L’immobilier autrement par le démembrement

Par Philippe Paoli - Vu 908 fois

match immobilier

Pré requis :

L’investisseur privé acquiert la nue-propriété d’un bien de qualité, pour un prix inférieur à sa valeur en pleine propriété, en bénéficiant d’une réduction immédiate.

L’usufruit est acquis simultanément pour une durée fixe (15 à 25 ans) par un bailleur institutionnel qui perçoit les loyers et assure la gestion locative. Il prend en charge, sur toute la durée, l’intégralité des travaux et taxes. (Taxe foncière y compris)

Au terme de l’usufruit, l’investisseur retrouve automatiquement et gratuitement la pleine propriété de son bien qui aura été entretenu et remis en état.

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Pourquoi est-ce le moment ?

Dans la conjoncture économique actuelle et le marasme économique environnant, vous avez bien compris que c’est maintenant qu’il faut investir pour bénéficier sur le long terme de bonnes opportunités. De plus, vous êtes certain de l’intérêt financier de bénéficier de l’effet de levier des prêts immobiliers actuellement au plus bas pour augmenter la rentabilité de votre investissement.

En revanche, vous entendez parler à tours de bras de la loi Pinel et de la nouvelle souplesse que celle-ci apporte aux investisseurs-propriétaires en comparaison avec la loi Duflot, mais vous souhaitez envisager une autre possibilité car selon vous votre situation fiscale est déjà lourde.

Vous êtes assujetti à l’ISF et bénéficiez de revenus fonciers déjà existant ? Vous avez des fonds propres (héritage, épargne,…) à investir et ne voulait pas alourdir encore plus votre fiscalité ?

Cet investissement est fait pour vous !

N’oubliez pas que nous arrivons en fin d’année et que le calcul de l’assiette imposable se fait au 1er janvier de chaque année.

Pourquoi suivre ce conseil ?

Si vous souhaitez investir mais sans alourdir encore votre fiscalité, si vous appréhendez avec le risque locatif et que vous ne voulez pas avoir de charges supplémentaires, si vous tentez déjà d’optimiser personnellement au mieux votre situation mais que vous arrivez à bout de vos connaissances quant aux différentes opportunités qui peuvent s’offrir à vous, alors faites-nous confiance et penchez-vous sur l’acquisition d’un bien immobilier démembré.

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Effectivement, un investissement immobilier dans le cadre de la loi Pinel serait déjà une opération intéressante mais votre situation fiscale et patrimoniale (TMI à 30% et plus et selon, imposable à l’ISF) vous permet de bénéficier d’avantages supplémentaires qui peuvent permettre d’augmenter sensiblement la rentabilité de votre opération d’ 1 ou 2 points supplémentaires par rapport à « une loi Pinel ».

En effet, les investisseurs disposant de revenus fonciers économisent de l’impôt sur leurs revenus pour un investissement réalisé à crédit. Ils peuvent imputer les intérêts d’emprunt sur ses revenus fonciers existants ou à venir, procurant ainsi une économie d’IR et de contributions sociales (max. 45% + 15,5% soit 60,5%).

Les investisseurs assujettis à l’ISF quant à eux réduisent leur facture ISF grâce à l’investissement en nue-propriété :

  • Investissement en fonds propre : les investisseurs assujettis à l’ISF voient leur patrimoine taxable à l’ISF allégé du montant d’acquisition du bien en nue-propriété.
  • Investissement par l’emprunt : la nue-propriété acquise ne s’inscrit pas à l’actif patrimonial taxable, l’opération est neutre au regard de l’ISF.

Un investissement sans aucune charge fiscale supplémentaire pendant le démembrement :

  • La taxe foncière est à la charge de l’usufruitier – Article 1384 A alinéa 1 CGI / Article 104 LDF 2004
  • Pas de prélèvements sociaux – Article 1384 A alinéa 1 CGI / Article 104 LDF 2004
  • Hors plafonnement global des niches fiscales – LF 2013 : 10000 € de réduction d’impôt
  • Défiscalisation des revenus fonciers existants – Article 31,I,1°d CGI (depuis décembre 2008/ LDFR 2008)
  • La nue-propriété ne rentre pas dans la base taxable ISF – Article 885 CGI
  • Réduction de l’ISF du montant de la nue-propriété pour une acquisition réalisée en fonds propres – Article 885 C quater du CGI modifié par l’art 13.

Comment mettre ce conseil en application ?

Même si nous vous citons plus haut les articles de loi mis en œuvre pour pouvoir bénéficier des différents avantages dans le cadre d’un investissement en nue-propriété, nous ne serions que vous recommander de nous solliciter pour être certain du bon montage et de la bonne fin fiscale de votre projet. Faites confiance aux professionnels que nous sommes pour répondre aux mieux à vos besoins et à vos objectifs. Visitez notre site spécialisé à ce sujet : www.demembrement.com.

À propos de l'auteur

Philippe Paoli , Conseiller en gestion de patrimoine associé

Philippe PAOLI diplômé d’un MASTER en Management en 2008, spécialisé en Finances Internationales, débute sa carrière dans les pays baltes en tant que Manager de la société FBS Banking Ltd. En 2009, il rentre en France et intègre le Cabinet SARRO Conseils et Finances à Montpellier en tant que Conseiller en Gestion de Patrimoine Indépendant. Il est en charge du développement de l’activité sur les Bouches du Rhône. Il se spécialise également dans le conseil et la gestion du patrimoine du chef d’entreprise, en s’appuyant sur l’inter-professionnalité entre avocats, notaires et experts comptables. En 2013, convaincu par la stratégie et le positionnement du Groupe Wast &Van et Netinvestissement, il décide de s’associer à eux en créant à Marseille son propre cabinet de conseils : Wast &Van Méditerranée, cabinet référent de Netinvestissement.fr pour la région PACA et la Corse.

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