La réalité sur les frais des SCPI de rendement

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L’article « La réalité sur les frais des SCPI de rendement » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Karl Toussaint du Wast - Vu 12967 fois

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Lorsque l’on aborde le sujet des SCPI de rendement, la majorité des investisseurs sont surpris, voire « s’insurgent » contre le montant des frais jugés trop élevés. Il ne s’agit pas là de dire si les frais sur les SCPI sont trop élevés ou pas (vous en êtes le seul juge) mais plutôt de vous expliquer à quoi correspondent ces frais, à quoi ils servent et peut être même de les comparer avec des produits équivalents sur lesquels on oublie souvent que l’on paye aussi des frais. Explications.

10% de frais d’entrée ! Frais de gestion 15% ! « Mais mon Dieu, c’est horriblement cher » !

Cette phrase, les professionnels de l’ingénierie patrimoniale l’entendent très souvent lorsqu’ils présent les produits de placement SCPI de rendement. Je vous propose donc, afin d’essayer de mieux comprendre la justification de ces frais, de commencer par étudier le cas des frais d’entrée.

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1. Les frais d’entrée sur une SCPI de rendement

Sur le marché des SCPI en France, les frais d’entrée oscillent généralement entre 8 et 10% TTC (moyenne constatée). Alors forcément, lorsqu’on les compare aux frais de plus en plus réduits des assurances-vie ou de nombreux autres produits de placements, leur montant parait à juste titre élevé.

Seulement, il faut revenir à la base même du sous-jacent et rappeler l’objet même de l’achat de ces parts de SCPI.

Une SCPI est une société qui va acheter de l’immobilier : des bureaux, des murs de magasins, des commerces, des entrepôts… nous sommes donc bien en train de parler d’immobilier.

Rappelez vous : lorsque vous achetez votre résidence principale, avez-vous payé des frais ? NON ?

Et pourtant vous avez bien payé des frais de notaire (8%) voire même peut être une agence immobilière qui vous a trouvé le bien (4 à 5%). Eh bien les frais d’entrée sur une SCPI servent exactement à la même chose : payer les frais de notaire. Ils servent également à rémunérer les professionnels qui vous auront présenté et vendus les SCPI.

Les frais d’entrée sur les SCPI affichés peuvent donc paraitre élevés, mais ils ne sont en fait que le reflet des frais obligatoires dont tout investisseur ou acquéreur doit s’acquitter lorsqu’il acquiert de l’immobilier, que ce soit en direct ou via une Société civile.

► Particularités des frais sur les SCPI

Il y a toutefois une particularité à ces frais. En effet, et même si on les appelle « Frais d’entrée » ou « frais de souscription » ces frais ne seront en fait prélevés qu’à la sortie, au moment de la revente. En d’autres termes, 100% de votre épargne va travailler pendant la durée de détention des parts. C’est d’ailleurs pour cette raison que les professionnels conseillent de garder les parts de SCPI au moins 8 ans car cela devrait normalement vous permettre « d’amortir » ces frais grâce à la revalorisation des parts (liée à la revalorisation du parc immobilier de la SCPI dans le temps).

N’oubliez pas que lorsque vous investissez dans l’immobilier, les frais de type notaires ou agence immobilière sont à régler immédiatement. Ce qui n’est pas le cas avec les SCPI.

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2. Les frais de gestion des SCPI

Si je vous demandais de choisir entre un placement qui rapporte 3% avec 0 frais ou un placement qui rapporte 5% nets de frais mais avec 25% de frais, lequel choisiriez-vous ?

Bien évidemment mon exemple est caricatural, mais il reflète là encore l’a priori que nous avons tous sur les frais de gestion. En effet les frais de gestion des SCPI sont à prendre avec un certain recul. Ce qui compte ce n’est pas tant le montant des frais de gestion, mais bel et bien ce que l’on va vous servir... net de frais de gestion.

Les rendements affichés des SCPI s’entendent nets de frais de gestion.

Cela étant dit, il convient toutefois que je vous explique à quoi servent ces frais, et pour cela je vais délibérément comparer à nouveau l’investissement dans une SCPI avec un investissement dans un bien immobilier classique.

Vous avez fait l’acquisition d’un appartement locatif. Le rendement est bon (6 à 7%), du moins en facial. Car en effet vous avez omis un certain nombre de charges inhérentes à toute détention de bien immobilier :

  • La taxe foncière
  • Les assurances (incendie, dégâts des eaux)
  • Les frais de gestion si vous avez confié la gestion à un professionnel pour gérer votre bien
  • Les assurances locatives pour vous couvrir en cas de vacance locative ou de loyers impayés
  • Les travaux d’entretien courants
  • Les appels de charges de copropriété
  • Etc…

Eh bien, si l’on fait la somme de tous ces frais vous constaterez que l’on arrive facilement à au moins 15% ; sans compter le fait que vous ne pouvez pas maîtriser ces frais dans votre plan de trésorerie.

Les frais de gestion des SCPI servent à payer l’ensemble de tous les frais de gestion liés à son exploitation. En effet, les loyers qui vous sont servis sur les SCPI sont nets de tous frais, y compris même de taxe foncière.

Les frais de gestion sur les SCPI servent également à payer la publication trimestrielle des résultats et performances, à organiser les assemblées générales, à payer les experts indépendants qui, une fois par an, procèdent à une évaluation du parc immobilier.

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Comment choisir les bonnes SCPI ?

Conclusion

Les SCPI sont des produits réglementés et encadrés par l’AMF. A ce titre, elles ont non seulement une obligation d’informations et de transparence vis-à-vis de leurs actionnaires (porteurs de parts) mais elles se doivent également de respecter la plus grande cohérence imposée par l’AMF en matière de frais. Ces obligations sont un gage de qualité pour vous. J’espère que ce guide vous aura réconcilier avec les SCPI ou au moins vous aura permis de mieux comprendre et appréhender la légitimité des frais des SCPI. Pour aller plus loin, découvrez notre classement des meilleures SCPI du marché.

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À propos de l'auteur

Karl Toussaint du Wast , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Karl Toussaint du Wast débute sa carrière professionnelle à New York à l'âge de 20 ans où il fonde sa première entreprise dans la tour 1 du World Trade Center : Une société de distribution de matériel informatique. Le 11 septembre 2001, les attentats du WTC le contraignent à rentrer en France où il se recentre sur sa formation initiale et devient consultant en recrutement dans les métiers de la finance, puis chasseur de têtes dans un grand cabinet parisien. Après de nombreuses missions de recrutement pour le compte de banques, de sociétés de gestion ou de promoteurs immobiliers, il s’associe à Stéphane van Huffel et créé Wast and Van puis Netinvestissement.fr Karl Toussaint du Wast est aujourd’hui Président du Groupe Wast&Van.

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