Pourquoi et comment investir dans une SCPI Foncia ?

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Par Pierrick Brillaud
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L’article « Pourquoi et comment investir dans une SCPI Foncia ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Investir dans une SCPI FONCIA permet d’allier investissement performant avec une gestion qualitative grâce à l’expertise de gestion du groupe FONCIA.

Vous constatez que les rendements des livrets règlementés ne sont pas assez intéressants ? Vous en avez assez de voir le rendement du fonds euros de votre contrat d’assurance-vie s’éroder année après année ? Pour autant, vous ne souhaitez pas investir sur des marchés financiers volatiles ? Alors, investir en parts de SCPI apparaît comme une véritable alternative.

En effet, malgré une collecte en baisse en 2018 (5,11 milliards en 2018 contre 6 milliards en 2017), les SCPI restent une solution de placement plébiscitée par les investisseurs.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent à tout un chacun d’investir dans l’immobilier, majoritairement institutionnel, à partir de quelques centaines d’euros. Ainsi, vous pouvez investir dans un actif tangible, sécurisant et diversifié sur plusieurs biens et souvent plusieurs zones géographiques. De plus, c’est une typologie d’actifs qui demeure performante, avec 4,35% de rendement moyen en 2018.

En revanche, l’offre en parts de SCPI est très étoffée et il n’est pas simple de s’y retrouver parmi la multitude de SCPI disponibles à la souscription. Nous allons donc dans ce guide nous intéresser aux SCPI proposées par le groupe FONCIA, pourquoi les privilégier et de quelle façon y investir.

Sommaire



1.Investir dans une SCPI de rendement

À savoir :

Il existe plusieurs types de SCPI : les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de valorisation.

  • Les SCPI fiscales ont pour objectif de diminuer au maximum les revenus fonciers perçus en permettant bien souvent à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts dans le cadre d’un dispositif d’incitation tel que la loi PINEL, la loi Malraux ou le mécanisme du déficit foncier.

  • Les SCPI de valorisation ont, quant à elles, pour objectif de générer une plus-value potentielle optimale dans le temps, une fois les parts revendues, mais elles ne distribuent pas de revenus.

  • Les SCPI de rendement, enfin, ont pour objectif de distribuer un maximum de revenus tout en offrant un maximum de sécurité face aux incertitudes de marché. Ce type d’investissement présente un certain nombre d’avantages ; en effet, vous pouvez investir dans des milliers de mètres carrés différents afin de percevoir des revenus complémentaires trimestriellement avec un bon rendement (+/- 5%) tout en n’ayant aucune gestion à assurer. Les SCPI de rendement ont pour vocation de collecter l’argent des investisseurs particuliers et professionnels puis d’investir cette collecte dans un parc immobilier.

Généralement institutionnel, ce parc immobilier est le plus souvent constitué de bureaux, de commerces ou construit en fonction de thématiques particulières comme la santé ou l’hôtellerie par exemple.

Après l’acquisition, la SCPI gère ou confie la gestion et l’entretien de ses immeubles. Les investisseurs perçoivent ainsi périodiquement (généralement par trimestre) les loyers issus de l’exploitation de ce parc immobilier.

Les avantages sont multiples : l’investisseur perçoit un revenu récurrent intéressant sans avoir aucune gestion.

De plus, à la différence d’un investissement immobilier classique locatif, l’investisseur mutualise son investissement sur plusieurs actifs immobiliers et des milliers de mètres carrés différents ce qui a pour effet de sécuriser son capital.

En plus du rendement très intéressant (4 à 6%), l’investisseur peut espérer bénéficier d’une plus-value via la revalorisation des parts, le parc immobilier étant expertisé au moins une fois par an par un professionnel indépendant.

Vous avez saisi l’intérêt d’un investissement dans une SCPI de rendement et vous vous demandez vers laquelle vous orienter ? Nous allons voir pourquoi investir dans une SCPI FONCIA s’avère particulièrement judicieux ; en effet, qui connaît mieux l’immobilier et sa gestion que cet acteur majeur de l’immobilier ?

