Pourquoi et comment investir dans une SCPI PERIAL ?

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Par Nicolas Binaux
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L’article « Pourquoi et comment investir dans une SCPI PERIAL ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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Le groupe PERIAL a développé une gamme de SCPI innovantes et décorrélées des SCPI classiques, tout en restant performantes. Elles ont donc toute leur pertinence dans le portefeuille d’un investisseur.

Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ont le vent en poupe auprès des épargnants Français et enregistrent des collectes importantes (plus de 5 milliards d’euros par an) ces dernières années, signe d’une vitalité qui ne faiblit pas. Connues également sous le terme de « pierre papier », elles offrent des rendements attractifs (4 à 6%) et la possibilité pour chacun d’accéder à l’immobilier professionnel. Elles attirent donc naturellement de plus en plus d’investisseurs. On estime d’ailleurs à 1 million le nombre d’épargnants détenteurs de parts de SCPI et à près de 200 le nombre de SCPI proposées en France.

Dans un marché en forte demande, avec une offre toujours plus large, comment vous y retrouver ? Comment bien choisir la ou les SCPI dans lesquelles investir ? Chez Netinvestissement nous avons la conviction que la qualité et la signature de la société de gestion, autrement dit le gestionnaire de la SCPI, est l’un des éléments primordiaux à intégrer dans votre analyse dans une optique d’investissement.

Nous avons donc choisi de faire un focus sur la société de gestion PERIAL, acteur majeur de la gestion d’actifs, qui se distingue par son expérience et la pertinence de son offre.

Sommaire



1. Pourquoi investir dans les SCPI ?

Pour rappel, les SCPI collectent des capitaux auprès d’investisseurs qu’elles utilisent pour constituer un parc d’actifs immobiliers. Elles mettent en location ces locaux et en assurent la gestion. En contrepartie de leurs investissements, les épargnants (actionnaires) perçoivent des loyers, généralement distribués trimestriellement, fruits de la performance de gestion de la SCPI.

L’investissement en SCPI est donc un excellent moyen de diversifier vos placements facilement et avec un versement initial qui peut être modique.

Il est important de privilégier une SCPI de belle taille, c’est-à-dire avec une capitalisation importante, de 200 millions d’euros minimum, et à capital variable, c’est-à-dire que c’est la société de gestion qui assure la vente et le rachat des parts.

Il existe trois principaux types de SCPI :

  • Les SCPI de rendement qui sont investies dans l’immobilier professionnel et commercial ;
  • Les SCPI résidentielles ;
  • Les SCPI fiscales s’inscrivant dans un dispositif de défiscalisation de type Malraux, Pinel ou déficit foncier, et permettanr à l’actionnaire de bénéficier d’une réduction d’impôts.

Les SCPI vous offrent également la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier diversifié. Tout d’abord d’un point de vue sectoriel, puisqu’elles offrent l’accès à de l’immobilier d’entreprise (bureaux), tertiaire (locaux d'activités, hôtellerie et commerces), ou encore résidentiel. Géographiquement aussi, puisque les SCPI peuvent acheter des biens immobiliers aussi sur le territoire national comme à l’international.

Il est donc possible de construire un portefeuille de parts de SCPI diversifié, répondant à vos besoins et objectifs patrimoniaux, et s’inscrivant dans votre profil d’investisseur.

Les SCPI offrent donc pour un investisseur de multiples avantages :

  • Facilité d’investissement, puisqu’une simple souscription suffit ;
  • Pas de gestion, puisque la SCPI s’occupe de tout ;
  • Revenus récurrents, les loyers étant perçus généralement trimestriellement ;
  • Investissement diversifié qui permet de diluer les risques.

Cependant, il est important de garder en tête que le sous-jacent des SCPI étant de l’immobilier, avec les frais que cela engendre (5 à 12%), c’est donc un investissement à envisager sur le long terme, 8 à 10 ans minimum. Dans cette optique, il est bien évident que l’un des critères majeurs à prendre en compte est le sérieux et l’expérience de la société de gestion. Car c’est bien cette dernière qui aura en charge de gérer et faire fructifier votre patrimoine.

