Pourquoi et comment investir dans une SCPI Fiducial Gérance ?

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Par Pierre-Louis Bony
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L’article « Pourquoi et comment investir dans une SCPI Fiducial Gérance ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Le groupe Fiducial Gérance a développé une gamme de SCPI performantes et sécurisées. Elles occuperont une place de choix dans le portefeuille d’un investisseur.

Les SCPI ont la cote sur le marché de l’investissement car elles permettent de répondre à plusieurs objectifs : diversification, rentabilité, sécurité etc.

Pourtant il est souvent difficile pour l’investisseur de se positionner sur le marché des SCPI en raison de l’offre pléthorique. Comment orienter son choix parmi les plus de 200 SCPI du marché ?

Les SCPI de Fiducial Gérance, acteur historique et reconnu, ont retenues notre attention. Nous allons voir ensemble pourquoi et comment investir dans les SCPI Fiducial Gérance.

Sommaire


1. Pourquoi investir dans une SCPI Fiducial Gérance ?

Un portefeuille d’actifs diversifiés

Grâce à une stratégie de diversification de son patrimoine, Fiducial Gérance permet de limiter les risques locatifs (impayés par exemple). La diversification se fait aussi sur le secteur géographique et sur la nature des actifs (bureaux, commerces, logements).

Un arbitrage est effectué entre des actifs « opportunistes » à plus fort rendement et d’autres biens plus sécurisés mais avec des potentiels de valorisation.

La société de gestion de portefeuille Fiducial Gérance est habilitée à acquérir du patrimoine hors de France sans dépasser 1/3 de son capital social.

Il est également possible d’investir dans des SCPI construite autour d’un thème (santé, éducation ou hôtellerie par exemple).

Une gestion entièrement prise en charge par la société de gestion

La gestion n’est pas confiée à l’investisseur et est intégralement prise en charge par des professionnels dument qualifiés et mandatés par la société de gestion. A cet effet il peut sembler que les frais de gestion soient un peu plus élevés que sur d’autres classes d’actifs. Mais il faut prendre en compte le fait que ces frais englobent une multitude de prestations (frais de gestion, assurances, travaux, taxes etc.). Les gestionnaires ont un rôle clé en essayant autant que possible d’optimiser la location des espaces.

La société de gestion a aussi un rôle clé dans la mise en place d’une politique de travaux et d’entretien afin d’adapter les locaux à l’usage de leurs occupants.

Ainsi l’investisseur ne s’occupe de rien et perçoit trimestriellement ses loyers.

L’expérience de Fiducial Gérance

Avec plus de 1,9 milliard d’euros d’actifs sous gestion, Fiducial Gérance est l’un des principaux acteurs indépendants du marché des SCPI. Il est un protagoniste reconnu des sociétés de gestion depuis plus de 70 ans. Il figure parmi les premiers acteurs qui ont investi le marché des SCPI de bureaux et a investi le secteur des commerces et des résidences gérées depuis les années 80.

En quelques chiffres clés Fiducial Gérance c’est :

  • 6 SCPI
  • 1,9 milliard d’euros d’actifs sous gestion
  • 630 000 m2 d’actifs immobiliers gérés
  • 700 immeubles et 1967 locataires sous gestion
  • 30 000 associés

La garantie d’une stabilité et d’une règlementation stricte

Les SCPI de Fiducial Gérance sont reconnues pour leur stabilité, ainsi que pour la continuité des revenus versés aux investisseurs.

De plus la SCPI bénéficie d’une stricte règlementation, celle de la société de gestion (ici Fiducial Gérance) comme celle de chacune des SCPI gérées. L’AMF a notamment un rôle primordial dans cette règlementation en délivrant un agrément à chacune des SCPI ainsi qu’aux sociétés de gestion de portefeuille (SGP).

De plus les SGP font l’objet d’un reporting continu sur leur activité de gestion et doivent également rendre des comptes à l’AMF.

La qualité des actifs immobiliers

Une bonne SCPI est avant tout une SCPI avec un patrimoine immobilier de qualité. Les SCPI Fiducial Gérance font une part belle aux actifs dit « Prime » par exemple en région parisienne.

Cette stratégie prime est appliquée à toutes les classes d’actifs, des bureaux au commerces en passant par les logements.

Ce choix d’investissement peut se faire au détriment du rendement mais permet de garantir la pérennité des revenus et la sécurité du placement.

Par exemple pour la SCPI Selectipierre2 les actifs sont principalement situés dans le Quartier Central des Affaires de Paris (QCA) avec des adresses prestigieuses comme la rue de Rivoli ou le Parc Monceau. Ces choix d’actifs sont la garantie d’une certaine sécurité sur la valorisation de votre patrimoine dans le temps.

L’achat de SCPI une protection contre l’inflation et un investissement de type « total return »

Grâce à l’indexation des loyers, les SCPI sont un bon outil de protection contre l’inflation car les loyers sont indexés.