2.Bénéficier de l’expertise du plus grand gérant immobilier Français

En investissant dans une SCPI FONCIA, vous bénéficiez de l’expertise du plus grand gestionnaire et administrateur de biens immobiliers en France.

Entité créée il y a près de 50 ans en 1972, FONCIA est un acteur du secteur de l’immobilier que l’on ne présente plus. Véritable référent des services immobiliers résidentiels et professionnels, FONCIA développe son activité et son expertise autour de la vente/achat de biens immobiliers, gestion locative classique et touristique.

Fort de ces éléments, le groupe FONCIA a une connaissance profonde du marché de l’immobilier et de sa gestion et pas seulement en France. En effet, en plus de la France, FONCIA est présent dans 3 autres pays : la Belgique, la Suisse et l’Allemagne.

Aujourd’hui, Foncia dispose de plus de 500 agences et accompagne plus de 1,7 millions de clients. En 2017, le groupe a géré plus de 41 000 immeubles et plus de 350 000 biens en location et a également enregistré 72 000 locations, 15 300 transactions et 15 500 locations vacances.

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3.Un panel étoffé et diversifié de SCPI

A travers son entité FONCIA Pierre Gestion, FONCIA met à disposition un panel varié de SCPI. Elles sont au nombre de cinq : Placement Pierre, FONCIA Pierre Rendement, FONCIA Cap’Hebergimmo, Le Patrimoine Foncier et Pierrevenus. Ces SCPI présentent des stratégies d’investissement et des actifs immobiliers différents.
Leurs particularités sont les suivantes :

Placement Pierre

Placement Pierre est une Société Civile de Placement Immobilier issue de la fusion en 2015 de deux SCPI nommées Fininpierre et Rocher Pierre 1. Cette fusion présente un certain nombre d’avantages : une réduction des coûts d’exploitation, une mutualisation des ressources, des projets d’investissement et des risques locatifs. Composée de 170 actifs financiers, cette SCPI se révèle très diversifiée et bénéficie d’une grosse capitalisation : 322,68 M€. En plus de cela, cette SCPI, avec 4,73% de taux de distribution en 2018, est performante.

Véritable actualité : Placement Pierre est passée en capital variable. Ce changement, voté lors de l’Assemblée Générale Extraordinaire le 19 décembre 2018, va faciliter et fluidifier la collecte et la revente qui s’effectueront désormais à un prix fixé et non plus selon le carnet d’ordre (prix fixé en fonction de l’offre et la demande) comme cela est le cas pour une SCPI à capital fixe. Pour le moment, la collecte est fermée sur cette SCPI mais elle devrait reprendre très prochainement.

FONCIA Pierre Rendement

FONCIA Pierre Rendement est une SCPI à capital fixe. De ce fait, elle jouit d’un développement relativement mesuré et a un objectif de création de valeur, soit de valorisation de son patrimoine immobilier. Celui-ci est diversifié géographiquement et investi selon une répartition équivalente entre Paris, la région parisienne et la province. Concernant le rendement, celui-ci a été de 4,59% en 2018.

SCPI phare

SCPI phare du groupe FONCIA créée en 2013, FONCIA Cap’Hebergimmo bénéficie d’une stratégie d’investissement totalement innovante et intelligente. En effet, cette SCPI à capital variable concentre ses investissements dans des secteurs très dynamiques à savoir l’hôtellerie, les résidences hôtelières ou encore les espaces de séminaires.

Ses investissements, consacrés uniquement à des actifs neufs, ont la particularité de jouir des dernières normes environnementales. En plus de cela, FONCIA veille à la sélection des exploitants des immeubles acquis en ne retenant que des gestionnaires spécialisés dans leur secteur d’activité. Et cela se voit dans les chiffres : 100% de taux d’occupation financier en 2018 et un excellent taux de distribution de 4,72% la même année.

Patrimoine Foncier

Le Patrimoine Foncier est, quant à elle, une des plus anciennes SCPI du marché. Ouverte en 1968, il s’agit d’une SCPI spécialisée dans l’immobilier d’entreprise. Ses actifs sont essentiellement constitués de bureaux même s’il est également à noter la présence de locaux commerciaux. Son patrimoine immobilier se situe principalement à Paris et en région parisienne mais elle dispose également de quelques actifs dans les grandes métropoles régionales dynamiques de province.

