Investissez en EHPAD pour votre retraite

Par Stéphane van Huffel - Vu 926 fois

Le sujet principal de préoccupation des français lorsque l’on aborde leur patrimoine reste la retraite et les rentes qu’ils percevront alors. Et les réseaux classiques de distribution de solutions adaptées, tels que les banques et les assureurs, n’offrent plus vraiment de réponse satisfaisante à l’attente de chacun. L’assurance-vie perd peu à peu de son attractivité du fait de la baisse de rendement de ses fonds garantis et de l’incertitude fiscale qui l’entoure. Les plans d’épargne retraite n’ont pas non plus réussi à convaincre malgré leur incitation fiscale à l’entrée.

Il faut donc étudier d’autres pistes et utiliser au mieux ce que le droit fiscal et comptable permet. La solution de la location meublée non professionnelle s’impose comme une très bonne alternative et en particulier dans un secteur très porteur tel que la dépendance.

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Pourquoi c’est le moment

Il n’est jamais trop tôt pour agir dans le but d’améliorer sa gestion de patrimoine et c’est encore plus vrai quand il s’agit de la retraite. En effet, le système par répartition ne peut plus s’auto-financer depuis déjà une décennie et la capacité de l’Etat à s’endetter pour maintenir les rentes actuelles est déjà sujet à inquiétude. Pour les actifs nés après 1960, il est donc clair qu’ils ne pourront plus compter sur leur retraite de base pour assurer leur niveau de vie après leur carrière. C’est un sujet devenu primordial qui nécessite de prendre le temps au plus vite pour agir.

L’investissement en immobilier éligible au statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) ne répond à aucune saisonnalité et peut être engagé à tout moment. Le choix comptable de l’amortissement déductible différé (ADD) ou de l’amortissement réputé différé (ARD) qui permet à un investisseur de se créer des revenus défiscalisés pour la retraite (voir notre guide « Investissement LMP/LMNP : exemples de défiscalisation ») n’impose aucune contrainte d’engagement locatif ou de plafonnement de loyer. Vous pouvez donc choisir ce type d’investissement dés maintenant et sans obligation de durée.

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Pourquoi suivre ce conseil ?

Investir donc en LMNP est une vraie opportunité. Il n’en demeure pas moins qu’il faut cibler bien entendu son investissement puisque celui-ci reste tout de même un investissement immobilier. Il faut donc privilégier des secteurs à forte demande de biens meublés. Le marché des EHPAD est aujourd’hui socialement et financièrement le marché qui offre le plus de perspectives et de sécurisation de son épargne. En effet, la France manque aujourd’hui au moins de 15 000 lits en Etablissement Hospitalier pour Personnes Agées Dépendantes. Il s’agit quasiment du « 5ème âge ». Ces établissements, souvent jumelés avec des maisons de retraite « classiques » offrent à leurs pensionnaires des services très médicalisés couvrant des pathologies de fin de vie lourdes (type Alzheimer).

L’exploitant a donc une obligation légale de services et un cahier des charges très encadré par les Agences Régionales de Santé. De plus, il existe un « numerus clausus » qui limite le nombre d’ouverture d’EHPAD, et ce du fait du coût que cela représente en terme de subventions (pour les EHPAD privés ou associatifs) ou de création (pour les EHPAD publiques). L’offre reste donc plutôt limitée et les gros opérateurs privés peuvent ainsi consolider leur positionnement et offrir de vraies garanties à un investisseur.

Cela permet donc d’investir dans un secteur où l’offre reste moins importante que la demande, où les prestations proposées par les exploitants (services médicalisés) permettent un rendement locatif attractif.

Comment suivre ce conseil ?

Faire un investissement en EHPAD est assez simple puisque très proche d’un achat immobilier. Cependant, au-delà des points incontournables qu’il faut valider avant de prendre une décision, il est indispensable de bien comprendre le marché et ses spécificités.

