Pourquoi et comment investir dans une SCPI Intergestion ?

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Par Jean-Philippe Perrin
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L’article « Pourquoi et comment investir dans une SCPI Intergestion ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Le groupe INTER GESION a développé une gamme de SCPI innovantes qui se différencient du marché classique puisqu’elles répondent à toutes les problématiques fiscales des investisseurs. En outre, INTER GESTION propose une SCPI de rendement performante apportant une valeur ajoutée dans un choix d’investissement.

D’un point de vue général, les Sociétés Civiles de Placements Immobilier rencontrent un énorme succès actuellement puisqu’elles offrent un rendement attrayant (4 à 6%) tout en ayant un coté sécurisé apprécié par les français : l’investissement dans la PIERRE.

Le marché est donc ainsi fait : il existe plus de 180 SCPI dont la collecte nette durant le 1er semestre 2019 est de 4,3 Milliards d’euros.

Dans un marché en forte demande, avec une offre toujours plus large, comment vous y retrouver ? Comment bien choisir la (ou les) SCPI dans laquelle (lesquelles) investir ? Chez Netinvestissement nous avons la conviction que la qualité et la signature de la société de gestion, autrement dit le gestionnaire de la SCPI, est l’un des éléments primordiaux à intégrer dans votre analyse dans une optique d’investissement.

Nous avons donc choisi de faire un focus sur la société de gestion INTER GESTION, acteur majeur de la gestion d’actifs, qui se distingue par son expérience et la pertinence de son offre.

C’est d’ailleurs la seule société de gestion Immobilière que notre comité a sélectionné en matière de réduction fiscale.

Sommaire


1. Pourquoi investir dans les SCPI ?

Pour rappel, les SCPI collectent des capitaux auprès d’investisseurs qu’elles utilisent pour constituer un parc d’actifs immobiliers. Elles mettent en location ces locaux et en assurent la gestion.

En contrepartie de leurs investissements, les épargnants (actionnaires) perçoivent des loyers, généralement distribués trimestriellement, fruits de la performance de gestion de la SCPI.

La SCPI répond donc parfaitement à l’adage «ne pas mettre tous vos oeufs dans le même panier ».

La diversification ne s’arrête pas simplement à un nombre de biens défini puisqu’elles offrent l’accès à de l’immobilier d’entreprise (bureaux), tertiaire (locaux d'activités, hôtellerie et commerces), ou encore résidentiel. Géographiquement aussi, puisque les SCPI peuvent acheter des biens immobiliers sur le territoire national comme à l’international.

Il est donc possible de construire un portefeuille de parts de SCPI diversifié, répondant à vos besoins et objectifs patrimoniaux, et s’inscrivant dans le respect de votre profil d’investisseur.

Néanmoins, il est important d’analyser certains critères avant de se lancer sur ce type d’opération. Par exemple, il est important de privilégier une SCPI ayant une capitalisation importante, et surtout à capital variable, afin de vous assurer que votre investissement respecte un ratio rendement risque maitrisé et que la société de gestion assure la vente et le rachat des parts en continu.

Il sera aussi important d’étudier le trackrecord de la société de gestion, c’est-à-dire de prendre en compte le sérieux et l’expérience de celle-ci. Car c’est bien cette dernière qui a en charge de gérer et faire fructifier votre patrimoine.

Il existe trois principaux types de SCPI :

  • Les SCPI de rendement qui sont investies dans l’immobilier professionnel, résidentiel et commercial, dont l’objectif est d’obtenir de la distribution de revenus
  • Les SCPI démembrées ou au sein de contrat d’assurance vie dont l’objectif est d’obtenir une valorisation de votre capital dans le temps et sans subir de fiscalité
  • Les SCPI fiscales s’inscrivant dans un dispositif de défiscalisation de type Malraux, Pinel ou déficit foncier, et permettant à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Les SCPI offrent donc pour un investisseur de multiples avantages comme la facilité d’investissement puisqu’une simple souscription suffit, peu de gestion puisque la SCPI s’occupe de tout, des revenus récurrents avec des loyers perçus généralement trimestriellement, et un investissement diversifié qui permet de diluer les risques.

A noter :

Les SCPI restent de l’immobilier, soit un investissement à privilégier sur du long terme (minimum 8 ans) afin de vous assurer d’une bonne revalorisation de votre investissement. En effet, les frais de souscription restent élevés, entre 5 et 12%, d’où l’importance de les amortir dans le temps.

