SCPI vs immobilier défiscalisant : le match

Visa expert

L’article « SCPI vs immobilier défiscalisant : le match » a été rédigé par un professionnel expérimenté en gestion de patrimoine.
Netinvestissement apporte une attention toute particulière à la qualité, l’exactitude et l’objectivité des conseils prodigués.

Par Stéphane van Huffel - Vu 4597 fois

Devant un niveau de prix de l’immobilier au plus haut, devant la baisse progressive des rendements locatifs et face aux nombreuses incertitudes qui planent sur les marchés en ce moment, les SCPI connaissent un réel engouement et la demande pour ce titre de produit ne fait qu’accroitre. Pourtant l’immobilier classique de rendement reste toujours le placement privilégié des Français ; mais pour combien de temps encore ?


Cette semaine Netinvestissement.fr a choisi d’organiser un match pour confronter deux supports aux nombreuses similitudes teintées de différences. Ce match se déroulera en 5 rounds : prix, risque, liquidité, rentabilité, diversification. Messieurs, à vos arguments et pas de coups bas. Bon match.


La SCPI de rendement : la pierre papier a le vent en poupe

SCPI vs Immobilier défiscalisant - 1er round : le prix

Le prix d’un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien, dépend notamment et en particulier de sa surface et de son état bien entendu, mais surtout de sa localisation.


Entre le centre de la France ou certaines maisons ou appartements se vendent 1000 € / m2 et le centre de Paris ou certains biens dépassent parfois les 20.000 € / m2 (plus de 9.000 € /m2 en moyenne dans la capitale) il y a certes un écart type très important, mais le prix moyen du m2 en France dépasse les 2500 € / m2.


Ainsi, en moyenne, un deux pièces de 40 m2 avoisine donc les 100.000 €. A cela il faut rajouter les frais éventuels d’une agence immobilière, les frais de notaire et les frais de caution en cas de prêt. Pour celles et ceux d’entre vous qui envisageraient d’investir dans l’immobilier classique (ou défiscalisant) de rendement, le « ticket d’entrée » s’avère donc assez lourd.

Face à cet immobilier classique, on trouve la SCPI, la fameuse « pierre papier ». Si l’une de ses différences avec l’immobilier classique réside dans le fait qu’il s’agisse presque exclusivement d’immobilier professionnel (bureaux, commerces, entrepôts etc), son principal signe distinctif, c’est son ticket d’entrée.


Généralement quelques milliers d’euro suffisent à accéder à une SCPI (1500 à 3000 € minimum en moyenne). A partir de là, il est donc beaucoup plus simple de définir un budget d’investissement et de calculer ensuite son montant d’acquisition au nombre de parts.


Si la SCPI n’est pas nécessairement moins chère que l’immobilier classique au m2 (d’autant qu’il est difficile de comparer de l’immobilier d’habitation à de l’immobilier de commerce), elle a en revanche le gros avantage d’offrir un ticket d’entrée beaucoup moins élevé.


C’est la SCPI qui remporte ce 1er round.

J'en profite


SCPI vs Immobilier défiscalisant - 2ème round : le risque

Le risque est défini par la probabilité qu’un évènement dommageable inhérent à une situation intervienne (source : fr.wikipedia.org/wiki/Risque).


Même si le capital investi dans de l’immobilier n’est pas, du point de vue rhétorique et légal, garanti, il nous parait censé d’admettre que le risque inhérent à l’investissement dans un support immobilier reste très limité et surtout très peu volatile.


Mais alors comment évaluer et comparer une SCPI de rendement à de l’immobilier de rendement en matière de risque ? Si l’on admet donc que le support intrinsèque ne soit pas à proprement parlé réputé comme risqué, il en va donc de sa répartition. Et nous craignons que sur ce point encore, la SCPI ne gagne le round.


Nous avons en effet d’un côté un bien immobilier en pleine propriété qui dépend à 100% des aléas d’un marché locatif, économique, démographique, voire politique local et de l’autre un ensemble diversifié, éclaté, et réparti à divers endroits géographiques. La SCPI offre donc une double diversification permettant ainsi de lisser le risque : diversification du support (plusieurs biens) et diversification géographique donc économique, démographique et politique.

2ème round : le risque

SCPI vs Immobilier défiscalisant - 3ème round : liquidité

Vous êtes nombreux à nous demander si les SCPI sont des produits liquides, et curieux de savoir qui vous rachèteraient vos parts en cas de sortie ? Non seulement les parts de SCPI sont liquides (comptez 3 semaines en moyenne pour les liquider effectivement), mais elles sont surtout bien plus liquides que de l’immobilier classique.


Vous voulez liquider vos parts de SCPI ? Vous en faites la demande auprès de l’émetteur par courrier, et il n’a qu’à les revendre à un tiers (en vrai, il détruit vos parts et en créé de nouvelles à côté au sein de la SCPI). Délai du traitement : 3 semaines.


Vous voulez vendre votre bien immobilier ? Durée du traitement : elle dépend de la période de vente, d’acquéreurs potentiels, de l’issu de la négociation sur le prix, des aléas de l’obtention d’un prêt par votre acheteur. Bref, de tout un tas de paramètres qui rendent moins liquide un bien immobilier classique.


Oui, la SCPI est plus liquide qu’un bien immobilier classique.

tablette-croissance

SCPI vs Immobilier défiscalisant - 4ème round : rentabilité

Pour ce nouveau round, c’est incontestablement l’immobilier classique qui prend le dessus. Il est encore possible, pour les plus initiés d’entre vous, de trouver des biens immobiliers qui servent des rentabilités locatives de 7/8% (attention toutefois à ne pas oublier les frais, taxes et charges…) alors que les SCPI, elles ne servent « que » 5 à 5.5% nets.


Mais les rendements locatifs de l’immobilier classique sont soumis aux aléas du marché locatif, des locataires, des impayés, des travaux etc alors que la SCPI, elle offrira une meilleure visibilité et pérennité dans le temps en matière de rentabilité.


Le point du 4ème round est donc attribué à l’immobilier classique.

SCPI vs Immobilier défiscalisant - 5ème round : diversification

Vaut-il mieux investir 1000 € sur une action ou ces mêmes 1000 € dans un panier d’actions qui lui se positionnera sur 50 ou 100 actions différentes ?


Il en est de même dans cet ultime round. La diversification est fondamentale dans toute logique de constitution patrimoniale. Si le bien immobilier classique peut répondre à un achat subjectif ou affectif, la SCPI elle se contentera de remplir sa fonction pragmatique de rendement et de diversification. Répartir son investissement sur un support lui-même alloué sur des dizaines de locaux différents, dans différentes villes de France permet de mieux lisser son risque, mais également de diversifier intelligemment.

Conclusion

Pour ce match opposant SCPI de rendement à Immobilier de rendement, la SCPI gagne à quatre reprises. Il faut lui reconnaitre qu’elle bénéficie non seulement de sa stabilité dans le temps mais également de son accessibilité et de la visibilité qu’elle offre en terme de rendement net.

J'en profite

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

Découvrir son profil

Sur le même sujet

Voir tous nos articles

Nos articles les plus lus

Voir tous nos guides