De plus, l’investissement est défini comme « total return » car la rentabilité totale de l’investissement est versée aux associés et pas seulement les plus-values liées à la revente des actifs.

Les SCPI sont réputées pour verser des dividendes importants en plus du potentiel de valorisation du capital sur le long terme. On s’aperçoit donc que sur le long terme les rendements d’une SCPI n’ont rien à envier à d’autres classes d’actifs comme les actions.

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2. Comment investir dans une SCPI Fiducial Gérance ?

Il est important de bien définir vos objectifs avant d’investir dans une SCPI Fiducial Gérance.

Si votre objectif est de générer des revenus complémentaires il s’agira d’investir avec vos fonds propres

C’est en général la manière la plus courante d’investir dans la pierre papier. Vous pouvez les acquérir en passant par votre conseiller en gestion de patrimoine ou votre conseiller en investissement financier.

Vous commencez à toucher les loyers trimestriels dès la fin de la période de carence. Vous pouvez également bénéficier du régime fiscal avantageux du micro foncier si vous disposez déjà de revenus fonciers.

Si vous cherchez davantage de rendement sur votre contrat d’assurance vie : procéder à un arbitrage entre fonds en euros et SCPI ou SCP/SCI de SCPI

Vous n’êtes pas sans savoir que les rendements des fonds en euros sont en chute libre notamment en cette année 2019.

Si vous ne souhaitez pas investir sur le marché en actions mais que vous souhaitez tout de même diversifier votre portefeuille pour aller chercher un rendement supérieur au fonds en euros, les SCPI sont un très bon produit qui permet de combiner sécurité et rendement. Toutefois prenez garde aux frais additionnels qui peuvent être élevés en fonction des assureurs.

La solution peut être les SCI ou SCP de SCPI qui en plus de disposer des mêmes avantages que les SCPI disposent en général de frais de souscription bien moins importants.

Si vous êtes redevable de l’IFI, le démembrement des parts de SCPI sera particulièrement intéressant.

Il s’agit d’une règle du code Civil qui date de 1804 et qui repose sur la séparation de la pleine propriété en deux parties: la nue-propriété et l’usufruit.

Grâce à ce mécanisme vous bénéficiez d’un rabais sur le prix des parts qui correspond à la durée du démembrement. Par exemple sur 7 ans, vous bénéficiez d’une décote de 25%.

De plus, la montant investi en nue-propriété n’est pas taxable à l’IFI et peut donc être déduit de votre assiette taxable. A l’issue de la période de démembrement que vous aurez choisie, plusieurs options s’offriront à vous, vous pourrez céder vos parts pour récupérer votre argent ou profiter du remembrement des parts pour ensuite toucher les loyers chaque trimestre par exemple.

Si vous souhaitez vous générer des revenus complémentaires pour la retraite il est pertinent d’investir dans une SCPI grâce à l’effet de levier du crédit.

Si vous avez déjà acheté à crédit pour acquérir un bien immobilier l’investissement en SCPI à crédit est quasiment similaire. Toutefois il est à noter que les banques ne financent que les SCPI qui appartiennent à leur réseau. Donc si vous passez par votre banque votre choix sera forcément restreint car vous ne pourrez pas choisir toutes les SCPI du marché.

Si au contraire vous choisissez de passer par nos partenaires vous avez accès à un choix bien plus élargi. Il est à toutefois à noter que les taux du prêt sont souvent plus élevés que les investissements en immobilier classique et que les conditions de garantie sont plus exigeantes.

Investir dans une SCPI à capital fixe ou à capital variable ?

Il existe deux catégories de SCPI de rendement : à capital fixe ou à capital variable. La différence se situe dans la composition du capital. Dans une SCPI à capital fixe, le capital est défini dans les statuts de la société. Elle procède à des augmentations de capital d’un volume et d’une durée définis par la société de gestion. Le capital progresse donc par tranches successives et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond statutaire est atteint, le capital demeure donc… fixe.

L’acquisition de nouvelles parts est possible sur le marché secondaire en rachetant les parts d’un associé sortant. Chez netinvestissement nous déconseillons ces SCPI à capital fixe en raison du risque d’illiquidité.

Les SCPI à capital variable sont plus souples et liquides que les SCPI à capital fixe.

La société de gestion peut émettre à tout moment des parts nouvelles ou racheter les parts pour laisser sortir un associé. Seules des limites à la hausse ou à la baisse existent.

Le mécanisme est le suivant : quand un associé se retire, la SCPI va acquérir ses parts et va délivrer de nouvelles parts pour les nouveaux investisseurs.

La caractéristique de ce type de produit est que le souscripteur connait par avance le prix d’acquisition et de rachat de ses parts.

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3. La gamme de SCPI Fiducial Gérance

Fiducial Gérance propose une gamme élargie de SCPI. Nous détaillerons ici les 4 SCPI à capital variable qui ont retenu notre attention.