2. Le groupe INTER GESTION : 30 ans d’expérience

INTER GESTION est une société indépendante spécialisée dans la gestion de SCPI fiscales et de rendement.

Depuis sa création en 1989, INTER GESTION, société de gestion de SCPI agréée par l'Autorité des Marchés Financiers depuis 1995, est une des seules SCPI à intervenir dans le domaine de l’ingénierie fiscale et immobilière destinée à l'investissement privé.

Cette société de gestion est reconnue et reconnaissable par la qualité de son parc immobilier, et par son savoir-faire dans la réhabilitation d'immobilier résidentiel et l'acquisition de murs commerciaux.

L’une des grandes forces d'INTER GESTION est donc de maitriser l’ensemble des métiers liés à la gestion d’actifs immobiliers : la distribution de produits immobilièrs et l’assistance à maitrise d’ouvrage œuvrant dans la rénovation et la transformation de biens immobiliers notamment pour le compte des SCPI du groupe.

La combinaison de la maitrise des métiers de la promotion immobilière et de ceux de la gestion d’actifs fonciers ainsi que sa maitrise d’ingénierie fiscale est la grande force du groupe INTER GESTION. Cela lui a permis de construire et de faire évoluer un parc immobilier de plus de 200 000 mètres carrés de bâtiments tertiaires en ligne avec les modes de consommation actuels d’immobilier et les normes environnementales et énergétiques en vigueur

Découvrez notre infographie


3. La gamme de SCPI INTER GESTION

SCPI PATRIMOINE HABITAT NEUF-SCPI FISCALE : «  SCPI Pinel »

Idée de base : réduire la pression fiscale de manière régulière.

Objectifs :

  • Diversification du patrimoine
  • Réduction d’imposition (18% pendant 9 ans sur le montant investi)
  • Perception de revenus complémentaire avec une plus value éventuelle

Rappel du dispositif Pinel :

comme le stipule l’article 199 novovicies ce dispositif permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12% du montant investi pour une durée de location de 6 ans, de 18% du montant investi pour une durée de location de 9 ans (durée retenue par la SCPI Patrimoine Habitat Neuf) et de 21% du montant investi pour une durée de location de 12 ans.

La réduction d’impôt est calculée dans la limite globale d'un montant investi de 300 000 € par an. Elle débute au titre de l'année de souscription en part de la SCPI Patrimoine Habitat Neuf sans qu'il soit nécessaire d’attendre la mise en location des logements correspondants. Le montant de réduction d'impôts pour une part souscrite à 1 000 € est de 180 €. La SCPI a une durée de vie de 15ans.

Souscription
Prix de souscription : 1 000 € (nominal 840 € + prime d’émission 160 €)
Minimum de souscription : Min 10 parts -10 000 euros
Durée de la SCPI : 12 ans à compter du jour de son immatriculation
Frais de souscription : 10,00% TTI qui supporte 8,50% TTI de frais de collecte et 1,50% TTI de frais de recherche et d’investissement

Durée de la détention des parts : les parts devront être conservées pendant une durée minimum de 9 ans, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la mise en location, par la SCPI, du dernier des immeubles acquis au moyen de la souscription. Le délai de détention des parts est estimé à environ 13 ans à compter de la date de souscription.

SCPI PIERRE INVESTISSEMENT 10 : «  SCPI MALRAUX »

Idée de base : réduire une pression fiscale exceptionnelle

Objectifs :

  • Diversification du patrimoine
  • Acquisition d’un patrimoine immobilier résidentiel de qualité avec restauration de biens ayant une histoire et du cachet
  • Réduction d’imposition (18% de réduction d’impôt immédiate)
  • Perception de revenus complémentaires avec une plus-value éventuelle

Rappel du dispositif Malraux :

Acquisition d’immeubles situés dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé et dont la restauration aura été déclarée d’utilité publique ou prévue par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé. La conservation minimum est de 9 ans. Le maximum de réduction d’impôt est de 120 000€ par an.

Souscription
Prix de souscription : 1 000 € (nominal 800 € + prime d’émission 200 €)
Minimum de souscription : Min 5 parts -5 000 euros (Maximum 670 parts)
Durée de la SCPI : 15 ans à compter du jour de son immatriculation
Frais de souscription : 12,00% TTI qui supporte 9,60% TTI de frais de collecte et 2,40% TTI de frais de recherche et d’investissement

Durée de la détention des parts : les parts devront être conservées pendant une durée minimum de 9 ans, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; cette période pourra être plus longue puisqu’elle court à compter de la mise en location, par la SCPI, du dernier des immeubles acquis au moyen de la souscription. Le délai de détention des parts est estimé à environ 12 ans à compter de la date de souscription.

