Démembrement de SCPI

Ce qu'il faut retenir

  • La SCPI permet d’avoir accès à des marchés immobiliers offrant une parfaite répartition des risques, tant sur la nature que sur la localisation des produits.
  • Démembrer des parts de SCPI permet de choisir entre l'acquisition de la nue-propriété ou de l'usufruit selon ses objectifs, ses besoins et sa fiscalité.
  • Les durées moyennes de démembrement de parts de SCPI sont de 5 ou 10 ans.

Les conseils de net-investissement

  • Utilisez les SCPI en priorité pour diversifier votre portefeuille de placements. En effet, cela vous permet d’obtenir des rentabilités supérieures à la majorité des placements financiers avec un niveau de sécurité équivalent.
  • Si vous souhaitez vous constituer des rentes à moyen/long terme, privilégiez l'acquisition de parts en nue-propriété sans financement. Vous ne subirez aucune fiscalité sur les revenus ni prélèvements sociaux, vous pourrez "sortir" la somme investie de votre actif imposable ISF et l'effet de levier du au prix minoré de chaque part vous permettra d'en acquérir un plus grand nombre.
  • Si vous recherchez à diversifier vos placements et que vous souhaitez des revenus immédiats, choisissez l'acquisition d'usufruit. Vous bénéficierez des rendements attractifs des SCPI et pourrez même obtenir des réductions d'impôts dans certains cas (trésorerie d'entreprise).

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La SCPI

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, est une société de placements collectifs ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier.

Dans le cadre d’acquisition de parts de SCPI de rendement, le particulier pourra dématérialiser son investissement en ayant accès à un ensemble de produits (en général fonds de commerce, entrepôts, bureaux…) habituellement difficilement accessible en raison des sommes engagées. De plus, la SCPI va acquérir plusieurs actifs immobiliers, ce qui va répartir le risque à la fois sur la nature de chaque biens (immeuble de bureaux, grand magasin, commerces etc.), leurs localisations géographiques ainsi que la diversité de leurs cible locative. Le statut des baux contractés par les gestionnaires des biens détenus par la SCPI et les locataires (loi du 30 avril 1951, principe du 3,6 ou 9ans) offre une stabilité locative dans un cadre réglementaire très précis.

L’investissement par le biais de parts de SCPI offre de multiples possibilités d’adaptation en fonction de l’évolution du patrimoine du contractant. Les parts restent liquides grâce à l’existence d’un marché secondaire très actif et peuvent être financées jusqu'a 100% par les banques.

L’investissement par le biais de parts de SCPI implique la connaissance des risques inhérents à une telle opération, le capital investi n'étant pas garanti puisque le marché sous-jacent (immobilier) suit des cycles successifs de hausse et de baisse. Les revenus locatifs versés peuvent également diminuer dans un contexte économique moins favorable. La nature du risque correspond à celle d’un placement immobilier cependant, la mutualisation de l’exposition au risque permet une meilleure sécurisation de l’investissement.

L'opération de démembrement consiste à séparer la nue-propriété de l'usufruit de la part de SCPI selon un ratio défini à l'avance.

Répartition moyenne usufruit / nue-propriété

 Nue propriétéUsufruit
5 ans79%21%
10 ans66%34%

La Nue-propriété

Exemple concret :

Hypothèses

  • Rendement SCPI : 5% (hypothèse non contractuelle)
  • Pas de revalorisation du prix de la part
  • TMI de l'investisseur : 30%
  • Prix d’une part en pleine propriété : 100€
  • Montant investi : 100000€

Cas n°1 : Achat en pleine propriété sur 10 ans

  • Achat de 1 000 parts à 100€
  • Revenus pendant l’opération : 100 000 * 5% * 10 ans : 50000€
  • Revenus - impôts (IR 30% + CSG 15,5%) = 27 250€
  • Rendement annuel lissé net : 2,72%

Au terme de l'opération l’investisseur possède 1 000 parts qui lui rapportent 5000€ par an (avant imposition)

Hypothèses

  • Rendement SCPI : 5% (hypothèse non contractuelle)
  • Pas de revalorisation du prix de la part
  • TMI de l'investisseur : 30%
  • Prix d’une part en pleine propriété : 100€
  • Montant investi : 100000€

Cas n°2 : Achat de la nue propriété sur 10 ans

  • Ratio de la nue propriété sur 10 ans 66% de la pleine propriété
  • Achat de 1 500 parts en nue propriété à 66€
  • Revenus pendant 10 ans : 0€
  • Rendement annuel lissé net: 5%

Solution intéressante pour placer de la trésorerie d’entreprise

 TrésorerieAmortissementNet imposableRevenu NetRendement annuel Net
Année 0- 21000€0000
Année 1+ 5000€- 4200€+ 800€+ 412€1,96%
Année 2+ 5000€- 4200€+ 800€+ 412€1,96%
Année 3+ 5000€- 4200€+ 800€+ 412€1,96%
Année 4+ 5000€- 4200€+ 800€+ 412€1,96%
Année 5+ 5000€- 4200€+ 800€+ 412€1,96%

Investir comptant en usufruit de parts de SCPI permet en priorité l’optimisation de la trésorerie d’entreprise par le biais de l’amortissement comptable des revenus perçus qui minore leur fiscalité et maintient ainsi l’attractivité du rendement proposé.

Dans le cas concret ci-dessus, la fiscalité des 800€ imposables serait de (800*IS 33% + Prél Soc 15,5%) = 388 €. Le rendement net du placement serait donc de 1,96% /an.

Pour le particulier investisseur, l’usufruit devient une option optimale en cas d’existence d’importants déficits fonciers reportables permettant d’effacer tout ou partie de la fiscalité des revenus perçus.

Cadre juridique de la SCPI de Rendement

Une SCPI est gérée par une Société de Gestion, chargée de sa gestion administrative, comptable et financière, de la collecte des capitaux, de l’acquisition des actifs immobiliers et de la gestion des relations avec les associés.

Un conseil de surveillance assure le contrôle permanent du bon fonctionnement des organes de gestion.

Au moins une fois par an se réunit l’Assemblée Générale de la SCPI à laquelle peut assister l’investisseur en tant qu’associé. C’est au cours de cette Assemblée qu’est désignée la société de gestion, les commissaires aux comptes (qui valide la bonne tenue des règles comptables en vigueur) et l’Expert immobilier (qui valide la cohérence de la valorisation du portefeuille d’actifs de la SCPI). Les associés déterminent les bénéfices à distribuer, fixent les axes de développement et votent les résolutions présentées (projets d’emprunt, modification des statuts etc.).

Chaque SCPI est doté d’un agrément de l’Autorité des Marchés Financiers (AMF), qui veille au respect des obligations légales et professionnelles des sociétés de gestion des SCPI. L’AMF contrôle les documents d’information destinés au grand public et y appose son visa.

Contribuables concernés par la SCPI de Rendement

Personnes physiques ou morales cherchant une rente ou un complément de revenu diversifié ayant ou pas une fiscalité foncière.

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