SCPI fiscales : opportunité ou fausse bonne idée ?

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L’article « SCPI fiscales : opportunité ou fausse bonne idée ? » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 937 fois

Les SCPI, Sociétés Civiles de Placement Immobilier, affichent depuis le début de l’année 2016 des niveaux de collecte très élevés, à près de 3 milliards d’euro, ce qui place une fois encore cette classe d’actif dans les placements privilégiés des français.

Ces sociétés, dont l’activité consiste à acquérir et gérer un parc immobilier collectif au nom d’associés particuliers ou institutionnels permettent à l’investisseur de mutualiser son apport en capital et de diversifier son risque.

Mais quel type de SCPI devez-vous choisir dans le contexte actuel ? Et quelle SCPI répondra au mieux à votre besoin ? Autant de questions que doivent se poser les épargnants avant d’aborder ce type de solution patrimoniale.

Ce guide va vous permettre de mieux appréhender la famille des SCPI fiscales qui présentent de réels points d’intérêts mais également de fortes contraintes. Alors, opportunité ou fausse bonne idée ?

La SCPI fiscale, qu’est-ce que c’est ?

1. La SCPI fiscale, qu’est-ce que c’est ?

Les SCPI « fiscales » sont des véhicules d’investissement dont le sous-jacent est l’immobilier défiscalisant. Elles offrent donc à l’investisseur la possibilité de capitaliser son épargne tout en bénéficiant d’une incitation fiscale. Ces SCPI se déclinent en trois familles :

  • Les SCPI « Pinel » ont pour objet l’investissement en immobilier neuf à caractère locatif respectant la norme environnementale BBC (Bâtiment Basse Consommation). Elles vont donc acquérir auprès de promoteurs immobiliers des ensembles collectifs neufs qu’elles proposeront à la location non meublée en tant que résidence principale à des particuliers dans le cadre de la loi « Pinel ». Cette loi vous offre en tant qu’associé de la SCPI, et en échange de votre engagement de détention de vos parts sur une durée précise, une réduction d’impôt sur le revenu. Cette réduction est de 18% du montant investi sur 9 ans et intervient dès l’année de la souscription.
  • Les SCPI « Malraux » visent à la réhabilitation complète de biens immobiliers situés en secteur sauvegardé. Les travaux engagés sont encadrés par les services de l’Etat (Architecte des Bâtiments de France) et permettent en général de rénover des biens de prestige situés dans les centres historiques des villes françaises. Vous pouvez également bénéficier d’une économie d’impôt immédiate pouvant atteindre 30% du montant des travaux engagés (avec un plafond de travaux de 100 000 € par an) à condition que vous vous engagiez à détenir vos parts 9 années là encore.
  • Les SCPI « Déficit Foncier » ont pour activité d’acquérir, de rénover et de gérer des biens immobiliers nécessitant d’importants travaux qui sont déductibles des revenus locatifs générés. Au-delà, ces travaux, cumulés aux autres charges, permettent de bénéficier d’un déficit foncier déductible de vos revenus imposables l’année des travaux. Selon votre tranche d’imposition, l’investissement en part de SCPI « Déficit Foncier » peut générer une réduction importante (jusqu’à 45% du déficit de l’année).

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2. Les SCPI fiscales et le risque

Investir en parts de SCPI fiscale vous permet de mutualiser votre capacité d’acquisition et donc de multiplier le nombre d’actifs immobiliers (ou leur taille) sur lequel reposera votre investissement. Vous pouvez donc étaler le risque locatif, le risque de perte et les risques de gestion sur plusieurs biens.

Cependant, la spécialisation de chaque SCPI fiscale implique que l’équipe d’acquisition et l’équipe de gestion ont à respecter un cadre d’investissement précis qui peut parfois avoir des conséquences inquiétantes.

Par exemple : si vous choisissez d’investir dans des parts de SCPI « Pinel », cela implique que votre capital soit utilisé uniquement pour l’acquisition de biens immobiliers neufs (norme BBC) construits ou à construire et que ceux-ci soient mis en location pendant une durée minimum afin de vous faire bénéficier de l’avantage fiscal. Mais la SCPI ayant de gros moyens, elle pourrait être tentée d’acheter un immeuble entier, qui sera constituer de biens immobiliers de même nature, loués pendant 9 ans qui se retrouveront tous sur le marché de la revente au-delà de 9 ans. Le risque de marché (perte de valeur en cas de revente) existe donc bel et bien.

A contrario, les SCPI « Malraux » tournées vers un immobilier haut de gamme souvent élitiste et cher en achat direct, vous permettent d’avoir accès à des produits de centres-villes classés plutôt rassurants quant à leur valorisation dans le temps.

