SCPI à capital fixe ou à capital variable ? ce qu’il faut savoir avant de choisir

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Par Stéphane van Huffel - Vu 1129 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Les SCPI seront l’un des placements privilégiés des épargnants français en 2016, cela ne fait plus aucun doute. Le contexte de marché obligataire tendu et les incertitudes constantes sur le marché actions provoquent tant de volatilité que les particuliers continuent de se rabattre sur des actifs plus sécurisés et assurant une meilleure visibilité de rendement. Et le résultat des élections américaines du 08 novembre dernier ne vont pas les faire changer d’avis, bien au contraire.

Mais avant de vous lancer dans l’univers d’investissement des SCPI, il est déterminant de bien comprendre leur fonctionnement, leurs avantages et leurs contraintes. Et parmi les questions que vous devez vous poser, celle de la liquidité de votre investissement. Alors, devez-vous choisir une SCPI à capital fixe ou à capital variable ? Voici quelques pistes de réflexion pour vous aider à adapter au mieux votre décision à votre profil et à vos besoins ?

SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable

1. Définition

La SCPI à capital fixe : cette catégorie de SCPI englobe les SCPI de rendement, d’habitation ou fiscales qui par définition ont un capital limité en montant ou limité en durée de souscription. Cela implique donc que votre argent sera investi de façon figée à un instant T et ne sera déblocable ou débloquée que dans certaines conditions.

Exemples :

  • une SCPI de rendement, investie en immobilier de bureaux parisiens a un capital valorisé de 10 millions d’euros et constitué de 10 000 parts à 1 000€. Vous choisissez d’en acquérir 10 soit 10 000€ en décembre 2016. Pour cela, la SCPI ne peut créer de nouvelles parts et c’est un des associés détenteurs de ces mêmes parts qui seul peut vous les vendre. Idem si vous êtes propriétaire de ces parts et que vous souhaitez les céder. La SCPI ne pourra les détruire et vous devrez trouver un acquéreur.
  • Une SCPI fiscale adossée au dispositif de défiscalisation PINEL : vous ne pouvez souscrire de parts que lors de la levée initiale de la SCPI. Une fois celle-ci effectuée, le capital se bloque jusqu’à ce que le délai imposé pour profiter de la défiscalisation (9 ans en loi PINEL) soit passé et que la revente de la totalité des biens gérés soit actée.

La SCPI à capital variable : cette classe d’actifs regroupe l’ensemble des SCPI de rendement qui ont un capital pouvant varier dans le temps, à la hausse comme à la baisse. Cela veut dire que chaque jour des parts de ces SCPI sont créées ou détruites, permettant ainsi à l’associé-investisseur que vous êtes « d’entrer » ou de « sortir » quant il le souhaite. Il n’y aura pas besoin de trouver un accord de gré à gré pour acheter un vendre une ou plusieurs parts. Votre choix se fera selon le critère marché du prix de vos parts à l’instant T où vous vous posez la question d’effectuer le mouvement. Si le marché est favorable, vous vendrez, si il vous semble pénalisant, vous attendrez.

2. Le risque

Lorsque l’on compare des SCPI à capital fixe avec des SCPI à capital variable en termes de risque, la notion de liquidité est celle qui vient immédiatement à l’esprit.

Le risque intrinsèque de la SCPI en général doit être étudié, dans les deux cas, avec le même soin (actifs immobiliers, locataires, réserves de trésorerie, etc.) car cela ne dépend pas de la structure de son capital. En revanche, la liquidité de la SCPI que vous aurez sélectionnée dépend avant tout de cette même structure capitalistique. Il faut donc une fois de plus que vous ayez pris le temps avant tout investissement de mettre à plat votre situation patrimoniale, vos objectifs et besoins, et surtout que vous ayez bien intégré le fait que le capital investi puisse être immobilisé. En particulier, vous l’avez compris, si vous souhaitez investir dans une SCPI à capital fixe.

