Démembrement

Ce qu'il faut retenir

  • Le démembrement consiste à séparer le droit de propriété d'un bien en 2 composantes : la nue-propriété et l'usufruit
  • Il permet d'acquérir un bien "Premium" à 60% de sa valeur
  • Il permet de se dégager du risque locatif et de la gestion d'un locataire
  • Il est une réponse efficace à une fiscalité foncière lourde et permet de réduire l'assiette de son ISF

Les conseils de net-investissement

  • Un investissement en démembrement est une alternative complète et attractive à l'investissement locatif classique.
  • Ne choisissez que des opérateurs spécialisés et financièrement solides. La rentabilité d'un tel placement repose sur le sérieux du fournisseur du bien (nue-propriété) et sur la solvabilité de l'opérateur qui en assurera la gestion locative (usufruit).
  • Utilisez le démembrement comme outil de transmission et de donation pour préparer l'avenir de vos ayants-droits.
  • En cas de revenus fonciers, privilégiez un financement bancaire afin d'utiliser les intérêts d'emprunt en déduction.

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Le Démembrement de propriété Articles 605 et 606 du Code Civil (Droits et Obligations de l'usufruitier et du nu-propriétaire)

Le Démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété d'un bien en deux composantes distinctes : la nue-propriété et l'usufruit.

La notion de nue-propriété est relative au droit de disposer des « murs » du bien et donc au droit d'aliénation de ce patrimoine. Le nu-propriétaire peut donc céder ou donner le bien.

L'usufruit est le droit de bénéficier de la jouissance complète du bien à savoir en l'occupant ou en l'utilisant pour en retirer des revenus. Ce bénéfice d'usufruit peut être viager mais également temporaire. L'usufruitier a une obligation de maintenir le bien en état et s'engage donc à ne pas le détériorer. Il ne peut pas changer la destination de l'immeuble sans l'accord du nu-propriétaire et s'il apporte des améliorations au bien, il ne pourra réclamer une quelconque revalorisation ou indemnité de la part du nu-propriétaire si la valeur du patrimoine concerné a augmenté.

Durée d'un démembrement de propriété

Un démembrement de propriété peut donc être viager. L’usufruit s’éteint lorsque décède l’usufruitier et rejoint la nue-propriété.

Si l’usufruit est temporaire, il rejoint la nue-propriété au terme du délai contractuellement prévu.

Dans les deux cas, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien concerné.

Démembrement et fiscalité

  • Si l'usufruitier donne le bien dont il a la jouissance en location, il sera imposable au titre des revenus fonciers. Il pourra cependant déduire de ces revenus locatifs l'ensemble des dépenses d'entretien, d'emprunt, de gestion et les taxes liés à l'immeuble concerné.
  • Si le bien est donné en location par l'usufruitier, le nu-propriétaire ne percevra pour sa part aucun revenu. Il pourra cependant déduire d'éventuels revenus fonciers qu'il perçoit d'autre part l'ensemble des grosses réparations qu'il pourrait avoir à effectuer sur le bien ainsi que l'ensemble des intérêts d'emprunt qu'il paie pour son acquisition.
  • En cas d'imposition à l'Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) l'usufruitier seul est tenu de déclarer la valeur en pleine propriété du bien ayant fait l'objet d'un démembrement. Il sera donc redevable de l'ISF. Le nu-propriétaire échappe donc à cet impôt même s'il n'a cédé ou donné l'usufruit que temporairement.

Investisseurs concernés par le démembrement

Personnes physiques, contribuables fortement imposés en particulier sur revenus locatifs pour l’acquisition de la nue-propriété qui souhaitent se créer du patrimoine complémentaire sans être soumis à l’ISF.

Personnes physiques recherchant des revenus immédiats importants pour l’acquisition de l’usufruit, mais qui ne sont pas ou peu imposables.

Personne physique ou morale souhaitant acquérir du patrimoine immobilier à prix réduit (de 40 à 50%) tout en pouvant bénéficier de la déduction des intérêts et charges éventuels liés à l’acquisition.

Le Démembrement permet d'acquérir un bien "Premium" à 60% de sa valeur

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