3. Les SCPI fiscales et le rendement

Si vous êtes en recherche de pur rendement locatif, il vous est donc conseillé d’oublier l’option SCPI fiscales. En effet, celles-ci proposent en général un rendement locatif facial avant avantage fiscal très peu attractif.

Les SCPI « Pinel » privilégient l’investissement neuf et BBC donc en général plus cher que l’immobilier ancien (en toute logique) avec une obligation de respecter des plafonds de loyers selon les zones où se situent les biens acquis. Cela donne donc des rendements de base inférieurs à 3%.

Les SCPI « Malraux », par leur cible immobilière en secteur sauvegardé, ne peuvent offrir plus de 2% de rendement locatif, le prix au mètre carré de ce type de produit étant très élevé (achat du foncier cher et travaux supplémentaires obligent).

Les SCPI « Déficit Foncier » sont susceptibles d’offrir un rendement locatif plus élevé mais rarement au-dessus de 3,5% là encore du fait de l’enveloppe de travaux à prévoir et qui alourdit le prix au mètre carré du produit.

Il ne faut donc pas choisir ces solutions d’investissement uniquement pour obtenir de la rentabilité faciale. Si vous n’avez pas de situation fiscale s’y prêtant, il n’y a pas assez d’intérêt à se lancer dans un tel montage.

Les SCPI fiscales et la liquidité

4. Les SCPI fiscales et la liquidité

La liquidité est le point noir des SCPI fiscales. Leur attrait dû à la mutualisation des risques et leur diversification intrinsèque ne suffisent pas toujours à convaincre l’investisseur car son engagement à détenir longtemps ses parts peut repousser.

En effet, la mécanique est simple. Prenons l’exemple des SCPI « Pinel ». La SCPI collecte l’argent en 2016 afin que les investisseurs profitent dés 2017 de l’avantage fiscal. Cependant, les équipes d’acquisition vont en général mettre 12 à 18 mois pour injecter ces sommes dans des biens tangibles, ce qui déclenchera la mise en location et donc votre engagement de location de 9 ans. Au terme de ces 9 ans, il faudra vendre l’ensemble des biens immobiliers avant que vous puissiez liquider vos positions et récupérer votre capital. Cela prend entre 28 et 24 mois en moyenne. Cela implique donc que vous vous engagiez pour 13 à 14 ans au minimum. Et ce risque de perte de liquidité, de plus en plus freinant pour l’investisseur, pousse certains opérateurs à accélérer leur process d’acquisition et de revente, ce qui provoque de mauvais choix aux conséquences souvent catastrophiques.

5. Les SCPI fiscales sont-elles donc un bon investissement ?

Il est bien difficile de répondre clairement à cette question. Il est avant tout nécessaire de bien vous préparer avant de vous lancer. Mettez bien à plat votre situation personnelle, votre fiscalité bien sur mais également l’ensemble de vos objectifs et besoins à l’avenir afin de prendre en considération la notion d’engagement dans le temps d’un tel choix.

N’oubliez jamais que le fait d’obtenir une incitation fiscale pour investir dans un produit ou un secteur d’activité implique une prise de risque supplémentaire que la prime fiscale est censée atténuée ou comblée. Ne vous laissez donc pas aveugler par une réduction d’impôt pour ce qu’elle est mais envisagez bien l’ensemble des paramètres de votre investissement.

Et si vous vous ne vous sentez pas à l’aise avec l’obligation de détention ou la spécialisation des SCPI fiscales, peut être devriez-vous tout simplement vous tourner vers les SCPI de rendement, plus liquides et plus rémunératrices (facialement). Et ce, même si elles ne vous offriront aucun avantage fiscal.

Conclusion

Et si vous vous ne vous sentez pas à l’aise avec l’obligation de détention ou la spécialisation des SCPI fiscales, peut être devriez-vous tout simplement vous tourner vers les SCPI de rendement, plus liquides et plus rémunératrices (facialement). Et ce, même si elles ne vous offriront aucun avantage fiscal.

Pour autant, ce qui fait leur attrait facial, et sans doute leur force, peut s’avérer également leur risque le plus important. Certaines d’entre elles se sont précipitées dans l’acquisition de leur parc immobilier et aujourd’hui auront des difficultés à assurer leur liquidité de sortie sans faire subir de perte à l’épargnant.

Une fois de plus n’hésitez pas à vous faire conseiller et accompagner par un professionnel du secteur, Conseiller en Gestion de Patrimoine ou Conseiller en Investissement Financier, avant de vous lancer sur cette classe d’actifs.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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