SCPI PIERRE CAPITALISATION : «  SCPI DEFICIT FONCIER »

Idée de base : réduire la pression fiscale de la pierre

Objectifs :

  • Diversification du patrimoine
  • Acquisition d’un patrimoine immobilier résidentiel de qualité avec valorisation
  • Réduction d’imposition grâce au déficit foncier selon TMI (Tranche Marginale d’Imposition)
  • Pas de perception de revenus immédiats mais recherche d’une plus-value éventuelle dans le futur.

Rappel du dispositif du Déficit Foncier :

Le principe de déficit foncier est un régime de droit commun qui s’appuie sur le code général des impôts (article 156-1-3°).

De fait il ne rentre pas dans le plafonnement des niches fiscales et n’est pas sujet aux modifications des lois de finances.

Le déficit foncier généré en souscrivant à la SCPI Pierre Capitalisation permettra de :

  • Déduire la charge de travaux générée sur les revenus fonciers existants sans aucune limite
  • Déduire jusqu’à 10 700 € supplémentaires sur le revenu global les années de réalisation des travaux
  • Reporter le reliquat non imputé sur les revenus fonciers pendant 10 ans

La SCPI Pierre Capitalisation est une SCPI de Déficit foncier de droit commun. Les associés bénéficieront d’un déficit foncier représentant environ 65% du montant de leur souscription.

Souscription
Prix de souscription : 1 000 € (nominal 820 € + prime d’émission 180 €)
Minimum de souscription : Min 10 parts -10 000 euros
Durée de la SCPI : 15 ans à compter du jour de son immatriculation. Possibilité de dissolution anticipée ou de prorogation sur décision des associés réunis en Assemblée Générale Extraordinaire
Commission de souscription : 11,00% TTI qui supporte 9,50% TTI de frais de collecte et 1,50% TTI de frais de recherche et d’investissement

Durée de la détention des parts : pour conserver l’avantage fiscal, les parts doivent être détenues pendant une période minimum de 3 ans à compter de la dernière année de déduction des déficits fonciers.

Comme précisé dans « l’avertissement » de la note d’information, du fait du manque de liquidité du placement, les investisseurs ne pourraient espérer récupérer leur argent qu’au terme d’une durée de 15 ans, sauf dissolution anticipée.

SCPI CRISTAL RENTE : «  SCPI DE RENDEMENT  »

Idée de base : accroître la rentabilité de vos placements sur une solution ayant une rentabilité actuelle de 5% net de frais et une revalorisation régulière de la part.

Objectifs :

  • Diversification du patrimoine
  • Acquisition d’un patrimoine immobilier professionnel essentiellement de grandes enseignes (Gamm vert, Grand Frais, Bricomarché, LIDL, Burger King etc)
  • Perception de revenus immédiats avec plus-value éventuelle dans le futur
Souscription
Prix de souscription : le prix d’émission de la part est fixé à 1 224,30 € incluant une prime d’émission de 213 € par part qui servira à l’amortissement comptable des frais et droits d’enregistrements relatifs à l’acquisition des actifs immobiliers. Ce mode de présentation des frais permet au souscripteur de connaître immédiatement, au moment de la souscription, quel sera le montant net de son investissement effectivement consacré à l’acquisition d’actifs.
Minimum de souscription : minimum 1 part (minimum de détention en cas de cession). Pas de maximum
Durée de la SCPI : viagère
Commission de souscription : les frais de souscription sont perçus en sus du prix d’émission à un taux de 8,80% TTI de frais de collecte et 1,20% TTI de frais de recherche foncière, soit 10% TTI
Commission de gestion annuelle : 1,04% TTC des produits locatifs potentiels hors taxes encaissés et des produits financiers
Durée de la détention des parts : placement immobilier à long terme (10 ans au minimum)

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4. Comment investir dans une SCPI INTER GESTION ?