Rappel du cadre fiscal des SCPI

Les revenus (loyers) perçus pour la détention de parts de SCPI de rendement rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. A ce titre, ils sont soumis à l’impôt sur le revenu dans votre tranche marginale auquel s’ajoute les contributions sociales (17,2%). Vous pouvez bénéficier du régime du micro foncier si vous déclarez des revenus fonciers pour la location d’un ou plusieurs autres biens immobiliers loués nus et que l’ensemble des recettes des loyers perçus ne dépasse pas 15 000 € / an. Les SCPI peuvent également être intégrées dans un contrat d'assurance-vie, si elles sont éligibles à ce support. Dans ce cas, c'est la fiscalité de l'assurance-vie qui s’applique.

Résumé

Les SCPI constituent donc un investissement à envisager sur le long terme, affichant des performances de rendements intéressantes, facile à mettre en place, avec une gestion clés en mains. Comme pour tout placement, il est bien entendu nécessaire de bien étudier sur quel support investir en fonction de votre profil et de vos objectifs.

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2. Le groupe PERIAL : plus de 50 ans dans la gestion d’actifs

Fort de plus de 50 ans d’expérience, le groupe PERIAL a acquis un savoir-faire certain dans la gestion de fonds immobiliers pour le compte de tiers, notamment d’épargnants. Il est donc aujourd’hui l’un des leaders de la gestion d’actifs en France, proposant des solutions d’investissement pérennes et performantes, et maintenant un niveau de collecte élevé.

L’une des grandes forces du groupe PERIAL est de maitriser l’ensemble des métiers liés à la gestion d’actifs immobiliers.

La promotion immobilière d’une part, en restructurant, en rénovant ou tout en réalisant des immeubles de bureaux, des locaux d’activités ou des habitations collectives pour le compte d’investisseurs privés ou d’institutionnels. Le groupe PERIAL a donc développé un savoir-faire qui s’étend du sourcing, c’est à dire la sélection du lieu d’implantation, à l’étude de faisabilité des chantiers et l’élaboration du projet, ainsi que la coordination des métiers qui interviennent dans la mise en oeuvre.

La gestion d’immeubles d’entreprise d’autre part, en maitrisant un panel de compétences allant de la gestion locative à l’optimisation des charges d’exploitation.

Résumé

La combinaison de la maitrise à la fois des métiers de la promotion immobilière et de ceux de la gestion d’actifs fonciers est la grande force du groupe PERIAL. Cela lui a permis de construire et faire évoluer un parc immobilier de 1,5 millions de mètres carrés de bâtiments tertiaires en ligne avec les modes de consommation actuels d’immobilier et les normes environnementales et énergétiques en vigueur. Cette alliance de compétences lui permet également d’assurer la gestion et la valorisation de ce parc réparti en France et en Europe.



3. La gamme de SCPI PERIAL

PERIAL a développé son offre autour de 3 SCPI : PFO, PF Grand Paris et PFO2. Une gamme resserrée aux stratégies différentes et complémentaires offrant des opportunités variées et différenciantes dans un marché de SCPI vaste et fortement centré sur la commercialisation de bureau.

PFO :

La SCPI PFO (Participation Foncière Opportunité), qui a fêté ses 20 ans en 2018, est une SCPI basée sur 2 axes stratégiques différenciants des marchés habituels des SCPI.

Sectoriel tout d’abord, en misant sur des investissements dans le secteur hôtelier, les résidences étudiantes ou encore les résidences séniors. Ces marchés sont décorrélés et offrent donc des opportunités différentes et qui répondent à d’autres cycles économiques que celui des bureaux.

Géographique ensuite, puisqu’elle s’inscrit sur le marché Européen, avec une stratégie d’investissements en Allemagne, en Italie et aux Pays-Bas notamment. Ces marchés sont matures, solides et offrent des perspectives différentes du marché Français.

PFO mise donc sur une stratégie différente de nombreuses SCPI par la constitution d’un parc d’actifs décorrélés du marché de bureaux sur le territoire Français.

Initialement, PFO était une SCPI à capital fixe. Depuis sa transformation en SCPI à capital variable, un important travail de restructuration a été entrepris en vue d ‘améliorer le taux d’occupation qui a progressé de près de 10% dans l’intervalle. Le dividende a donc progressé aussi, avec un prix de part maintenu. PFO offre donc encore de belles perspectives d’évolution.

