SCPI : les 8 indicateurs à prendre en compte avant d’investir

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L’article « SCPI : les 8 indicateurs à prendre en compte avant d’investir » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
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Par Stéphane van Huffel - Vu 1531 fois

Comment choisir les bonnes SCPI ? [VIDEO]
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[Vidéo] Tous nos conseils pour bien choisir vos SCPI

Le troisième trimestre 2016 ne déroge pas à la dynamique initiée depuis trois ans en matière de collecte des SCPI de rendement. L’année sera une fois encore un bon cru pour cette classe d’actif autant au niveau des institutionnels que des particuliers.

Le contexte macro-économique et les incertitudes sur les marchés financiers ne font que renforcer la conviction des épargnants privés de se tourner vers ces produits simples à comprendre, peu chronophages en termes de gestion et dont les actifs sous-jacents sont tangibles et palpables. Pourtant, choisir la bonne SCPI et l’intégrer au mieux dans son patrimoine tout en respectant ses objectifs à moyen-long terme n’est pas chose aisée. Et nombre d’entre vous ne savent pas vraiment sur quels critères axer leur réflexion.

Nous allons vous donner quelques clés pour aborder au mieux ce type de solutions et vous permettre de faire vos choix avec le plus d’informations possibles en votre possession.

SCPI : les 8 indicateurs à prendre en compte avant d’investir

1. L’opérateur

Avant tout, vous devez comprendre qu’investir dans une SCPI de rendement implique de bien choisir l’opérateur à l’initiative de celle-ci.

En effet, acquérir et gérer un parc immobilier professionnel ne s’improvise pas et demande d’avoir une certaine dose d’expérience. C’est pourquoi nous vous conseillons de vous intéresser en premier lieu à des opérateurs installés depuis longtemps sur le marché comme La Française AM, PERIAL AM, CILOGER ou ………. et ayant déjà en portefeuille plusieurs types de SCPI. Cela vous permet d’étudier et d’analyser les performances, la liquidité et la bonne gestion de l’opérateur dans le temps. Bien que les performances passées ne présagent pas des performances futures, cela est un indicateur important avant de vous lancer.

De plus, ce produit étant encadré par l’AMF, les opérateurs historiques sont souvent plus à même de vous proposer des solutions parfaitement adaptées à la réglementation en matière d’informations financières et de transparence de gestion. Notez tout de même que certains opérateurs plus récents comme PRIMONIAL REIM ont connu ces dernières années de très belles réussites en créant et gérant de nouveaux véhicules d’investissement très prometteurs.

2. L’ancienneté

Afin d’assurer votre investissement, nous vous conseillons également de privilégier en priorité les SCPI ayant une certaine ancienneté (Plus de 10 ans). Ce réflexe vous permet d’avoir un retour d’expérience sur la vie de la SCPI concernée depuis plusieurs années, et ce, quelque soit le contexte de marché.

Ainsi, certaines SCPI qui ont plus de 40 ans d’existence, ont traversé plusieurs types de crises de marché ( crise immobilière, bulle internet, crise financière etc.) et vous pouvez aisément évaluer quelle a été leur capacité d’adaptation et de résilience à chaque mauvaise période.

3. La capitalisation et son évolution

Une SCPI affichant une grosse capitalisation est mécaniquement plus rassurante pour l’investisseur. Cette capitalisation est le fruit soit de plusieurs années de gestion, soit d’une forte collecte due à l’attractivité de la SCPI.

Attention, la taille de la SCPI n’est pas non plus l’alpha et l’omega en matière de choix d’investissement. Car une SCPI ayant une forte capitalisation a donc forcément un gros parc immobilier à gérer et à entretenir, ce qui implique une tenue de comptes très précise. Idem en matière de collecte ; si une SCPI collecte trop en trop peu de temps, ses équipes d’investissement peuvent se retrouver en difficulté pour bine investir ces sommes. Les plus sérieuses vont donc fermer temporairement par période leur souscription afin d’assurer la bonne répartition des capitaux ?

4. Le rendement proposé

Tout épargnant recherche un rendement en relation avec un risque pris. Et c’est pour cette raison que le marché des SCPI de rendement attire tant d’investisseurs, car son risque engagé est assez maîtrisé et que son rendement moyen reste pour autant très attrayant.

