Investissez en 2013 dans le cadre du dispositif "Duflot"

Par Stéphane van Huffel - Vu 910 fois
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Pourquoi est-ce le moment d'investir en loi "Duflot"?

Parce que le dispositif vient d'être enfin acté dans sa globalité. En effet, depuis le 29 décembre 2012 a été publié le décret 2012-1532 précisant les plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Parce que le montant de réduction d'impôt possible de 18% du montant investi créé un nouveau souffle d'attractivité pour ce dispositif d'incitation pour les investisseurs qui ne trouvaient plus d'attrait à l'investissement Scellier.

Enfin, parce que les "contraintes" de loyer et de ressources du locataire restent proches de ce qui se pratiquait déjà dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire et que ces données pourraient être à nouveau durcies.

Pourquoi suivre ce conseil?

En ce début d'année, des fenêtres d'opportunités s'ouvrent dans le cadre de l' investissement Duflot et il est intéressant de se pencher sérieusement sur ce dispositif.

En effet, la réduction d'impôt, de 18%, redonne un réel levier favorable à l'acquisition et en particulier sur les marchés immobiliers "secondaires". Sur ces villes de province, de à en passant par , ou , toutes situées en zone B1, les plafonds encadrant l'investissement Duflot sont plus cohérents avec le marché immobilier et le marché locatif local qu'en IDF ou à .

Qu'il s'agisse du prix au mètre carré ouvrant droit à réduction d'impôt de 4000€, du montant plafonné de loyer au mètre carré de 9,88€ ou des plafonds de ressources imposés aux futurs locataires, vous bénéficiez en privilégiant ces zones urbaines de la possibilité de faire un investissement bien situé, valorisable à long terme (norme BBC) et offrant un rendement moyen entre 4,5 et 5,5 % par an (hors revalorisation immobilière). Le tout sans que votre bien soit totalement décorrélé du marché environnant.

L'incitation fiscale apporte également un surplus de rentabilité à ce type de placement qui positionne à nouveau l'immobilier neuf dans les véhicules d'investissement offrant un très bon rapport risque/rendement. Dans un contexte morose sur le secteur des fonds euros d' et dans la perspective d'une prochaine baisse du taux de rémunération des Livret bancaires, cela est plutôt une bonne nouvelle si vous n'êtes pas encore prêt à retourner sur les marchés boursiers.

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Comment mettre ce conseil en application?

Commencez par prendre le temps de hiérarchiser vos priorités et vos objectifs afin de vous assurer de la pertinence d'un investissement immobilier défiscalisant dans votre situation.

L'avantage fiscal est indéniable mais ne doit pas être le seul déclencheur de cet investissement. En effet, le montage financier, l'ingénierie bancaire associée, l'emplacement du bien, sa revente, sa transmission sont également des variables incontournables à étudier et à surveiller de près.

Définissez donc avant tout un budget d'investissement. Celui-ci doit être cohérent avec votre imposition mais également avec vos capacités d'apport et d'épargne.

Soyez également vigilant sur la durée et les conditions du prêt que vous pourriez choisir de contracter pour financer l'opération. N'oubliez pas qu'en plus de l'avantage réductif du Duflot, vous pouvez déduire des loyers générés par l'investissement, les intérêts de l'emprunt, les charges de gestion du bien et la taxe foncière.

Choisissez l'emplacement de votre bien non pas sur des critères "affectifs" comme la proximité, l'idée que vous vous faites d'un quartier ou d'une ville, ou l'esthétisme de la résidence mais sur des éléments concrets et objectifs comme la solidité du constructeur, les garanties de bonne construction ou l'attractivité de la région sélectionnée.

Enfin, soyez conscient qu'il s'agit d'un investissement patrimonial qui par essence doit s'entendre à moyen/long terme (10 ans minimum) et qu'il se valorisera avec le temps.

Il n'y aura pas en 2013 de grande nouveauté en matière d'investissement immobilier mais va perdurer en revanche une certaine incertitude fiscale due à l'épineux problème de l'équilibre des comptes publics 2013 et 2014. Le dispositif Duflot dans sa première version reste un véhicule d'investissement intéressant pour beaucoup d'épargnants. Il n'en demeure pas moins qu'il faut se montrer vigilant comme pour tout investissement dans l'immobilier et que le plus prudent et de se faire accompagner par un professionnel du conseil en gestion de patrimoine pour mettre en place ce type d'opération.

À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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