Les chiffres clés :

  • Type de capital : variable.
  • Capitalisation 2018 : 628,3 millions d’euros.
  • Surfaces gérées en 2018 : 296 827 m².

Souscription :

  • Prix de souscription : 966 euros.
  • Minimum de souscription : 4830 euros.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2018 : 94,29%.
  • Commission de souscription : 9,5% HT.
  • Taux de distribution 2018 : 4,87%

PF Grand Paris :

PF Grand Paris (Participation Foncière Grand Paris) est une SCPI qui a plus de 50 ans d’ancienneté ; c’est d’ailleurs l’une des plus anciennes du marché. Historiquement investie en grande majorité dans des bureaux (93%), complétée par des locaux d’activités et des commerces situés à Paris et dans sa région, PF Grand Paris a réouvert son capital aux investisseurs en 2017 pour profiter des perspectives positives que le projet du Grand Paris amène. En effet, la dynamique économique et immobilière que ce dernier va engendrer est exceptionnelle.

PF Grand Paris est donc une SCPI qui s’inscrit dans un projet historique et qui surfe sur les opportunités que celui-ci ouvre, un marché de l’immobilier professionnel étant au cœur de celui-ci.

Les chiffres clés :

  • Type de capital : variable.
  • Capitalisation 2018 : 674,3 millions d’euros.
  • Surfaces gérées en 2018 : 289 965 m².

Souscription :

  • Prix de souscription : 510 euros.
  • Minimum de souscription : 5100 euros.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2018 : 88,36%.
  • Commission de souscription : 9,5% HT.
  • Taux de distribution 2018 : 4,40%


PFO2 :

PFO2 est la première SCPI ayant intégré une démarche environnementale dans sa politique de gestion. Celle-ci se traduit par une volonté de maitriser l’impact environnemental des immeubles gérés, mais également en ayant une attention particulière sur les enjeux sociétaux et les modes de gouvernance.

Le bénéfice principal de cette politique de gestion est double : une consommation d’énergie et donc une attractivité accrue pour les locataires d’une part, et des coûts d’entretien réduits pour les propriétaires d’autre part, ce qui offre des rendements performants. Une stratégie payante puisqu’en 10 ans d’existence elle est devenue la cinquième plus grosse SCPI du marché et l’une des plus appréciées des investisseurs.

Les chiffres clés :

  • Type de capital : variable.
  • Capitalisation 2018 : 1999 millions d’euros.
  • Surfaces gérées en 2018 : 798 394 m².

Souscription :

  • Prix de souscription : 196 euros.
  • Minimum de souscription : 5880 euros.
  • Délai de jouissance : 1er jour du 6ème mois suivant la souscription.
  • Taux d'occupation financier 2018 : 90,74%.
  • Commission de souscription : 8,5% HT.
  • Taux de distribution 2018 : 4,51%


Résumé

Le groupe PERIAL a développé une gamme de SCPI courte, mais extrêmement pertinente par les partis pris singuliers qui ont été décidés dans ses stratégies d’acquisition et de gestion. Ses positionnements, avec des SCPI innovantes et décorrélées des marchés classiques, en font un investissement qui a toute sa place dans la constitution d’un portefeuille à vocation patrimonial.

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4. Comment investir dans une SCPI PERIAL ?

Vous pouvez investir dans une SCPI PERIAL de plusieurs manières différentes : en direct, au comptant ou à crédit, ou encore en l’intégrant au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Investissement au comptant :

Investir un capital issu d’une épargne, d’un héritage, d’une donation ou d’un gain en SCPI permet d’acquérir des supports immobiliers professionnels offrant un niveau de risque mesuré et une grande diversification. A l’issue du délai de jouissance (3 à 6 mois selon les SCPI) les loyers sont perçus trimestriellement directement par l’investisseur. Autre avantage, les sommes investies le sont à 100%, les frais liés à un investissement en SCPI ne s’appliquant qu’à la sortie, c’est à dire en cas de revente des parts.

Investissement à crédit :

Dans la même optique, l’investissement en SCPI par le biais d’un financement permet d’utiliser le levier du crédit pour acquérir des parts. Dans un contexte de taux d’intérêts très faible, le recours au crédit est un excellent moyen de constituer un portefeuille de SCPI fourni. Les loyers perçus viendront dans ce cas couvrir tout ou partie des mensualités du crédit.