Car si vous souhaitez revendre vos parts, vous ne devrez pas seulement prendre cette décision selon un prix de marché mais également selon le prix qu’un éventuel acquéreur est prêt à vous donner. Et cette donnée peut donc piper les choses.

Exemple : vous avez besoin en urgence d’une partie de vos capitaux investis dans vos parts de SCPI à capital fixe car vous devez effectuer la réfection de votre toiture avant l’hiver. Vous décidez de mettre en vente ces mêmes parts sur la base d’un prix marché correspondant aux dernières transactions effectuées au cœur du capital de la SCPI concernée. Cependant, l’acquéreur potentiel a bien compris que vous étiez dans le « besoin » de liquidités et vous propose donc un prix 20% inférieur…si aucun autre acquéreur ne se positionne, vous pouvez vous retrouver contraint de choisir cette offre pénalisante.

Attention, a contrario, le fait que le capital soit variable ne garantie pas pour autant la totale liquidité de votre investissement. Comme pour tout marché fluctuant, la qualité et le volume des échanges favorise cette liquidité. Si votre SCPI venait à perdre de son attrait subitement, il se peut qu’elle soit moins demandées, donc que moins de parts soient créées…cela engendrerait une sclérose partielle du marché des échanges et une baisse de la valeur de vos parts, rendant moins attractive l’opération de cession également.

Pourquoi choisir telle ou telle option ?

3. Pourquoi choisir telle ou telle option ?

Votre choix devra donc se porter sur une SCPI à capital fixe ou sur une SCPI à capital variable selon des critères correspondants principalement à vos attentes et à vos besoins dans le temps. Par exemple, certaines SCPI à capital fixe de taille intermédiaire, principalement investies en immobilier parisien prémium, offre encore des rendements autour de 7% avec des réserves de trésorerie satisfaisantes et une gestion historique sans tâches. Elles pourraient donc vous sembler parfaites pour votre projet mais au-delà du fait que peu de leurs parts s’échangent chaque année et que vous aurez donc très très peu de chance d’en trouver sur le marché, elles doivent avant tout être considérées comme un investissement de rentes à long terme. Donc uniquement si vous êtes en quête de revenus complémentaires et que vous souscrivez comptant…et que vous n’avez pas une fiscalité trop élevée car sinon ces revenus locatifs supplémentaires subiront une imposition très pénalisante.

Dans la majeure partie des cas que nous rencontrons en tant que Conseillers en Investissement Financier nous privilégions la souscription de parts de SCPI à capital variable. En effet, la principale incertitude que nous essayons de prendre en compte avant d’orienter nos clients réside dans l’évolution de leur propre situation personnelle et familiale. Incertitude immense sur laquelle nous en pouvons avoir aucun outil de contrôle ou de mesure. La SCPI à capital variable offre donc par sa structure une plus grande flexibilité et les grands opérateurs du secteur vous permettent sur ce type de produits d’avoir accès à une gamme de solutions très larges. Et donc de diversifier votre investissement, ce qui est gage d’une plus grande maîtrise du risque global.

Conclusion

Faire donc le choix d’un investissement en parts de SCPI à capital fixe ou en parts de SCPI à capital variable ne repose pas sur des critères spécifiques à chacune d’elle mais plutôt sur votre besoin propre et votre profil d’investisseur.

Certaines SCPI à capital fixe comme les SCPI fiscales présentent tout de même une spécificité particulière dans l’avantage qu’elles proposent en matière d’allègements d’impôts et l’immobilisation de votre capital qui en découle n’est pas compliqué à comprendre. Mais il faut être très prudent lorsque vous abordez l’investissement SCPI car c’est un actif certes attractif mais demandant d’être bien étudié dans sa structure même. Il ne peut que vous être conseillé de vous rapprocher d’un Conseiller en Investissement Financier pour vous aiguiller dans vos choix patrimoniaux et dans la sélection de vos SCPI.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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