Côté performance, Patrimoine Foncier bénéficie d’un des meilleurs taux de rendement interne (TRI) du marché avec un TRI 10 ans de 13,26% entre 2006 et 2016. A cet effet, elle s’est distinguée en remportant le prix de de la meilleure performance globale sur 10 ans aux Victoires de la pierre-papier, puis au Grand Prix de la pierre-papier en 2017. En outre son taux de distribution sur valeur de marché ressort à 3,99% en 2018.

SCPI PIERREVENUS

Enfin, la SCPI PIERREVENUS est une SCPI à capital variable ayant pour objectif de délivrer un maximum de rendement, allié à l’acquisition d’un patrimoine de qualité. Celle-ci est composée de plus de 70 actifs immobiliers sur la totalité du territoire national français.

Côté performance, celle-ci affiche un excellent rendement de 4,98% en 2017 (pour les souscriptions supérieures à 100 000 €) et voit le prix de sa part se revaloriser de manière régulière. Le taux d’occupation financier moyen sur l’année 2017 s’établit à 90,06 %, garantissant ainsi une pérennité de rendement à ses associés. De plus, elle présente un taux d’occupation de plus de 90% fin 2017 ce qui assure une certaine stabilité de son rendement.

Cette SCPI est accessible à la souscription en direct ou via l’assurance-vie. Attention toutefois car elle n’est accessible en assurance-vie à travers le contrat d’assurance-vie Aviva exclusivement.

Maintenant que vous avez saisi tout l’intérêt d’investir dans une SCPI FONCIA, intéressons-nous aux différentes possibilités pour y souscrire.

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4.Comment investir dans une SCPI FONCIA

Vous pouvez investir dans une SCPI FONCIA de différentes manières : soit au comptant soit à crédit, et soit en direct soit au sein d’un contrat d’assurance-vie.

L’investissement comptant permet aux investisseurs d’acquérir des supports immobiliers qualitatifs avec un risque mesuré dans un véritable objectif de diversification de leur épargne. Une fois que ceux-ci ont investi, ils perçoivent, à l’issue du délai de jouissance (3 à 6 mois selon les SCPI) des revenus trimestriellement directement sur leur compte bancaire.

Outre l’investissement en direct, il est également possible de bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie en y logeant des parts de SCPI et ainsi ne pas subir la fiscalité des revenus fonciers générés par la SCPI. Ainsi, l’objectif de l’investissement n’est plus de générer des revenus complémentaires quasi-immédiats mais répond à un objectif de capitalisation (fructification du capital). En souscrivant des SCPI via une assurance-vie, l’investisseur sera soumis à la fiscalité attractive de ce support bien connu des Français. Dans le cadre d’un rachat total ou partiel, les intérêts perçus seront imposés à hauteur de 30% (Prélèvement Forfaitaire Unique) avant 8 ans ou à l’impôt sur le revenu (attention à ajouter les Prélèvements Sociaux). Au-delà de 8 ans, vous bénéficiez d’une fiscalité à hauteur de 7,5% pour la part des intérêts qui dépasse 4 600 € pour une personne seule et 9200 € pour un couple (attention à ajouter les Prélèvements Sociaux).

De plus, en cas de décès, le capital versé aux bénéficiaires est exonéré de droits de succession à hauteur de 152 500 € par bénéficiaire pour les versements effectués avant 70 ans et à hauteur 30 500 € tous bénéficiaires confondus pour les versements effectués au-delà de 70 ans.

Quelques incommodités

En revanche, investir en SCPI via l’assurance-vie présente également quelques inconvénients car il existe une offre réduite de SCPI accessibles par l’assurance-vie et les frais peuvent s’avérer relativement élevés. En effet, à la commission de souscription acquise à la SCPI s’ajoutent généralement les frais d’entrée de l’assurance-vie.

