentaires et aujourd’hui indissociables du commerce.

Plusieurs critères à la sélection :

  • Actifs situés en Europe, majoritairement en Allemagne et en France et selon opportunités dans la péninsule ibérique, l’Italie, le Benelux et les pays nordiques.
  • Actifs de commerces privilégiant les régions à densité commerciale établie et possédant potentiellement un taux de fréquentation et un niveau de pouvoir d’achat élevés.
  • Actifs logistiques situés à proximité de zones économiques dynamiques et des grandes agglomérations dans des régions centrales de communication et de transport.

Pour synthétiser, Europimmo Market propose un choix différenciant géographiquement tout en prenant en considération un changement de consommation et de l’offre d’actifs . C’est donc une proposition de diversification de votre patrimoine.

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4. La fiscalité

Dans un pays où la fiscalité immobilière est importante et devrait le rester, il est un élément à ne plus oublier : la distribution des revenus fonciers. L’immobilier d’entreprise dispose d’un rendement attractif à la fois en valeur absolue mais également si l’on compare au risque pris.

Le rendement est de plus perçu net de frais de gestion. Cela impose de n’avoir pas de contrepartie et de charges à déduire des revenus perçus. Il est donc pertinent d’investir dans une SCPI « Européenne » afin de maîtriser le talon d’Achille des SCPI : leur fiscalité.

En effet, les revenus de source étrangère optimisent la fiscalité de votre investissement. Au-delà du choix des actifs, de la légitimité d’investir dans cette SCPI thématique, il est évident que l’allègement de la fiscalité doit être mise en avant autant que ce qui la singularise des autres.

Car il faut noter que les revenus de source étrangère sont soumis à l’impôt du pays de localisation de l’immeuble, prélevé à la source. Les prélèvements sociaux ne s’appliquent donc pas sur les revenus de source étrangère. Et par application des conventions fiscales conclues entre la France et les pays dans lesquels la SCPI investit, ces revenus de source étrangère entrent dans le calcul du taux moyen d’imposition.

En pratique, les revenus des SCPI « étrangères » sont imposés en France à un taux égal à la différence entre le taux marginal d’imposition et le taux moyen d’imposition. A titre d’exemple, un foyer fiscal de 2 parts avec 280 000 € de revenus présente, pour une souscription de 50 000 € dans Europimmo Market, un taux marginal d’imposition de 41 % et un taux moyen d’imposition de 30,7 %.

Ainsi, les revenus étrangers seront taxés en France à un taux de 10,3 % alors que les revenus français seront taxés à 56,5 %, prélèvements sociaux inclus. A taux de distribution équivalent, le taux net de fiscalité d’une SCPI investie en Europe est donc supérieur au taux net de fiscalité d’une SCPI investie à 100 % en France.

Comment investir dans la SCPI Europimmo Market ?

Vous pouvez bien entendu investir dans des parts de la SCPI Europimmo Market en pleine propriété et en direct. L’investissement minimum est de 5 parts, soit au 06/02/2018, 5 000 €.

Vous pouvez également les démembrer ; le nu-propriétaire achète les parts à un prix décoté et l’usufruit est proposé à un tiers. Le nu-propriétaire se prépare ainsi des revenus complémentaires futurs, car il deviendra pleinement propriétaire à l’issue de la période de démembrement quand l’usufruit sera réintégré à son patrimoine.

L’usufruitier bénéficie de la totalité des revenus pendant la durée du démembrement. S’il dispose d’un déficit foncier, les revenus de ses parts sont imputables sur ce déficit et donc en partie défiscalisés.

Selon les textes actuellement en vigueur et sous certaines conditions, les intérêts d’emprunt contractés par l’usufruitier sont déductibles des revenus.

Comme tout actif immobilier, les SCPI permettent une acquisition avec un financement bancaire. Cela afin de bénéficier du levier des taux d’emprunt actuels très bas, même s’ils sont plus élevés que pour de l’immobilier classique.

Vous pouvez également envisager d’intégrer Europimmo Market dans un contrat d’assurance vie afin de bénéficier de la liquidité de celui-ci. Attention, cette SCPI est peu référencée pour l’instant par les assureurs.

En savoir + sur la SCPI Europimmo Market

Conclusion

Choisir la SCPI Europimmo Market, c’est choisir une jeune SCPI, disposant d’une réactivité supérieure avec une capitalisation déjà solide.
Elle dispose d’une vraie « personnalité » et est légitimée par une stratégie cohérente. Elle n’est pas une SCPI de fonds de portefeuille mais une opportunité de diversification. Ses sous-jacents sont investis dans des zones où le foncier dispose de perspectives de revalorisation, ce qui, si l’on regarde le marché global, est un élément attractif actuellement.
Les commerces de pieds d’immeuble et l’e-commerce permettent également de contenir un risque et de se recentrer sur une stratégie moderne et plus adaptée pour l’avenir. C’est d’ailleurs ce que l’on peut demander à une SCPI comme à tout investissement sur du long terme.
Le rendement a doublé entre 2016 et 2017 et devrait fort logiquement gagner en maturité en 2018 sans oublier la fiscalité qui est un vrai atout si l’on compare les rendements nets des investissements actuels.
Comme pour tout actif récent, soyez prudent dans votre répartition et n’hésitez pas à vous faire aider par l’un de nos conseillers SCPI qui sera à même de vous orienter au mieux dans votre projet.

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À propos de l'auteur

Benoit Richard , Conseiller en gestion de patrimoine

Après l’obtention d’un master de Gestion et de Management, Benoit fait le choix de se spécialiser en finance et en fiscalité. Il obtient un Mastère en Ingénierie et Gestion Internationale du Patrimoine au sein de la SKEMA Business School à Sophia Antipolis. Il débute sa carrière en tant que conseiller patrimonial à la BNP avant d’évoluer en tant que conseiller en gestion de patrimoine au sein de différents cabinets indépendants Parisiens, ayant une approche plus globale et pouvant préconiser toutes les classes d’actifs. Sa maitrise technique et ses connaissances financières ainsi qu’immobilières lui permettent de parfaire ses connaissances. Début 2017, retrouvant une vision partagée du métier et des valeurs humaines, il rejoint le Groupe Wast&Van et Netinvestissement au sein du cabinet de Paris ou il occupe actuellement la fonction de conseiller en gestion de patrimoine.

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