  • L’emplacement : globalement, l’emplacement n’a pas d’importance affective. En effet, un EHPAD ne peut se construire ou s’implanter n’importe où et n’importe comment. Les autorisations de création ou de reprise dépendent des pouvoirs publics qui gèrent selon les besoins géographiques et sociologiques. De plus, les pensionnaires, en grande dépendance, ne sont pas vraiment conscients du lieu où ils se trouvent. Seuls les parents et proches peuvent avoir des critères de choix d’EHPAD selon leur accessibilité et leur niveau de prestation.
  • Le bail : il est primordial. Choisir un bon exploitant avec qui l’investisseur va signer un bail de gestion est le point de départ incontournable. Ce bail doit être ferme sur une durée la plus longue possible (entre 9 et 12 ans le plus couramment) tacitement reconductible. Il doit clairement garantir le revenu locatif et les modalités de revalorisation de celui-ci chaque année. Le bail encadre également les obligations de l’exploitant et de l’investisseur quant à l’entretien du bien et de la résidence (articles 605 et 606). Il faut privilégier les exploitants prenant à leur charge l’entretien courant et les éventuels travaux de réhabilitation. Enfin, il faut s’assurer que l’exploitant a toutes les capacités légales pour exploiter ce type de résidence, qu’il remplit ses obligations de mis à disposition des services obligatoires et qu’il s’est assuré sur tous les risques de son activité (des bâtiments à se responsabilité civile).
  • Le rendement : il reste en moyenne très attractif, au-delà de 4% net. Les meilleurs rendements sont offerts sur le second marché car l’immobilier a été construit et vendu parfois depuis plus de 10 ans (mais les opportunités sont rares). Les EHPAD les plus récentes et situées en région parisienne ou sur la Côte d’Azur offrent bien entendu un rendement moins important du fait des coûts du foncier et de la construction.
  • La sortie : un tel investissement ne permet pas d’y habiter (vous paieriez quand-même un loyer) et ne peut être revendu qu’à un investisseur ou à l’exploitant. Si il existe un marché secondaire très actif, ce type d’immobilier reste à privilégier pour de la rente moyen/long terme. Le statut fiscal LMNP avec ADD ou ARD offre de toute façon plus de perspectives de défiscalisation sur de longues durées.
  • Le financement : ce type d’investissement est parfaitement finançable par les banques à condition que l’exploitant (et donc le bail) offre au prêteur toutes les garanties nécessaires. Les établissements bancaires appliquent donc des agréments à chaque opérateur et à chaque résidence. Le levier du crédit vous permet donc pour une épargne mensuelle acceptable d’acquérir à moyen/long terme un bien qui vous offrira des rentes attractives et défiscalisées.

Conclusion

L’EHPAD est aujourd’hui un véhicule d’investissement qui offre de nombreux avantages pour un investisseur soucieux de se créer des rentes de retraites sécurisées et peu fiscalisées. Le marché est porteur puisqu’il répond à une vraie problématique sociale et sociologique, considérée comme cause nationale : la dépendance. Il ne faut en revanche pas considérer cet actif comme un support offrant des leviers de plus-value (coup immobilier) à court terme puisqu’il trouve son efficacité dans la durée. L’investisseur profane et soucieux de ne pas trop se compliquer l’existence avec des locataires trouvera enfin dans la gestion par bail ferme un confort et une sécurisation quasi unique sur le marché immobilier.

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À propos de l'auteur

Stéphane van Huffel , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Stéphane van Huffel débute sa carrière au sein de la branche d’investissement immobilier d'un grand promoteur français dans les fonctions opérationnelles et commerciales. Il évolue ensuite, toujours au sein du même groupe, vers un poste d'encadrement puis de directeur régional où il est chargé d'animer et d'encadrer cinq cabinets en France. Son expérience confirmée de la fiscalité et de l'immobilier l'amène à créer son propre cabinet : Wast and Van en 2005. Il devient ensuite Directeur Général du Groupe Wast&Van et co-fondateur de netinvestissement.fr.

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