Dans l’optique d’un objectif où le besoin en revenus complémentaires n’est pas immédiat, avoir recours à l’emprunt pour se constituer un portefeuille conséquent et diversifié est une option extrêmement intéressante.

Intégration au sein d’un contrat d’assurance-vie :

Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance-vie, il est possible de loger des parts de SCPI dans un contrat. Ainsi, la fiscalité des revenus fonciers générés par la SCPI n’est pas appliquée.

Attention

Si l’objectif initial de l’investissement était la génération de revenus complémentaires réguliers, celui-ci ne sera pas atteint, puisque les rendements générés par les loyers seront capitalisés automatiquement.

C’est la fiscalité de l’assurance-vie qui s’appliquera de façon classique. C’est à dire au moment d’un rachat (déblocage de fonds) total ou partiel, seuls les intérêts générés seront fiscalisés.

La fiscalité de l’assurance-vie étant conditionnée par l’ancienneté du contrat, deux périodes sont à distinguer. Pour les contrats de moins de 8 ans, c’est le Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) qui s’applique. Celui-ci est de 30% (12,8% de fiscalités et 17,2% de prélèvements sociaux). Au-delà de 8 ans, la fiscalité est de 7,5% pour la part des intérêts qui dépasse 4 600 € pour une personne seule et 9 200 € pour un couple (attention à appliquer les Prélèvements Sociaux).

Mais si la fiscalité et la liquidité offertes par l’intégration de parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie sont très intéressantes, il y a quelques points d’attention à avoir en tête dans ce cadre précis.

Vous ne subissez pas de fiscalité sur les rendements (les loyers) puisque ceux-ci s’ajoutent à la valeur en compte au contrat :

  • Tout d’abord, l’offre de SCPI éligibles à l’assurance-vie est limitée ;
  • Les frais (pouvant aller de 6 à 12%) sont appliqués à l’entrée. La valeur investie est donc minorée du taux de frais à appliquer ;
  • Également important à prendre en compte, le démembrement n’est pas possible ;
  • Et enfin, en décidant d’intégrer des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, l’investissement par le biais d’un financement ne sera pas possible.

Résumé

En fonction de vos possibilités et de vos objectifs, chacune de ces solutions d’investissement peut présenter des avantages. N’hésitez pas à vous rapprocher d’un chef de projet patrimonial Netinvestissement pour qu’il puisse vous accompagner dans la stratégie la mieux adaptée à votre situation.

Conclusion

Fort de son expérience et d’une expertise poussée dans le secteur de l’immobilier tertiaire, PERIAL est un groupe solide maillant un savoir-faire dans le domaine de la gestion d’actifs et une approche innovante dans la construction et l’entretien de son parc.

Intégrer une ou plusieurs de ses SCPI dans un portefeuille est donc tout à fait opportun et pertinent dans une stratégie d’investissement diversifiée et long terme. Celles-ci surfant sur des thématiques porteuses, elles offrent des perspectives intéressantes.

Pour autant, il est primordial de garder en tête que l’investissement en parts de SCPI répond aux mêmes exigences de prudence que pour tout investissement dont le capital n’est pas garanti.

Les chefs de projets patrimoniaux Netinvestissement sont à votre écoute pour vous accompagner dans la mise en place de vos stratégies patrimoniales, fonction de vos possibilités et objectifs ; n’hésitez pas à prendre contact pour une étude de votre situation.

À propos de l'auteur

Nicolas Binaux , Chef de Projet Patrimonial

Après des études de commerce complétées par l’obtention d’un Master en gestion de patrimoine, Nicolas débute sa carrière en tant que développeur d’actifs auprès de grands groupes multinationaux.

Après 15 ans de carrière dans différents groupes, il décide d’ouvrir son cabinet spécialisé en prévoyance et patrimoine auprès de l’assureur AXA. Convaincu par le modèle de netinvestissement et leur approche phygitale en phase avec ses valeurs, Nicolas décide rejoindre en 2018 la fintech Netinvestissement en tant que Chef de projet patrimonial.

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