Une bonne SCPI de rendement doit offrir aujourd’hui entre 4,50% et 6% de rendement annuel (hors revalorisation du prix de parts). Mais ce rendement doit le cas échéant, pouvoir se vérifier avec une antériorité ou alors il faut le considérer comme un pari sur l’avenir. Il est important de faire la part des choses, le meilleur rendement facial ne fait la meilleure SCPI car la gestion de la trésorerie de ces mastodontes immobiliers nécessite de la prudence et de la clairvoyance.

Le report à nouveau

5. Le report à nouveau

Le report à nouveau est un des juges de paix permettant de juger de la solidité et du sérieux d’une SCPI. Il s’agit de la réserve de trésorerie dont bénéficie une SCPI pour assurer son rendement bien entendu mais surtout le roulement de locataires, l’entretien de son parc immobilier ou les travaux de réhabilitation de tel ou tel immeubles dans le temps. Ce report à nouveau, calculé en nombre de mois de loyers versés que cette trésorerie permettrait d’assurer si tous les locataires de payer, permet avant tout de vérifier que le rendement proposé n’est pas artificiel et que les équipes de gestion prennent bien en compte la notion de temps dans leur administration financière. Soyez vigilant sur ce point, en particulier avec les plus grosses et les plus vieilles SCPI qui doivent maintenir un niveau de prestations dans leur parc d’actifs.

6. Les taux d’occupation

Vous devez vous informer sur le taux d’occupation locatif de la SCPI que vous visez. Celui-ci vous indiquera quelle proportion du parc immobilier géré est loué et occupé effectivement à date. La variation à la hausse ou la baisse de ce taux n’est pas forcément inquiétant mais nécessite des précisions de la part des équipes de gestion.

Vous devez également surveiller le taux d’occupation financier de la SCPI. Il s’agit là de la proportion de loyers perçus par la SCPI par rapport à la capacité financière globale de la SCPI. Cela peut vous indiquer par exemple combien de locataires occupent des biens en franchise de loyers (parce qu’ils ont bénéficié d’une offre) ou combien ne paient pas (plus grave). Cette information a une obligation de transparence de la part de l’opérateur de la SCPI.

7. La valeur de réalisation

Lorsque vous souscrivez à une SCPI, vous achetez la part à son prix frais inclus. Il s’agit de la valeur de souscription. Dés le lendemain, si vous étiez amené à revendre immédiatement cette part, vous subiriez les frais et revendriez la part à sa valeur de retrait (valeur de souscription moins les frais). Le temps est donc votre allié pour que la valeur de retrait couvre les frais avant votre revente. Mais pour vous assurer que ces valeurs correspondent à la réalité de la valeur de chaque actif immobilier constituant le parc immobilier géré, une expertise est effectuée au moins une fois par an sur l’ensemble de ces biens. Cela permet de fournir une valeur de réalisation correspondant à ce que vous récupèreriez en cas de revente de chaque bien, un par un. Cette valeur doit se situer autour de la valeur de retrait, avec une préférence légèrement au-dessus.

8. La stratégie d’investissement

Dernier indicateur à étudier avant de vous lancer, la stratégie affichée de la SCPI. Il est aujourd’hui difficile de maintenir de si bons rendements et de se démarquer dans le même temps de ses concurrents pour les opérateurs de SCPI.

Certains revoient donc complètement leur stratégie, revendant certains actifs au profit d’autres secteurs. Vous devez être attentif au parc immobilier existant de la SCPI que vous visez mais également à ce qu’elle prévoit en termes de positionnement.

Aujourd’hui, nombreuses sont celles qui se tournent vers des actifs tournant autour de la petite enfance (mûrs de crèches ou de haltes-garderies), de la dépendance (EHPAD) ou du paramédical (mûrs de cabinets médicaux, mûrs de cliniques etc.). Certaines pensent déjà aux nouveaux modes de consommation de l’espace professionnel avec des actifs en co-working. C’est vers ces stratégies qu’il faut vous tourner en priorité.

Conclusion

Investir en parts de SCPI de rendement ne relève pas d’un long chemin de croix en termes de vérifications et connaissances financières mais nécessite pour autant un minimum de réflexes de bons sens avant de vous lancer.s

Quelques indicateurs sont à prendre en compte pour vous assurer que le véhicule choisi correspond bien à votre besoin et surtout que celui-ci s’inscrit parfaitement dans le marché concerné afin de répondre à la demande du secteur.

Si certains doutes subsistent et que vous hésitez entre plusieurs SCPI qui ont chacune, ce la va de soit, des avantages et des contraintes, n’hésitez pas à faire appel à un professionnel du conseil patrimonial ou du conseil financier pour vous aiguiller dans votre démarche.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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