Pourquoi et comment investir dans la SCPI Primopierre ?

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Par Karl Toussaint du Wast
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L’article « Pourquoi et comment investir dans la SCPI Primopierre ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine. Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

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La pierre est un investissement rassurant pour chacun d’entre nous puisque l’immobilier est un actif tangible à l’inverse des produits financiers qui apparaissent comme du « papier » pour beaucoup d’investisseurs.

Et l’immobilier a deux effets de leviers intéressants : un rendement distribué stable dans le temps et une plus grande protection du capital puisque celui-ci ne varie pas beaucoup.

Il existe deux manières d’acquérir de l’immobilier, soit en direct en acquérant un bien (dans le neuf ou l’ancien) soit par le biais de l’achat de parts de SCPI. A travers ce guide, nous allons nous intéresser à l’investissement en parts de SCPI de rendement qui plait de plus en plus aux français. En effet, les français ont épargné plus de 6 milliards d’euros dans ce secteur en 2017.

Toutefois, toutes les SCPI ne se valent pas et c’est donc dans ce contexte que nous aborderons dans ce guide la SCPI de rendement Primopierre qui fait, selon nous, partie des meilleures options et qui a retenu notre attention. Nous allons décortiquer ensemble ses principales caractéristiques.

Pourquoi et comment investir dans la SCPI Primopierre ?

Pourquoi investir dans les SCPI de rendement ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) dites de rendement sont des sociétés ayant pour objet l’acquisition et la gestion d’un parc immobilier locatif professionnel. Cet organisme de placement collectif récupère les sommes versées par les souscripteurs dans le but d’acheter des biens immobiliers de type bureaux, commerces, murs de supermarchés ou encore entrepôts.

Après l’acquisition des immeubles, la SCPI en confie la gestion à une société qui se charge de les mettre en location et de les entretenir pour le bien des associés. En contrepartie de l’achat des parts, les associés se voient verser des revenus réguliers soit mensuellement, soit trimestriellement, en fonction de leur quote-part. Ces loyers qui sont reversés sont des loyers nets de l’ensemble des charges.

Le fait d’acquérir de l’immobilier par le biais de SCPI vous procure plusieurs avantages par rapport à l’immobilier en direct. Le risque locatif est diminué par la multiplicité des biens, ce qui mutualise l’exposition au risque en diversifiant les types de locataires, leur localisation géographique ou leur secteur d’activité.

Les associés ont également la souplesse et l’accessibilité à un marché immobilier particulier de type professionnel. Un marché secondaire est également organisé pour faciliter la revente des parts. L’immobilier d’entreprise permet d’obtenir des rendements plus importants que l’immobilier particulier, généralement entre 4 et 6 % par an, ainsi qu’une éventuelle revalorisation de part dans le temps. Nous vous invitons à lire notre article "Pourquoi investir dans les SCPI" pour plus de précisions sur ce point.

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Un gestionnaire de qualité

Primonial Real Estate Investment Management est une société de gestion agréée par l'Autorité des Marchés Financiers. Son métier consiste à créer, structurer, gérer et commercialiser des placements immobiliers de long terme auprès des investisseurs particuliers et institutionnels. Primonial REIM gère trois types de véhicules immobiliers collectifs au sein de sa gamme de solutions. Les SCPI sont disponibles à la souscription en direct ou référencés au sein de contrats d’assurance vie. Les OPCI à Règles de Fonctionnement Allégées sont réservés à une clientèle d'investisseurs qualifiés ou avertis.

Pourquoi la SCPI Primopierre ?

Les avantages de la SCPI Primopierre

La SCPI Primopierre investit ses capitaux dans de l’immobilier d’entreprise puisqu’elle est composée à 99% de bureaux avec une perspective de rendement potentiel élevé, en respectant pour autant un niveau élevé de diversification entre les différents investissements immobiliers, tant sur le plan géographique (85% du parc immobilier est investi à Paris et en région Parisienne, et 15% est investi dans les plus gros pôles économique de provinces) qu’économique (60% du patrimoine de Primopierre, en valeur, fait l’objet d’une certification environnementale), afin de mutualiser les risques sur cette catégorie d’actifs.

Les équipes de Primonial REIM assurent la sélection, l’acquisition et la gestion des immeubles ainsi que la détection des opportunités de cession ultérieures en contrepartie des frais de gestion.

Les avantages de la SCPI Primopierre

► La capitalisation

La SCPI Primopierre est une SCPI qui a été créée en juillet 2008.Elle a donc atteint la durée d’investissement conseillée, à savoir entre 8 et 10 ans. Primopierre est l’une des deux premières SCPI de Primonial REIM. La capitalisation de cette SCPI est de 2,175 milliards d’euros actuellement ce qui en fait une des références par son poids sur le marché.

► Le rendement

Depuis 2012 le taux de rendement de la SCPI Primopierre se situe dans une moyenne de plus de 5%. Ces revenus sont distribués chaque trimestre aux associés. Le rendement de 2017 distribué a été de 4,85 % net de frais suite à une forte augmentation de la valeur de la part. Le revenu net distribué reste stable depuis son lancement ce qui est une valeur ajoutée en matière d’investissement.