Vous pouvez investir dans une SCPI INTER GESTION de plusieurs manières différentes : en direct, au comptant ou à crédit, ou encore en l’intégrant au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Investissement au comptant : investir un capital issu d’une épargne, d’un héritage, d’une donation ou d’un gain en SCPI permet d’acquérir des supports immobiliers professionnels offrant un niveau de risque mesuré et une grande diversification. A l’issue du délai de jouissance (3 à 6 mois selon les SCPI) les loyers sont perçus trimestriellement directement par l’investisseur. Autre avantage, les sommes investies le sont à 100%, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquant qu’à la sortie, c’est à dire en cas de revente des parts.

Investissement à crédit : dans la même optique, l’investissement en SCPI par le biais d’un financement permet d’utiliser le levier du crédit pour acquérir des parts. Dans un contexte de taux d’intérêts très faible, le recours au crédit est un excellent moyen de constituer un portefeuille de SCPI fourni. Les loyers perçus viendront dans ce cas couvrir tout ou partie des mensualités du crédit. Dans l’optique d’un objectif où le besoin en revenus complémentaires n’est pas immédiat, avoir recours à l’emprunt pour se constituer un portefeuille conséquent et diversifié est une option intéressante. A cet titre, le groupe INTER GESTION vient d’obtenir un partenariat avec le CACF (Crédit Agricole Consumer Finance) pour le financement de Cristal Rente en pleine propriété. Cela vaut la peine de vous renseigner auprès de l'un de nos chefs de projet patrimonial.

Intégration au sein d’un contrat d’assurance-vie : pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, il est possible de loger des parts de SCPI dans un contrat.

Ainsi, la fiscalité des revenus fonciers générés par la SCPI n’est pas appliquée puisque s’applique la fiscalité de l’assurance-vie. Celle-ci étant conditionnée par l’ancienneté du contrat, deux périodes sont à distinguer.

Pour les contrats de moins de 8 ans, c’est le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) qui s’applique. Celui-ci est de 30% (12,8% de fiscalités et 17,2% de prélèvements sociaux). Au-delà de 8 ans, la fiscalité est de 7,5% pour la part des intérêts qui dépasse 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple (attention à appliquer les Prélèvements Sociaux).

Mais si la fiscalité et la liquidité offertes par l’intégration de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie sont très intéressantes, il y a quelques points d’attention à avoir en tête dans ce cadre précis.

Vous ne subissez pas de fiscalité sur les rendements (les loyers) puisque ceux-ci s’ajoutent à la valeur en compte au contrat :

  • Tout d’abord, l’offre de SCPI éligibles à l’assurance-vie est limitée
  • Les frais (pouvant aller de 6 à 12%) sont appliqués à l’entrée. La valeur investie est donc minorée du taux de frais à appliquer
  • Également important à prendre en compte, le démembrement n’est pas possible
  • Et enfin, en décidant d’intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, l’investissement par le biais d’un financement ne sera pas possible.

Conclusion

Fort de son expérience et d’une expertise poussée dans le secteur de l’immobilier tertiaire, INTER GESTION est un groupe solide maillant un savoir-faire dans le domaine de la gestion d’actifs et une approche innovante dans la construction et l’entretien de son parc. Cette société a la particularité de pouvoir coupler du rendement et de la réduction fiscale.

Intégrer une ou plusieurs de ses SCPI dans un portefeuille est donc tout à fait opportun et pertinent dans une stratégie d’investissement diversifiée et long terme. Celles-ci surfant sur des thématiques porteuses, elles offrent des perspectives intéressantes.

Pour autant, il est primordial de garder en tête que l’investissement en parts de SCPI répond aux mêmes exigences de prudence que pour tout investissement dont le capital n’est pas garanti.

Les chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement sont à votre écoute pour vous accompagner dans la mise en place de vos stratégies patrimoniales, fonction de vos possibilités et objectifs ; n’hésitez pas à prendre contact pour une étude de votre situation.

À propos de l'auteur

Jean-Philippe Perrin , Conseiller en gestion de patrimoine

Diplômé d’un Master en Gestion de Patrimoine à l’INSEEC , Jean-Philippe Perrin a rejoint dès la fin de son parcours scolaire le cinquième assureur mondial pour exercer le poste de conseiller financier pendant près de deux ans. Par la suite en 2014, il intègre une banque privée spécialisée en gestion patrimoine où il occupe le poste de Conseiller en Gestion Patrimoine pendant 4 ans avec beaucoup de réussite. Conscient que le métier de conseiller en Gestion Patrimoine est en pleine mutation, il rejoint, début 2018, netinvestissement à Paris.

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