SCPI BUROBOUTIC

Créée depuis plus de 30 ans, la SCPI de rendement Buroboutic investit dans plusieurs types d’actifs (commerces, bureaux, locaux d’activité, entrepôts) mais reste à dominante « Commerces ».

Le patrimoine BUROBOUTIC se situe autant en région qu’en Ile-de-France.

Les chiffres clés :

  • Type de capital : variable

  • Capitalisation 2018 : 357,7 millions d’euros

  • Surfaces gérées en 2018 : 188 473m2

Souscription :

  • Prix de souscription : 267 euros

  • Minimum de souscription : 2 670 euros

  • Délai de jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la souscription et son règlement

  • Taux d’occupation financier 2018 : 89,04%

  • Commission de souscription : 10% HT

  • Taux de distribution 2018 : 4,34%

SCPI FICOMMERCE

Forte d’une création depuis plus de 30 ans également, la SCPI FICOMMERCE a procédé à des regroupements et fusions successives depuis son lancement. Aujourd’hui le patrimoine est investi à plus de 80% en « Commerces ». Son patrimoine qui développe une surface d’environ 300 000 m2 est situé partout en France.

Les chiffres clés :

  • Type de capital : variable

  • Capitalisation 2018 : 668,7 millions d’euros

  • Surfaces gérées en 2018 : 299 513m2

Souscription :

  • Prix de souscription : 230 euros

  • Minimum de souscription : 2 300 euros

  • Délai de jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la souscription et son règlement

  • Taux d’occupation financier 2018 : 91,27%

  • Commission de souscription : 10% HT

  • Taux de distribution 2018 : 4,61%

SCPI SELECTIPIERRE 2

Forte de la fusion de trois SCPI « Bureaux » : SELECTIPIERRE 2, SELECTIPIERRE 1, CROISSANCE IMMO elle développe désormais un patrimoine de 360 millions d’euros.

Son patrimoine constitué dans les années 1980, répond aux exigences les plus hautes en termes de qualités d’immeubles et d’emplacements.

Ce patrimoine exceptionnel permet aux investisseurs de sécuriser leur placement et de profiter d’une valorisation de leur capital.

Les chiffres clés :

  • Type de capital : variable

  • Capitalisation 2018 : 386,7 millions d’euros

  • Surfaces gérées en 2018 : 73 161m2

Souscription :

  • Prix de souscription : 705 euros

  • Minimum de souscription : 7 500 euros

  • Délai de jouissance : 1er jour du 4ème mois suivant la souscription et son règlement

  • Taux d’occupation financier 2018 : 93,74%

  • Commission de souscription : 10% HT

  • Taux de distribution 2018 : 3,68%

SCPI LOGIPIERRE 3

Crée en 1986 LOGIPIERRE 3 est la première SCPI du marché spécialisée sur le thème des résidences hôtelières et étudiantes.

Le patrimoine immobilier se compose au 31 décembre 2018 de 6 immeubles situés à Toulouse, Nice, Montpellier, Strasbourg et Paris.

Il est à noter que l’ensemble des baux a été renégocié ces dernières années, sécurisant ainsi les revenus de la SCPI.

Les chiffres clés :

  • Type de capital : variable

  • Capitalisation 2018 : 56,8 millions d’euros

  • Surfaces gérées en 2018 : 17 360m2

Souscription :

  • Prix de souscription : 1 456 euros

  • Minimum de souscription : 7 280 euros

  • Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription et son règlement

  • Taux d’occupation financier 2018 : 100%

  • Commission de souscription : 10% HT

  • Taux de distribution 2018 : 4,71%

Conclusion

Les SCPI Fiducial Gérance répondent à un cahier des charges précis qui est la démonstration de la recherche de sécurité et de rentabilité pour votre investissement.

La pierre papier a un rôle à jouer dans votre organisation patrimoniale. Toutefois il parait primordial de vous faire accompagner dans cet investissement. Cela vous permet de mettre toutes les chances de votre côté pour que cet investissement soit un succès et qu’il réponde pleinement à vos objectifs.

Si vous avez encore des questions concernant cet investissement n’hésitez pas à vous tourner vers un de nos chefs de projet patrimonial Netinvestissement.

À propos de l'auteur

Pierre-Louis Bony , Conseiller en gestion de patrimoine

Après une classe préparatoire et un master en management à Audencia Business School, Pierre-Louis choisit d’orienter sa carrière professionnelle dans les métiers du conseil et de l’audit chez EY pendant 4 ans.

En parallèle, il développe une activité immobilière depuis plusieurs années en tant qu’investisseur (LMNP, location saisonnière, colocation).

Afin de valider ses compétences en immobilier et en conseil financier Pierre-Louis intègre KEDGE Business School dans le cadre du master spécialisé IMPI (Gestion de patrimoine et Immobilier). Après une expérience professionnelle en tant qu’asset manager en résidentiel et high street retail chez Groupama Immobilier, il décide d’intégrer Netinvestissement convaincu par leur approche disruptive et novatrice.

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