► Le taux d’occupation

Le taux d’occupation de cette SCPI est très bon puisqu’il se situe en moyenne entre 91 et 93% pour l’année 2017. Et bien que les SCPI voient leur taux d’occupation s’affaiblir en fin d’année, puisque les baux locatifs se terminent à cette période et que les mouvements entre locataires s’engagent, Primopierre maintient un taux d’occupation de 91,70% au dernier trimestre 2017.

► La qualité des locataires

En plus d’un taux d’occupation supérieur à la moyenne du marché, il est aussi intéressant d’étudier la gestion locative réalisée au sein de son parc immobilier. Sur les 469 935 m2 qui composent cette SCPI, il y a 244 baux commerciaux, soit une moyenne de 1 925 m2 par bail commercial négocié ! Les cinq principaux locataires sont des sociétés de renom à savoir Peugeot PSA, Crédit Agricole, Soft Bank, B2V et Samsung.


Marché et vision

A aujourd'hui, la valeur d’une part de Primopierre est de 208 € avec un minimum de parts établit à 10. La durée de détention recommandé est de 10 ans pour cette SCPI. Des frais d’entrée obligatoires sont à prévoir pour un montant de 10,77% TTC (mais ceux-ci ne sont prélevés qu’en cas de revente) ainsi que des frais de gestion de 10% HT totalement transparents pour vous puisque les rendements qui sont indiqués sont toujours des rendements nets, ici de 4,85 %. Ainsi, il n’y aucunes charges supplémentaires à prévoir hormis votre fiscalité personnelle.

L’objectif de la SCPI Primopierre est de générer un rendement supérieur à celui du marché. Cette stratégie implique une sélection d’actifs à fort potentiel de rendement, en plus de la prise en compte de l’emplacement géographique et de la catégorisation sectorielle des locataires.

Marché et vision

La sélection d’immeuble à haut rendement induit que la SCPI n’exclut pas d’investir en zone euro et de diversifier son actif intrinsèque. A ce jour les trois-quarts des immeubles sont situés dans la première couronne parisienne, et sont des immeubles de bureaux en très grande majorité.

Primopierre vise également l’acquisition d’immeubles de petite taille afin de pouvoir diversifier au mieux son actif immobilier et ainsi limiter le risque locatif. La SCPI choisit également en priorité des immeubles disposant de baux déjà mis en place afin d’avoir des loyers directement après l’acquisition, même si elle ne se ferme pas aux immeubles en VEFA (Vente en Etat Future d’Achèvement).

Comment investir dans la SCPI Primopierre ?

Si vous souhaitez investir dans des parts de SCPI, vous devez faire appel à un Conseiller en Investissement Financier (CIF), ce type de placement relevant d’un agrément AMF. L’un de nos conseillers spécialisés peut vous apporter l’ensemble des réponses aux questions que vous pouvez vous poser et vous fournir les documents nécessaires et obligatoires à la souscription de ce type de solutions.

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Pour éviter d’alourdir votre base imposable à l’IFI, il vous suffit d’acquérir les parts de PRIMOPIERRE en démembrement. Autrement dit, acheter la nue-propriété afin de ne pas augmenter votre patrimoine net taxable puisque seules les parts détenus en pleine propriété rentrent dans le calcul de cet impôt.

Un avantage pour l’investisseur qui réalise des profits automatiquement avec la revalorisation des parts lors de la reconstitution dans le temps de la pleine propriété. C’est un moyen de faire de la valorisation de capital à l’aide des mécanismes permis par le Code Civil qui n’a jamais évolué depuis 1804 (mise en place par notre cher Napoléon).


Données essentielles d’investissement

Chiffres de Mars 2018 :

  • Prix de souscription : 208 euros
  • Valeur de retrait : 185,92 euros
  • Les frais de souscription : 10,67% TTC
  • Frais de gestion inclus dans les revenus distribués

Le minimum de souscription pour PRIMOPIERRE est fixé à 10 parts soit un montant initial de 2080 euros. À noter : les parts souscrites porteront jouissance à compter du 1er jour du 4ème mois suivant la souscription et son règlement interviendra ensuite trimestriellement.

Conclusion

La SCPI Primopierre est une SCPI plus qu’appréciée par les investisseurs tant par son rendement que pour la qualité des biens immobiliers contenus dans son parc. Ses équipes de gestion ne cessent de rechercher des biens à fort rendement pour rester compétitives. Son rendement net à 4 ,85 % la classe parmi les bonnes SCPI du marché, et son rendement tend à rester le même pour les années futures. Son taux d’occupation et sa trésorerie solide la place dans la catégorie des SCPI «fonds de portefeuille» qui rassurent.

Les SCPI sont régulées par l’AMF, de ce fait elles restent des produits financiers complexes qui ne doivent pas être choisis sans en connaître tous les tenants et aboutissants. Vous devez être conseiller par une personne disposant du statut CIF afin d’être certain de faire le bon choix. Nos équipes sont à votre disposition pour vous accompagner dans l’approche de cette classe d’actifs très prisée.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr. Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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