Outre l’acquisition de parts au comptant, l’investisseur peut également utiliser un financement afin d’investir dans des parts de SCPI. Les loyers perçus auront ainsi pour bénéfice de diminuer l’effort d’épargne de l’investisseur, correspondant à la différence entre le montant de l’échéance du crédit et du loyer servi. De plus, cela peut s’avérer être une bonne solution pour les investisseurs imposables car les intérêts d’emprunt remboursés à la banque sont déductibles des revenus perçus pour limiter les revenus fonciers.

Indépendamment de la méthode d’investissement privilégiée, la souscription doit nécessairement être effectuée par l’intermédiaire d’un Conseiller en Investissement Financier (CIF) car les SCPI sont un produit d’investissement agréé par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers). A cet effet, n’hésitez pas à solliciter l’un de nos chefs de projet patrimoniaux afin de vous fournir les conseils et les documents nécessaires.


5.Chiffres clés SCPI FONCIA

Placement Pierre

  • Type de capital : variable depuis décembre 2018.
  • Prix de souscription : sera connu lors de la ré-ouverture de la collecte.
  • Minimum de souscription : 3 450 € pour les nouveaux associés, pas de minimum pour les associés existants.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 3ème suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2018 : 89,96 %.
  • Commission de souscription : 6 % TTC.
  • Taux de distribution 2018 : 4,73 %

FONCIA Pierre Rendement

  • Type de capital : fixe.
  • Prix de souscription : selon carnet d’ordres puisque capital fixe.
  • Minimum de souscription : 4 800 € pour les nouveaux associés. Pas de minimum pour les associés existants.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 3ème suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2018 : 95,45 %.
  • Commission de souscription : 9,6 % TTC.
  • Taux de distribution 2018 : 4,59 %

FONCIA Cap’Hebergimmo

  • Type de capital : variable.
  • Prix de souscription : 265 €.
  • Minimum de souscription : 2 650 € (10 parts) pour les nouveaux associés. Pas de minimum pour les associés existants.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 3ème suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2018 : 100 %.
  • Commission de souscription : 8,6 %.
  • Taux de distribution 2018 : 4,72%

Le Patrimoine Foncier

  • Type de capital : fixe.
  • Prix de souscription : selon carnet d’ordres.
  • Minimum de souscription : 6 000 € pour les nouveaux associés.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 3ème suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2018 : 76%.
  • Commission de souscription : 4,8 %.
  • Taux de distribution 2018 : 3,99 %

Pierrevenus

  • Type de capital : variable.
  • Prix de souscription : 268 €.
  • Minimum de souscription : 268 €.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 3ème suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2017 : 91,70 %.
  • Commission de souscription : 5,03 % TTC pour les souscriptions supérieures à 100 000 €.
  • Taux de distribution 2017 : 4,65%.

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Conclusion

Le but de ce guide est de vous montrer tout l’intérêt et les différentes possibilités afin d’investir dans une SCPI FONCIA.

Vous avez pu vous en apercevoir, le groupe FONCIA dispose d’une offre variée de SCPI et il existe des solutions multiples afin d’acquérir des parts de ces mêmes SCPI.

N’oubliez pas pour autant que l’investissement en parts de SCPI répond aux mêmes exigences de prudence que pour tout investissement dont le capital n’est pas garanti.

Afin de sélectionner les SCPI et la stratégie patrimoniale la plus adaptée pour votre investissement, nous vous encourageons à faire appel à l’un de nos chefs de projet patrimoniaux qui saura définir avec vous votre projet et vous accompagner dans la mise ne place de celui-ci ?e but de ce guide est de vous montrer tout l’intérêt et les différentes possibilités afin d’investir dans une SCPI FONCIA.

À propos de l'auteur

Pierrick Brillaud , Chef de Projet Patrimonial

Après un Master Grande École spécialité Banque/Assurance à l'ESC Rennes, Pierrick Brillaud débute sa carrière au sein de la banque de gestion privé 1818. Par la suite, il intègre le Groupe Crédit Agricole en tant que Conseiller Privé. Durant cette expérience, Pierrick gère et développe un portefeuille de plus de 600 clients patrimoniaux.

Privilégiant une structure plus dynamique et convaincu de la nécessité de moderniser le conseil en patrimoine, il décide d’intégrer l’équipe de Net-investissement en tant que chef de projet patrimonial en septembre 2018.

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